Een rentmeester die huur int, beheert gelden van derden: de wet verplicht hem die via een derdenrekening te laten lopen die nooit in debet mag staan, en ze onverwijld door te storten. De gepubliceerde beslissingen van het BIV tonen wat de Uitvoerende Kamer in de praktijk bestraft: globale overschrijvingen naar de kantoorrekening, onverantwoorde afnames en het gewoon ontbreken van een derdenrekening.

Wat zegt de wet over gelden van derden?

Artikel 21/2 van de wet van 11 februari 2013 tot organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar geldt sinds 1 augustus 2018 voor de bemiddelaar en de rentmeester. Het verplicht hen een onderscheid te maken tussen hun eigen gelden en de gelden van derden. Gelden die ze ten behoeve van klanten of derden ontvangen, worden gestort op een rekening op naam van de makelaar, met vermelding van zijn hoedanigheid. De makelaar beheert de gelden van klanten of derden via die rekening en vraagt altijd dat ze daarop worden gestort. De tekst vermeldt de huur niet, maar huur die voor een eigenaar wordt geïnd, is geld dat ten behoeve van een klant wordt ontvangen. Noch die globale derdenrekening, noch de gerubriceerde rekening voor een bepaald dossier, mag in debet staan, krediet dragen of als waarborg dienen, en elke schuldvergelijking met andere rekeningen is uitgesloten. In de praktijk loopt elke huur dus via de derdenrekening, nooit via de kantoorrekening.

Binnen welke termijn moet u doorstorten?

Paragraaf 4 verplicht de makelaar de gelden zo snel mogelijk aan de rechthebbende over te maken. Kan hij dat om gegronde redenen niet binnen vier maanden na ontvangst, dan stort hij ze op een gerubriceerde rekening, tenzij het totaal niet hoger is dan 2.500 euro per persoon, per verrichting of per dossier. Voor de rentmeester kan een andersluidende overeenkomst de snelle overschrijving opzijzetten: ze laat bijvoorbeeld een maandelijkse doorstorting toe. Ze stelt niet vrij van de verplichting om de gelden via de derdenrekening te laten lopen. Ten slotte worden bedragen die niet binnen twee jaar na de afsluiting van het dossier zijn opgevraagd, in de Deposito- en Consignatiekas gestort (paragraaf 6).

Wat zegt de plichtenleer van het BIV?

Het reglement van plichtenleer, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 29 juni 2018, wordt aangevuld met een richtlijn over de derdenrekening, die dezelfde bindende kracht heeft. Ze telt vier artikelen. De makelaar is houder van een rekening die uitsluitend bestemd is om gelden van derden te ontvangen of over te maken. De bankovereenkomst bepaalt dat die rekening nooit een debetsaldo vertoont, dat geen krediet of schuldvergelijking mogelijk is, en dat de juridisch assessor van de Uitvoerende Kamer bij de bank een kopie van alle verrichtingen kan opvragen. De makelaar vermeldt het nummer van de derdenrekening telkens hij gelden opvraagt. Het reglement voegt twee regels toe. Artikel 66 eist dat verrichtingen op die rekening op transparante wijze gebeuren. Artikel 30 verplicht de makelaar de gelden onverwijld, na afrekening, aan de rechthebbenden af te geven wanneer zij dat vragen.

Mag het kantoor zijn erelonen van de derdenrekening afnemen?

Het punt is genuanceerder dan vaak wordt gezegd. Artikel 31 van het reglement laat toe de vergoeding van de makelaar met akkoord van de opdrachtgever af te nemen van gelden die definitief aan de opdrachtgever toekomen. De pagina van het BIV over de derdenrekening stelt echter dat de ereloonvordering niet op de derdenrekening mag worden verhaald. De voorzichtige lezing combineert beide: een afname van erelonen is alleen verdedigbaar met het schriftelijke akkoord van de eigenaar, op huur die hem onbetwist toekomt, en met een afrekening die het toont. Beslissing 4237 uit 2022, hieronder vermeld, bestraft erelonen die werden ingehouden op een waarborg van een koper.

Dezelfde pagina herinnert eraan dat de derdenrekening op grond van de plichtenleer verplicht is sinds 1999. Gelden van derden zijn gedekt door de financiële waarborg van de collectieve verzekering, bij faillissement of insolvabiliteit van de makelaar, tot 250.000 euro per schadegeval, per jaar en per vastgoedmakelaar.

Wat bestraft de Uitvoerende Kamer werkelijk?

De databank van tuchtbeslissingen die het BIV publiceert, toont beslissing per beslissing, met datum en nummer, wat precies wordt bestraft. Op 29 maart 2024 gaf de Nederlandstalige Uitvoerende Kamer een berisping aan makelaars die derdengelden in globo naar de kantoorrekening hadden overgeschreven (beslissing 4526). Op 1 april 2022 sprak ze voor gelijkaardige overschrijvingen, toevertrouwd aan een externe boekhouder, drie maanden schorsing uit, met een opleiding over de derdenrekening (beslissing 4168). Ze preciseerde dat een beroep op een uitvoerder de makelaar niet van zijn verantwoordelijkheid ontslaat. Op 20 mei 2020 leverden gelden die zonder instructie van de opdrachtgever naar de kantoorrekening waren gestort, negen maanden schorsing op, waarvan zes effectief (beslissing 3685). Op 4 juni 2021 leidden overschrijvingen “voor even” van de derdenrekening naar een vennootschap tot schrapping (beslissing 3959).

