Een woning die meer dan twaalf maanden leegstaat, kan de eigenaar duur komen te staan: in Brussel 500 euro per meter gevel en per verdieping, elk jaar; in Wallonië tussen 500 en 12.500 euro; in Vlaanderen een gemeentelijke belasting die jaar na jaar stijgt. Voor een vastgoedkantoor komt het antwoord neer op twee dingen: snel herverhuren, en elke leegstand die aansleept documenteren.

Wanneer geldt een woning in Brussel als leegstaand?

De Brusselse Huisvestingscode omschrijft een leegstaande woning als een woning die al meer dan twaalf opeenvolgende maanden niet overeenkomstig haar woonbestemming wordt gebruikt (artikel 19/2). De inbreuk bestaat erin dat de houder van een zakelijk recht die woning leeg laat staan zonder de leegstand te verantwoorden door legitieme redenen, overmacht of de planning of uitvoering van werken (artikel 19/1). Artikel 19/3 somt vermoedens op, die gelden tot het tegendeel is bewezen. Niemand is op het adres ingeschreven, er is geen woninghuurovereenkomst voor geregistreerd, de woning is niet gemeubeld. Het waterverbruik ligt onder vijf kubieke meter per jaar, of het elektriciteitsverbruik onder honderd kilowattuur per jaar. De teller begint te lopen bij de effectieve vrijgave van de woning, niet bij de opzegging. Voor een kantoor is dat het kernpunt: een woning die tijdens de opzegtermijn van de vertrekkende huurder wordt herverhuurd, valt nooit onder de regeling.

Hoeveel bedraagt de Brusselse boete?

De procedure wordt gevoerd door de Gewestelijke Dienst Leegstaande Woningen, die het vermoedelijke misdrijf bij proces-verbaal vaststelt, op eigen initiatief of na een klacht van een gemeente of een vereniging. De eigenaar krijgt een waarschuwing en heeft drie maanden om zijn verweer te voeren. Wordt het vermoeden niet weerlegd, dan legt artikel 20 de boete vast op 500 euro per strekkende meter van de langste gevel, vermenigvuldigd met het aantal verdiepingen, kelders en onafgewerkte zolders niet meegerekend. Ze wordt vermenigvuldigd met het aantal jaren na de eerste vaststelling, zonder de jaren waarin een onderbreking van minstens drie maanden kan worden aangetoond. Neem een huis met een gevel van 6 meter over drie verdiepingen: 6 × 3 × 500 = 9.000 euro voor het eerste jaar van de inbreuk. De eigenaar heeft dertig dagen om een schorsend beroep in te stellen bij de Regering (artikel 21). Voor een eigenaar is dat cijfer het meest concrete argument om een snelle herverhuring tegen een realistische huurprijs te aanvaarden.

Worden die boetes echt toegepast?

Ja. Volgens het activiteitenverslag 2025 van Brussel Huisvesting voerde de dienst in 2025 2.898 onderzoeken uit voor 2.356 dossiers, met een ploeg die was teruggebracht tot 7 onderzoekers in plaats van 11. Hij legde 257 boetes op; na beroep werden er 243 bevestigd voor een totaalbedrag van 2.733.000 euro. Het in 2025 effectief geïnde bedrag bedraagt 1.557.000 euro.

Welke boete geldt in Wallonië?

In Wallonië voorziet artikel 85ter van de Waalse Code voor duurzaam wonen een administratieve boete tussen 500 en 12.500 euro per woning per periode van twaalf maanden zonder onderbreking van de leegstand van minstens drie maanden. Een besluit van de Waalse Regering van 19 januari 2022, van kracht sinds 1 september 2022, legt de berekening vast. De boete bedraagt 200 euro per strekkende meter van de hoofdgevel, die met de hoofdingang, vermenigvuldigd met het aantal leegstaande verdiepingen, zonder kelders, ondergrondse verdiepingen en onafgewerkte zolders. Ze ligt tussen 500 en 12.500 euro en wordt vervolgens vermenigvuldigd met het aantal jaren na de eerste vaststelling. Twee verschillen tellen voor een kantoor. Ten eerste stelt het gemeentecollege de inbreuk vast en legt het de boete op, niet het Gewest. Ten tweede is de boete alleen mogelijk als voor het aanslagjaar geen gemeentelijke leegstandsbelasting werd geheven. Volgens de Vereniging van Waalse Steden en Gemeenten verloopt de procedure via drie brieven: een waarschuwing met een ingebrekestelling van zes maanden, een tweede ingebrekestelling om verweer te voeren, en daarna de beslissing.

En in Vlaanderen?

In Vlaanderen is leegstand een zaak van de gemeenten. Volgens de Vlaamse Codex Wonen “kunnen” gemeenten een leegstandsregister bijhouden, dat “de enige mogelijke grondslag” is van een belasting op leegstaande woningen en gebouwen (artikel 2.9). Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij “gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt” overeenkomstig haar functie (artikel 2.10). Ze wordt uit het register geschrapt wanneer de houder van het zakelijk recht bewijst dat ze gedurende minstens zes opeenvolgende maanden conform wordt gebruikt (artikel 2.11). Vrijstellingen en bedragen liggen vast in het reglement van elke gemeente. Volgens de brochure Leegstand bestrijden hadden medio 2023 282 van de 300 Vlaamse gemeenten een belastingreglement op leegstand. Het gemiddelde bedrag voor een eengezinswoning die voor het eerst werd belast, bedroeg 1.467 euro. In Landen bedraagt de belasting 1.500 euro voor een woning, vermenigvuldigd met 1,5 per bijkomende termijn van twaalf maanden in het register, tot vier termijnen. Hoegaarden past 1.600 euro toe met dezelfde coëfficiënt.

