Après 614 jours d’attente, un record en Belgique, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a été formé le 13 février 2026. Sa Déclaration de Politique Régionale (DPR) fixe le cap pour l’ensemble de la législature. Pour les gestionnaires immobiliers et les propriétaires-bailleurs, plusieurs mesures méritent une lecture attentive : grille des loyers, simplification des permis d’urbanisme, régularisation via la DLUU, doublement de la prime BE-HOME. Voici ce que change concrètement cette DPR pour votre activité.
Qu’est-ce que la DPR bruxelloise de 2026 ?
La Déclaration de Politique Régionale est le document programmatique qui définit les priorités du gouvernement régional pour toute la législature. Celle du 13 février 2026 a été négociée par une coalition de sept formations : MR, PS et Les Engagés côté francophone, Anders, CD&V, Groen et Vooruit côté néerlandophone, après une crise politique record de plus de 600 jours. Pour le secteur immobilier bruxellois, elle constitue le premier signal politique clair depuis les élections de juin 2024.
La DPR ne crée pas de nouvelles obligations immédiatement applicables : elle fixe des orientations que le gouvernement s’engage à traduire en mesures législatives ou réglementaires au cours de la législature. Pour les propriétaires, c’est donc un document à surveiller de près, même si les effets concrets ne se feront sentir qu’après l’adoption des textes d’application.
La grille des loyers sera évaluée : ce que ça signifie
La DPR prévoit explicitement une évaluation de la grille des loyers bruxelloise. Le Gouvernement annonce vouloir « établir un référentiel permettant d’identifier les loyers qui ne sont pas en phase avec le marché ». Cette formulation est importante : elle suggère une remise à plat de l’outil, pas une extension de son caractère contraignant.
Pourquoi la grille actuelle est problématique
La grille des loyers bruxelloise actuelle repose sur des données collectées en 2017. Depuis lors, le marché locatif bruxellois a profondément évolué : une analyse de 3 000 annonces publiée par la RTBF en février 2026 montre que 34 % des loyers dépassent de plus de 20 % le loyer médian de la grille, seuil de la présomption d’abus. Un outil de référence assis sur des données aussi anciennes perd de sa pertinence pratique.
Ce que les gestionnaires doivent surveiller
L’évaluation annoncée pourrait aboutir à deux scénarios opposés :
- Une revalorisation de la grille pour la mettre en phase avec les loyers de marché, ce qui serait une reconnaissance de la réalité économique.
- Un renforcement du caractère contraignant de la grille, ce qui serait un signal négatif pour les bailleurs et aggraverait la contraction de l’offre locative déjà documentée par le baromètre Federia.
Des associations professionnelles de bailleurs ont annoncé qu’elles resteraient vigilantes et interviendraient dans le processus de consultation. Pour les gestionnaires, il est essentiel de documenter précisément les loyers pratiqués et leur évolution afin de pouvoir contribuer aux consultations et défendre des loyers de marché justifiés.
Urbanisme : les permis divisés par deux
L’engagement chiffré du gouvernement
Le Gouvernement bruxellois s’engage à réduire de moitié les délais de délivrance des permis d’urbanisme, avec un objectif de six mois en moyenne. Aujourd’hui, ces délais atteignent parfois douze à dix-huit mois pour des dossiers complexes, un frein majeur aux rénovations et aux nouvelles constructions.
Impact concret pour les propriétaires
Pour les propriétaires qui hésitent à engager des travaux énergétiques ou de rénovation à cause de la complexité administrative, cette mesure pourrait changer la donne. Elle est particulièrement pertinente dans le contexte des obligations énergétiques progressives qui se profile en Belgique : attendre des mois un permis pour des travaux d’isolation ou de remplacement de chaudière pénalise les bailleurs de bonne foi.
Ce qui reste incertain
L’engagement est ambitieux. Sa réalisation dépendra de la réforme interne de l’administration bruxelloise de l’urbanisme (urban.brussels) et de l’adoption de nouveaux outils de traitement des dossiers. Les organisations du secteur et les fédérations professionnelles attendront des textes concrets avant de se prononcer sur la mise en œuvre.
La DLUU : enfin régulariser les situations existantes
Qu’est-ce que la Déclaration Libératoire Unique Urbanistique ?
La DLUU est un mécanisme simplifié de régularisation des actes et travaux réalisés sans permis d’urbanisme. Il s’agit d’un outil de régularisation administrative qui permettra à de nombreux propriétaires d’assainir la situation juridique de leur bien dans un cadre sécurisé et prévisible.