Aan Franstalige kant werden onverantwoorde afnames (beslissing 1881, 2021) en het ontbreken van een derdenrekening, met huurwaarborgen op de beroepsrekening (beslissing 1978, 2022), vervolgd. De gepubliceerde samenvattingen vermelden de sanctie niet.

Voor het hele beroep telt het jaarverslag 2025 van het BIV 2.008 geopende tuchtdossiers en 402 beslissingen, waaronder 48 schrappingen en 228 schorsingen, voor 11.004 ingeschreven makelaars. Het vermeldt 621 controles van dossiers in de kantoren. Het verslag splitst de sancties niet op per grond: welk deel over de derdenrekening gaat, valt niet te zeggen. In 2019 schreef het BIV dat de Uitvoerende Kamer kort daarvoor meerdere makelaars een zware sanctie, schorsing of schrapping, had opgelegd omdat ze geen derdenrekening hadden of die slecht beheerden.

Welke interne procedure voert u in?

De gepubliceerde beslissingen tekenen een procedure die elk beheerkantoor kan formaliseren:

  1. Een aparte derdenrekening, met de bankovereenkomst die de richtlijn voorschrijft, en het nummer op elke huuroproep.
  2. Geen huur op de kantoorrekening, zelfs niet tijdelijk: dat is de eerste grief in de beslissingen 4526, 4168 en 3685.
  3. Een schriftelijk doorstortingsritme in elke beheersovereenkomst, want de wet laat een afwijking van de snelle overschrijving alleen bij overeenkomst toe.
  4. Een geregelde afstemming tussen het saldo van de derdenrekening en het totaal dat elke eigenaar toekomt.
  5. Erelonen alleen met schriftelijk akkoord, op huur die de eigenaar toekomt, met een afrekening die het toont.
  6. Opvolging van oude gelden: gerubriceerde rekening na vier maanden boven 2.500 euro, Deposito- en Consignatiekas na twee jaar.
  7. Toezicht op delegaties: de boekhouding aan een derde toevertrouwen, draagt de verantwoordelijkheid niet over.

Die procedure heeft ook een commerciële waarde. Een eigenaar die twijfelt tussen zelfbeheer en een beheersovereenkomst, kan nagaan dat zijn huur via een beschermde rekening loopt, die het BIV kan controleren en die door een waarborg is gedekt. Over de verplichtingen van verhuurders zelf, zie ons artikel over de “professionele” verhuurder. Voor huurwaarborgen, die hun eigen regels volgen, zie ons artikel over de huurwaarborg in Wallonië.

Hoe helpt Seido om geïnde huur op te volgen?

Beheert u meerdere panden? Seido koppelt via open banking aan de bestaande rekeningen van het kantoor (ING, Belfius, KBC, BNP Paribas Fortis), zonder van bank te veranderen. Elke ontvangen huur wordt automatisch aan het juiste pand en de juiste huurder gekoppeld, en achterstallen worden gemeld. De afstemming van de derdenrekening vertrekt zo van een actuele lijst. Bekijk hoe betalingen en open banking in Seido werken.

Blijft een huur onbetaald en gaat het dossier naar de rechter, dan beschrijft ons artikel over het einde van de huur, schade en achterstallen de stappen.

Veelgestelde vragen

Mag een rentmeester de huur op de rekening van zijn kantoor innen?

Nee. De wet van 11 februari 2013 verplicht de rentmeester gelden die hij voor klanten ontvangt, te storten op een derdenrekening op zijn naam met vermelding van zijn hoedanigheid, en die gelden alleen via die rekening te beheren. Meerdere beslissingen van de Uitvoerende Kamer bestraffen derdengelden die naar de kantoorrekening werden overgeschreven, van een berisping tot een schrapping naargelang de ernst. De kantoorrekening hoort alleen de erelonen te ontvangen, zodra die verworven zijn.

Is er een gerubriceerde rekening per eigenaar nodig?

In principe niet. De derdenrekening is een globale rekening, die volstaat voor geregelde doorstortingen. De wet vereist een gerubriceerde rekening, geopend voor een dossier of een klant, wanneer gelden om gegronde redenen niet binnen vier maanden na ontvangst kunnen worden overgemaakt. Die verplichting geldt niet als het totaal niet hoger is dan 2.500 euro per persoon, per verrichting of per dossier.

Is een maandelijkse doorstorting van de huur toegestaan?

Ja, als ze in de overeenkomst met de eigenaar is voorzien. De wet vereist een overschrijving zo snel mogelijk, behalve, voor de rentmeester, bij andersluidende overeenkomst. Een beheersovereenkomst met een maandelijkse doorstorting en een afrekening laat dus toe de huur te groeperen. Zonder zo’n clausule riskeert het kantoor het verwijt gelden zonder verantwoording aan te houden. Wat die afrekening moet bevatten, leest u in ons artikel over het eigenaarsrapport.

Wat dekt de waarborg van het BIV bij faillissement van het kantoor?

Volgens het BIV zijn gelden van derden gedekt door de financiële waarborg van de collectieve verzekeringspolis, die waarborgen en voorschotten terugbetaalt bij faillissement of insolvabiliteit van de makelaar. Ze geldt tot 250.000 euro per schadegeval, per jaar en per vastgoedmakelaar. Voor een kantoor is dat een argument om aan de eigenaar uit te leggen, samen met het plafond.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: juli 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht of het BIV.