Wanneer een huurder glasvezel vraagt in een appartement in mede-eigendom, zijn er twee akkoorden: dat van het gebouw voor de gemeenschappelijke delen, dat van de verhuurder voor het appartement. De syndicus kan de aanleg van glasvezel in het gebouw alleen weigeren op drie wettelijke gronden. De rest, van de termijnen tot de plaatsbeschrijving bij vertrek, stuurt het vastgoedkantoor aan.

Wie geeft toestemming voor glasvezel in mede-eigendom?

De vraag van de huurder raakt aan twee ruimten die niet dezelfde regels volgen. De kokers, de kelder en de traphal zijn gemeenschappelijke delen. Daarvoor voorziet artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek een eigen regeling. Het geldt voor individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren. Zij hebben « het wettelijke en kosteloze recht » om kabels en bijbehorende faciliteiten « in of op de gemeenschappelijke delen aan te leggen ». De huurder wordt niet vermeld: in de praktijk verloopt de vraag via de operator, of via de verhuurder. Het appartement zelf valt onder de huurovereenkomst. Bij gebrek aan glasvezelklare binnenhuisinfrastructuur laat de Europese verordening gigabitinfrastructuur de operator toe zijn netwerk in de gebouwen van de abonnee aan te sluiten. Dat kan « mits de eigenaar en/of de abonnee daarmee instemt, overeenkomstig het nationale recht » (artikel 11). Het kantoor vraagt dus de schriftelijke toestemming van de verhuurder voor de werken in de woning. De procedure voor de gemeenschappelijke delen laat het aan de operator over.

Kan de syndicus glasvezel weigeren?

Niet zomaar. Wie de infrastructuur wil aanleggen, schrijft eerst naar de syndicus, of naar alle mede-eigenaars als er geen is. Minstens twee maanden voor de werken stuurt hij een aangetekende zending met een beschrijving van de werken en een rechtvaardiging van de beoogde optimalisatie. De mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars kunnen binnen twee maanden na ontvangst aangetekend verzet aantekenen. Na die termijn vervalt dat recht. Het verzet moet steunen op een rechtmatig belang, dat artikel 3.82 tot drie situaties beperkt. Er bevindt zich al dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen. De werken veroorzaken belangrijke schade aan het uitzicht van het gebouw, aan het gebruik van de gemeenschappelijke delen, aan de hygiëne of aan de veiligheid. Of ze leveren geen optimalisatie op, of verzwaren zelfs de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers. Een principiële weigering is dus niet in de tekst voorzien. En het artikel behoudt het verzet voor aan de mede-eigenaars of hun vereniging, niet aan de syndicus alleen.

Wat de syndicus doet, en wat niet

Vanuit het kantoor bekeken komt de rol van de syndicus neer op enkele punten uit artikel 3.82:

  • hij ontvangt de aangetekende zending van de operator of de mede-eigenaar, en de verzetstermijn loopt vanaf die ontvangst;
  • hij is de partner voor het overleg: wie aanlegt, verbindt zich ertoe met hem te goeder trouw te overleggen;
  • hij kan de werken te allen tijde opvolgen en informatie opvragen bij de operator;
  • hij vraagt geen vergoeding voor de toegang: het recht is kosteloos;
  • hij weigert niet zonder een van de drie wettelijke gronden.

De vereniging van mede-eigenaars kan ook beslissen de werken zelf uit te voeren. Ze moet er dan uiterlijk zes maanden na ontvangst van haar eigen aangetekende zending mee beginnen.

Heeft de operator een wettelijk recht op toegang voor glasvezel in het gebouw?

Ja, en dat is niet nieuw. De wet van 21 maart 1991 geldt voor elke operator van een openbaar elektronischecommunicatienetwerk. Ze laat hem toe het openbaar domein en eigendommen te gebruiken om zijn kabels aan te leggen (artikel 97). Artikel 99 staat hem kosteloos toe steunen te bevestigen aan muren en gevels aan de openbare weg. Hij zoekt eerst een akkoord met de eigenaar. Lukt dat niet, dan stuurt hij een aangetekende brief met de plaats en de werkwijze. De eigenaar heeft dan acht vrije dagen om een gemotiveerd bezwaar in te dienen bij het BIPT. Dat bezwaar schorst de werken, en het BIPT beslist binnen de maand. Artikel 100 ten slotte betreft aansluitingswerken in gebouwen. Ze « moeten worden gedoogd door de eigenaar en de rechthebbende, tenzij ze bereid zijn de meerkosten van een tegenvoorstel te dragen ». De kabels blijven eigendom van de operator, ook in de gemeenschappelijke delen (artikel 97, § 2).