Qui est concerné ?
La DLUU vise principalement :
- Les propriétaires ayant réalisé des travaux sans permis par le passé (agrandissements, divisions, aménagements internes).
- Les héritiers de biens dont la situation urbanistique n’a jamais été clarifiée.
- Les propriétaires de biens acquis sans vérification préalable de la conformité urbanistique.
Pourquoi c’est important maintenant
La DLUU devient particulièrement pertinente dans le contexte de la régularisation énergétique : des travaux de rénovation énergétique (isolation de toiture, placement de double vitrage, aménagement de combles) ont souvent été réalisés sans permis dans les décennies passées. Sans régularisation, ces biens peuvent poser des problèmes lors de la vente ou lors de demandes de primes.
Le dispositif n’est pas encore en vigueur : la DPR annonce sa création, pas son adoption. Mais les propriétaires qui soupçonnent des irrégularités urbanistiques dans leur portefeuille ont tout intérêt à préparer leurs dossiers en rassemblant les documents existants (actes de vente, photos, factures de travaux, certificats PEB).
Prime BE-HOME doublée à partir de 2027
La DPR annonce le doublement de la prime BE-HOME à partir de 2027. La prime s’élève à 164 EUR en 2026 ; le doublement la porterait à environ 328 EUR par an. Le texte de la DPR ne chiffre pas lui-même le montant. Cette prime, financée par la Région bruxelloise, compense partiellement le précompte immobilier pour les propriétaires occupants.
Il s’agit d’un signal politique favorable à la propriété immobilière, même si le montant reste modeste au regard du précompte immobilier bruxellois effectif. La mesure ne s’applique pas directement aux bailleurs, mais elle contribue à maintenir l’attractivité de la propriété immobilière à Bruxelles pour les ménages.
Droits d’enregistrement : un relèvement du plafond au bénéfice limité
Le plafond donnant droit à un abattement sur les droits d’enregistrement passera de 600 000 à 800 000 EUR, progressivement d’ici 2029. Cette amélioration est réelle, mais son impact pratique reste limité.
Pourquoi l’impact est restreint
La Région bruxelloise conserve des droits d’enregistrement nettement supérieurs à ceux pratiqués en Flandre (2 % pour l’habitation propre unique depuis janvier 2025) ou en Wallonie (3 %). Et surtout, seuls environ 7 % des transactions bruxelloises se situent dans la tranche de prix concernée par l’abattement. La mesure bénéficie principalement aux acquisitions immobilières haut de gamme, pas au marché courant.
Pour les gestionnaires qui conseillent des clients propriétaires sur leurs acquisitions, cet élément de contexte est important : l’attractivité fiscale de la propriété à Bruxelles reste structurellement inférieure aux deux autres régions.
Ce qui reste absent de la DPR
Plusieurs sujets essentiels pour les bailleurs ne figurent pas dans la DPR :
- La durée des procédures judiciaires : un locataire défaillant peut rester dans les lieux pendant 12 à 18 mois avant qu’une expulsion soit possible, le gouvernement ne s’engage pas à accélérer ces procédures.
- Le moratoire hivernal : son périmètre et ses exceptions restent inchangés (voir notre article sur les exceptions jurisprudentielles au moratoire hivernal).
- Le droit de préférence du locataire : la question de savoir si un locataire doit avoir la priorité en cas de vente du bien reste sans réponse dans la DPR.
Les mêmes associations ont annoncé qu’elles resteraient vigilantes sur ces questions et interviendraient dans les processus législatifs à venir.
Ce que les gestionnaires doivent faire maintenant
- Suivre la mise en œuvre législative de la DPR : chaque mesure annoncée devra faire l’objet d’un texte législatif ou réglementaire, et les consultations publiques sont des moments clés pour faire entendre la voix des bailleurs professionnels.
- Préparer les dossiers urbanistiques de chaque bien en vue de la DLUU : rassembler actes, permis existants, historique des travaux.
- Documenter les loyers pratiqués et leur justification au regard du marché, en prévision de l’évaluation de la grille des loyers.
- Anticiper les travaux énergétiques en profitant des délais de permis réduits annoncés, sans attendre les obligations qui se profilent.
Sources et références
- Déclaration de Politique Régionale, texte intégral, Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, février 2026
- « Les principales mesures de l’accord bruxellois », La Libre, 12 février 2026
- « Pourquoi le cadeau sur les droits d’enregistrement à Bruxelles ne profitera pas à grand monde », La Libre, 13 février 2026
- Analyse dans Le Cri n°502, mars 2026