Na 614 dagen wachten, een record in België, werd de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op 13 februari 2026 gevormd. Zijn Gewestelijk Beleidsprogramma (GBP) bepaalt de koers voor de hele legislatuur. Voor vastgoedbeheerders en verhuurders-eigenaars verdienen verscheidene maatregelen een aandachtige lezing: huurrooster, vereenvoudiging van de stedenbouwkundige vergunningen, regularisatie via de DLUU, verdubbeling van de BE-HOME-premie. Dit is wat dit regeerakkoord concreet verandert voor uw activiteit.

Wat is het Brussels regeerakkoord van 2026?

Het Gewestelijk Beleidsprogramma is het programmatisch document dat de prioriteiten van de gewestregering voor de hele legislatuur bepaalt. Dat van 13 februari 2026 werd onderhandeld door een coalitie van zeven formaties: MR, PS en Les Engagés aan Franstalige kant, Anders, CD&V, Groen en Vooruit aan Nederlandstalige kant, na een recordpolitieke crisis van meer dan 600 dagen. Voor de Brusselse vastgoedsector vormt het het eerste duidelijke politieke signaal since de verkiezingen van juni 2024.

Het GBP schept geen onmiddellijk toepasselijke nieuwe verplichtingen, het legt oriëntaties vast die de regering zich ertoe verbindt te vertalen in wetgevende of reglementaire maatregelen in de loop van de legislatuur. Voor eigenaars is het dus een document om van nabij te volgen, ook al zullen de concrete effecten pas worden gevoeld na de aanneming van de uitvoeringsteksten.

Het huurrooster wordt geëvalueerd: wat dit betekent

Het regeerakkoord voorziet uitdrukkelijk een evaluatie van het Brusselse huurrooster. De Regering kondigt aan een “referentiekader te willen opstellen om huurprijzen te identificeren die niet in lijn zijn met de markt”. Deze formulering is belangrijk: ze suggereert een grondige herziening van het instrument, niet een uitbreiding van het dwingend karakter ervan.

Waarom het huidige rooster problematisch is

Het huidige Brusselse huurrooster is gebaseerd op in 2017 verzamelde gegevens. Sindsdien is de Brusselse huurmarkt grondig geëvolueerd: een analyse van 3.000 advertenties gepubliceerd door de RTBF in februari 2026 toont aan dat 34% van de huurprijzen de mediaanhuur van het rooster met meer dan 20% overschrijdt, de drempel van het vermoeden van misbruik. Een zo van de marktrealteit losgekoppeld referentie-instrument verliest zijn legitimiteit en praktisch nut.

Wat vastgoedbeheerders moeten opvolgen

De aangekondigde evaluatie zou tot twee tegengestelde scenario’s kunnen leiden:
– Een herwaardering van het rooster om het in lijn te brengen met de markthuurprijzen, wat een erkenning van de economische realiteit zou zijn
– Een versterking van het dwingend karakter van het rooster, wat een negatief signaal voor verhuurders zou zijn en de door de Federia-barometer al gedocumenteerde inkrimping van het huurmarktaanbod zou verergeren

Beroepsorganisaties die verhuurders vertegenwoordigen, hebben aangekondigd waakzaam te blijven en in het raadplegingsproces te zullen tussenkomen. Voor vastgoedbeheerders is het essentieel de gehanteerde huurprijzen en hun evolutie nauwkeurig te documenteren om te kunnen bijdragen aan de raadplegingen en gemotiveerde marktconforme huurprijzen te verdedigen.

Stedenbouw: vergunningen gehalveerd

De cijfermatige verbintenis van de regering

De Brussels Regering verbindt zich ertoe de doorlooptijden voor het verlenen van stedenbouwkundige vergunningen te halveren, met een doelstelling van gemiddeld zes maanden. Vandaag bereiken deze termijnen soms twaalf tot achttien maanden voor complexe dossiers, een grote rem op renovaties en nieuwe bouwprojecten.

Concrete impact voor eigenaars

Voor eigenaars die aarzelen om energie- of renovatiewerken op te starten wegens de administratieve complexiteit, zou deze maatregel de zaken kunnen veranderen. Ze is bijzonder relevant in de context van de progressieve energieverplichtingen die in België op komst zijn: maandenlang wachten op een vergunning voor isolatiewerken of ketelvervanging benadeelt goedwillende verhuurders.

Wat onzeker blijft

De verbintenis is ambitieus. De realisatie ervan zal afhangen van de interne hervorming van de Brusselse stedenbouwdiensten, Stedenbouw.brussels, en de aanneming van nieuwe tools voor dossierbeheer. Sectororganisaties en beroepsfederaties zullen concrete teksten afwachten alvorens zich uit te spreken over de uitvoering.

De DLUU: eindelijk bestaande situaties regulariseren

Wat is de Declaratoire Liberatoire Unieke Stedenbouwkundige aangifte?