Hoe herverhuurt u voordat de teller loopt?

De zekerste manier om de boete te vermijden, is de twaalf maanden nooit te bereiken. Enkele reflexen volstaan in de meeste gevallen:

  1. Start de herverhuring vanaf de opzegging: bezoeken, advertentie, foto’s, in overleg met de vertrekkende huurder en met respect voor de bezoekclausule van de huurovereenkomst.
  2. Plan de werken vóór het vertrek: offertes, vaklui en planning klaar voor de dag van de plaatsbeschrijving bij uittrede.
  3. Bepaal met de eigenaar een realistische huurprijs, en toon hem wat een lange leegstand kost.
  4. Volg elk leeg pand op met de datum van vrijgave en een waarschuwing ruim vóór de twaalfde maand.

Het einde van de huur zelf behandelen we in ons artikel over het einde van de huur, schade en achterstallen. In Wallonië wordt de huurwaarborg volgens eigen regels vrijgegeven.

Wat documenteert u om een leegstand te verantwoorden?

In Brussel is artikel 20 veeleisend: het loutere aanvoeren van feiten volstaat niet. De eigenaar moet bewijzen dat de woning niet leegstond, dat de leegstand te wijten was aan een legitieme reden buiten zijn wil of aan overmacht, of dat ze door werken verantwoord was. Voor uitgevoerde werken moet hij aantonen dat ze effectief, ononderbroken en zorgvuldig zijn uitgevoerd. Voor geplande werken moet hij effectieve stappen bewijzen, en aantonen dat de planning elke bewoning onmogelijk maakte, ook tijdelijk of gedeeltelijk. Het kantoor kan dat dossier gaandeweg samenstellen:

  • de datum van vrijgave en de plaatsbeschrijving bij uittrede;
  • offertes, bestelbonnen, facturen en gedateerde foto’s van de werken;
  • vergunningsaanvragen en hun termijnen, in voorkomend geval;
  • advertenties, bezoeken en geweigerde kandidaturen tijdens de herverhuring;
  • stukken van een nalatenschap of een geschil dat de verhuring blokkeert.

Voor renovaties die de huurder in Wallonië financiert, zie ook ons artikel over de Waalse renovatiehuur.

Hoe helpt Seido tijdens een leegstand?

Beheert u meerdere panden? In Seido wordt elke interventie stap voor stap opgevolgd, van aanvraag tot afsluiting, met de toegewezen vakman, de geplande datum en foto’s voor en na. Werken tussen twee huurders laten zo een gedateerd spoor na, nuttig om snel te herverhuren én om een leegstand te verantwoorden. Bekijk hoe de realtime opvolging van interventies werkt.

Veelgestelde vragen

Begint de termijn van twaalf maanden bij de opzegging of bij het vertrek van de huurder?

Bij het vertrek. In Brussel viseert artikel 19/2 een woning die al meer dan twaalf opeenvolgende maanden niet overeenkomstig haar bestemming wordt gebruikt. Tijdens de opzegtermijn woont de huurder er nog. Daarom zorgt herverhuren tijdens de opzegtermijn ervoor dat de teller nooit begint te lopen. In Vlaanderen hanteert het gemeentelijke register ook een termijn van minstens twaalf opeenvolgende maanden zonder conform gebruik.

Verantwoorden renovatiewerken een leegstand?

Ja, op voorwaarde dat u het bewijst. In Brussel vereist een leegstand die door uitgevoerde werken wordt verantwoord, het bewijs dat die effectief, ononderbroken en zorgvuldig worden uitgevoerd. Voor werken die alleen gepland zijn, moeten effectieve stappen en de onmogelijkheid van elke bewoning, ook gedeeltelijk, worden aangetoond. Een werf die maandenlang stilligt, volstaat niet.

Betaalt de eigenaar elk jaar dezelfde boete?

Nee, het bedrag stijgt. In Brussel en in Wallonië wordt de boete vermenigvuldigd met het aantal jaren na de eerste vaststelling, zonder de jaren waarin een onderbreking van minstens drie maanden kan worden aangetoond. In Vlaanderen voorzien gemeentelijke reglementen vaak een coëfficiënt per bijkomende periode van twaalf maanden, zoals 1,5 in Landen.

Wie krijgt de boete: de eigenaar of het kantoor?

De houder van het zakelijk recht, dus de eigenaar, en niet het kantoor. In Brussel zijn de medehouders hoofdelijk gehouden, en is de boete gewaarborgd door een wettelijke hypotheek (artikel 22). Het kantoor is de boete niet verschuldigd, maar het heeft vaak de stukken in handen om ze te betwisten: data, offertes, facturen, advertenties. Vandaar het belang om ze op de fiche van het pand te bewaren.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: augustus 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.