Het Europese recht versterkt die basis. Verordening (EU) 2024/1309, van toepassing sinds 12 november 2025, trekt richtlijn 2014/61/EU in. Artikel 11 geeft de operator het recht op toegang tot bestaande fysieke binnenhuisinfrastructuur wanneer duplicatie technisch onmogelijk of economisch inefficiënt is. De houder van het gebruiksrecht op die infrastructuur voldoet aan redelijke schriftelijke verzoeken, onder billijke, redelijke en niet-discriminerende voorwaarden.

Welke termijnen gelden tussen de vraag en de aansluiting?

De wettelijke termijnen betreffen alleen de procedure. Geen van de aangehaalde teksten legt een termijn op voor de commerciële aansluiting zelf.

Stap Termijn Bron
Aangetekende zending aan de syndicus voor werken in de gemeenschappelijke delen Minstens 2 maanden vooraf Burgerlijk Wetboek, art. 3.82
Verzet van de mede-eigenaars of de vereniging 2 maanden na ontvangst Burgerlijk Wetboek, art. 3.82
Werken door de vereniging zelf Aanvang uiterlijk 6 maanden na ontvangst van haar aangetekende zending Burgerlijk Wetboek, art. 3.82
Bezwaar tegen bevestiging aan een gevel 8 vrije dagen Wet van 21 maart 1991, art. 99
Beslissing van het BIPT over het bezwaar 1 maand Wet van 21 maart 1991, art. 99

Voor het kantoor is het gevolg eenvoudig: is het gebouw nog niet uitgerust, dan wacht de huurder minstens twee maanden. Zeg het hem best meteen bij zijn vraag.

Wie betaalt de aanleg van glasvezel in het gebouw?

Voor de gemeenschappelijke delen houdt de wet de kosten weg van de mede-eigendom. Artikel 3.82 opent het recht om aan te leggen alleen als de andere mede-eigenaars en de vereniging er geen financiële lasten van dragen. Wie de infrastructuur voor eigen rekening heeft aangelegd, blijft er eigenaar van. De Europese verordening laat de operator zijn netwerk « op eigen kosten uit te rollen tot aan het toegangspunt » (artikel 11). Wat daarna in het appartement gebeurt, hangt eerst af van het contract tussen de huurder en zijn operator. Toch heeft het kantoor er belang bij een vraag te regelen die dat contract vaak negeert: wie de afwerking doet. Een kabelgoot, een gedicht boorgat of een verplaatst stopcontact kan verhuurder en huurder bij vertrek tegen elkaar opzetten. Het veiligst is deze punten op te nemen in de schriftelijke toestemming van de verhuurder. Vermeld het tracé van de kabel, de plaats van de aansluiting en het aantal boorgaten. Bepaal ook of de installatie blijft wanneer de huurder vertrekt. Dat document voorkomt dat u drie jaar later moet reconstrueren wat werd toegestaan.

Wat doet u bij schade tijdens de werken?

Artikel 3.82 verplicht wie aanlegt de werken uit te voeren « op de wijze die het minste hinder veroorzaakt aan de bewoners ». De mede-eigenaars, de bewoners en de syndicus kunnen de werken opvolgen en informatie opvragen bij de operator. Noch dat artikel, noch de artikelen 97 tot 100 van de wet van 1991 voorzien in een specifieke procedure voor schade. Alles draait dus om bewijs. Het kantoor kan:

  • het appartement fotograferen voor het bezoek van de technicus, samen met de huurder;
  • de syndicus om gedateerde foto’s van de betrokken gemeenschappelijke delen vragen;
  • elke schade schriftelijk melden aan de operator, met kopie aan de verhuurder en de syndicus;
  • de foto’s na de werken toevoegen aan het dossier van het pand.

Moet de verhuurder een herstelling vorderen, dan maken deze stukken het verschil. Ze verzamelen volgt dezelfde logica als een digitale plaatsbeschrijving: gedateerde foto’s, gekoppeld aan de juiste woning.

Wat controleert u bij de plaatsbeschrijving bij vertrek?

In Brussel maakt artikel 220 van de Brusselse Huisvestingscode de artikelen 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten. Artikel 1730, § 2, is hier nuttig. Worden er na de plaatsbeschrijving belangrijke wijzigingen aan het gehuurde aangebracht, dan kan elke partij een bijvoegsel eisen, tegensprekelijk en op gemeenschappelijke kosten. Artikel 1731, § 2, bepaalt de regel bij vertrek: de huurder « moet het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft ». Alleen ouderdom en overmacht vormen een uitzondering. Zonder bijvoegsel kunnen een glasvezelaansluiting en haar boorgaten dus betwist worden als wijziging van de woning. Met een bijvoegsel en de schriftelijke toestemming van de verhuurder is de vraag vooraf geregeld. In Wallonië zijn beide artikelen voor de woninghuur opgeheven bij het decreet van 15 maart 2018. Controleer dus de tekst die geldt in het gewest van het pand. Geschillen bij vertrek worden besproken in ons artikel over einde huur, schade en achterstand.