De DLUU is een vereenvoudigd mechanisme voor de regularisatie van zonder stedenbouwkundige vergunning gestelde handelingen en uitgevoerde werken. Het is een administratief regularisatie-instrument dat vele eigenaars in staat zal stellen de juridische situatie van hun goed te zuiveren in een beveiligd en voorspelbaar kader.

Wie is betrokken?

De DLUU richt zich hoofdzakelijk op:
– Eigenaars die in het verleden werken hebben uitgevoerd zonder vergunning (uitbreidingen, opsplitsingen, interne inrichtingen)
– Erfgenamen van goederen waarvan de stedenbouwkundige situatie nooit is verduidelijkt
– Eigenaars van goederen die zijn verworven zonder voorafgaande verificatie van de stedenbouwkundige conformiteit

Waarom dit nu belangrijk is

De DLUU wordt bijzonder relevant in de context van de energetische regularisatie: energierenovatiewerken (dakisolatie, plaatsing van dubbele beglazing, inrichting van zolderruimten) zijn in de voorbije decennia vaak zonder vergunning uitgevoerd. Zonder regularisatie kunnen deze goederen problemen opleveren bij verkoop of bij premie-aanvragen.

Het mechanisme is nog niet van kracht, het regeerakkoord kondigt de oprichting ervan aan, niet de aanneming. Maar eigenaars die stedenbouwkundige onregelmatigheden in hun portefeuille vermoeden, doen er goed aan hun dossiers voor te bereiden door de bestaande documenten te verzamelen (akten van verkoop, foto’s, facturen van werken, EPC-certificaten).

BE-HOME-premie verdubbeld vanaf 2027

Het regeerakkoord kondigt de verdubbeling van de BE-HOME-premie aan vanaf 2027. De premie bedraagt 164 EUR in 2026; een verdubbeling zou ze op ongeveer 328 EUR per jaar brengen. Het regeerakkoord vermeldt zelf geen bedrag. Deze premie, gefinancierd door het Brussels Gewest, compenseert gedeeltelijk de onroerende voorheffing voor eigenaars-bewoners.

Het is een politiek gunstig signaal voor het vastgoedbezit, ook al blijft het bedrag bescheiden ten opzichte van de effectieve Brusselse onroerende voorheffing. De maatregel is niet rechtstreeks van toepassing op verhuurders, maar draagt bij tot het handhaven van de aantrekkelijkheid van het vastgoedbezit in Brussel voor huishoudens.

Registratierechten: een verhoging van het plafond met beperkt voordeel

Het plafond dat recht geeft op een aftrek op de registratierechten zal stijgen van 600.000 naar 800.000 EUR, progressief tegen 2029. Deze verbetering is reëel, maar haar praktische impact blijft beperkt.

Waarom de impact beperkt is

Het Brussels Gewest behoudt registratierechten die aanzienlijk hoger zijn dan die in Vlaanderen (2% voor de enige eigen woning sinds januari 2025) of Wallonië (3%). En bovendien bevindt slechts ongeveer 7% van de Brusselse transacties zich in de prijsschijf die door de aftrek wordt gedekt. De maatregel komt voornamelijk ten goede aan hooggeprijsde vastgoedinvesteringen, niet aan de courante markt.

Voor vastgoedbeheerders die eigenaars-klanten adviseren over hun verwervingen, is dit contextelement belangrijk: de fiscale aantrekkelijkheid van het vastgoedbezit in Brussel blijft structureel lager dan in de twee andere gewesten.

Wat ontbreekt in het regeerakkoord

Verscheidene essentiële onderwerpen voor verhuurders zijn niet opgenomen in het regeerakkoord:

  • De duur van de gerechtelijke procedures: een nalatige huurder kan 12 tot 18 maanden in de woning blijven vóór een uitzetting mogelijk is, de regering verbindt zich niet om deze procedures te versnellen
  • Het wintermoratorium: zijn reikwijdte en uitzonderingen blijven ongewijzigd (zie ons artikel over de rechtspraak over de uitzonderingen op het wintermoratorium)
  • Het voorkeurrecht van de huurder: de vraag of een huurder prioriteit moet krijgen bij verkoop van het goed blijft onbeantwoord in het regeerakkoord

Dezelfde organisaties hebben aangekondigd waakzaam te blijven over deze kwesties en in de komende wetgevingsprocessen te zullen tussenkomen.

Wat vastgoedbeheerders nu moeten doen

  1. De wetgevende uitvoering van het regeerakkoord opvolgen: elke aangekondigde maatregel zal een wetgevende of reglementaire tekst vereisen, openbare raadplegingen zijn sleutelmomenten om de stem van professionele verhuurders te laten horen
  2. De stedenbouwkundige dossiers van elk goed voorbereiden met het oog op de DLUU: akten, bestaande vergunningen, historiek van de werken verzamelen
  3. De gehanteerde huurprijzen documenteren en hun motivering ten opzichte van de markt, in voorbereiding op de evaluatie van het huurrooster
  4. De energiewerken anticiperen door gebruik te maken van de aangekondigde verkorte vergunningtermijnen, zonder te wachten op de op komst zijnde verplichtingen

Bronnen en referenties