Hoe volgt het kantoor de vraag van begin tot eind op?

  1. De vraag schriftelijk ontvangen, via een traceerbaar kanaal. Ons artikel over WhatsApp en huurders herinnert aan de grenzen van berichtenapps.
  2. Het gebouw nagaan: gegevens van de syndicus, al aanwezige infrastructuur, eventueel ontvangen aangetekende zending.
  3. De schriftelijke toestemming van de verhuurder krijgen voor werken in het privatieve deel: tracé, aansluiting, boorgaten, lot van de installatie bij vertrek.
  4. De huurder informeren over de termijnen, waaronder de twee maanden van de procedure voor de gemeenschappelijke delen.
  5. Voor en na documenteren: gedateerde foto’s van de woning en, via de syndicus, van de gemeenschappelijke delen.
  6. Afsluiten: bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving, dossier van het pand aangevuld, eigenaar geïnformeerd in zijn beheerrapport.

Worden nieuwe gebouwen glasvezelklaar?

Geleidelijk. Artikel 10 van verordening (EU) 2024/1309 betreft nieuwe gebouwen en ingrijpende renovaties. Het geldt wanneer de bouwvergunning wordt aangevraagd na 12 februari 2026. Ze worden uitgerust met glasvezelklare fysieke binnenhuisinfrastructuur en glasvezelbekabeling in het gebouw. De betrokken meergezinswoningen krijgen bovendien een toegangspunt. In België voegde een wet van 11 maart 2026 een artikel 28/1 in de wet van 13 juni 2005 in. Het is van kracht sinds 6 april 2026 en belast de Koning met het vastleggen van de technische specificaties. Half juni 2026 publiceerde het BIPT nog een voorstel van koninklijk besluit.

Hoe helpt Seido een glasvezelaanvraag op te volgen?

Beheert u meerdere panden? In Seido wordt de vraag van de huurder een interventie die stap voor stap wordt opgevolgd, van melding tot afsluiting. De huurder ziet waar zijn vraag staat zonder u te bellen. De foto’s voor en na blijven op de fiche, nuttig op de dag van de plaatsbeschrijving bij vertrek. Bekijk hoe de realtime opvolging van interventies werkt.

Veelgestelde vragen

Kan de verhuurder glasvezel in zijn appartement weigeren?

Voor werken in de woning telt zijn toestemming. Volgens de Europese verordening vereist de aansluiting bij de abonnee de instemming van de eigenaar en/of de abonnee, volgens het nationale recht. Voor de gemeenschappelijke delen volgt het verzet daarentegen artikel 3.82. Het wordt ingesteld binnen twee maanden, op een van de drie wettelijke gronden. Het kantoor legt de verhuurder dus best een precieze vraag voor: tracé, aansluiting, boorgaten.

Is een stemming van de algemene vergadering nodig?

Artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek voorziet niet in een voorafgaande stemming. Het regelt een kennisgeving per aangetekende zending, minstens twee maanden voor de werken, gevolgd door een verzetstermijn van twee maanden. Het verzet moet steunen op een rechtmatig belang, beperkt tot drie situaties. Zonder verzet binnen die termijn verliezen de mede-eigenaars en de vereniging hun recht om zich te verzetten.

Behoren de aangelegde kabels toe aan de mede-eigendom?

Nee. Volgens artikel 3.82 blijft wie de infrastructuur voor eigen rekening heeft aangelegd er eigenaar van, ook als ze zich in de gemeenschappelijke delen bevindt. De wet van 21 maart 1991 bevestigt dat voor de operator: zijn kabels blijven zijn eigendom, ook in de gemeenschappelijke delen van een gebouw. De mede-eigendom draagt er evenmin de financiële lasten van.

Moet de huurder de glasvezel bij vertrek verwijderen?

Alles hangt af van wat werd afgesproken. In Brussel moet de huurder de woning teruggeven zoals hij ze ontving, volgens de plaatsbeschrijving, behalve bij ouderdom of overmacht. Een installatie die schriftelijk werd toegestaan en in een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving staat, levert geen probleem op. Zonder schriftelijk spoor kunnen aansluiting en boorgaten bij vertrek betwist worden. Vandaar het belang dit punt bij de installatie te regelen.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: oktober 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.