Un logement qui reste vide plus de douze mois peut coûter cher à son propriétaire : à Bruxelles, 500 euros par mètre de façade et par niveau, chaque année ; en Wallonie, entre 500 et 12 500 euros ; en Flandre, une taxe communale qui grimpe d’année en année. Pour une agence, la parade tient en deux mots : relouer vite, et documenter toute vacance qui se prolonge.

Quand un logement est-il considéré comme inoccupé à Bruxelles ?

Le Code bruxellois du Logement définit le logement inoccupé comme celui « qui n’est pas occupé(e) conformément à sa destination en logement depuis plus de douze mois consécutifs » (article 19/2). L’infraction consiste, pour le titulaire d’un droit réel, à maintenir ce logement vide « sans justifier l’inoccupation par des raisons légitimes, par un cas de force majeure ou par la programmation ou la réalisation de travaux » (article 19/1). L’article 19/3 liste des présomptions, valables jusqu’à preuve contraire. Personne n’est domicilié à l’adresse, aucun bail d’habitation n’y est enregistré, le logement n’est pas meublé. La consommation d’eau est inférieure à cinq mètres cubes par an ou celle d’électricité à cent kilowattheures par an. Le compteur commence à la libération effective du logement, pas au préavis. Pour une agence, c’est l’élément clé : un logement reloué pendant le préavis du locataire sortant n’entre jamais dans le champ.

Combien coûte l’amende bruxelloise ?

La procédure est menée par le Service régional des logements inoccupés, qui constate l’infraction présumée par procès-verbal, d’initiative ou sur plainte d’une commune ou d’une association. Le propriétaire reçoit un avertissement et dispose de trois mois pour présenter ses moyens de défense. Si la présomption n’est pas renversée, l’article 20 fixe l’amende à « 500 euros par mètre courant de la plus longue façade multiplié par le nombre de niveaux autres que les sous-sols et les combles non aménagés ». Elle est multipliée par le nombre d’années qui suivent la première constatation, sans compter les années où une interruption d’au moins trois mois peut être établie. Prenons une maison de 6 mètres de façade sur trois niveaux : 6 × 3 × 500 = 9 000 euros pour la première année d’infraction. Le propriétaire dispose de trente jours pour introduire un recours suspensif auprès du Gouvernement (article 21). Pour un propriétaire, ce chiffre est l’argument le plus concret pour accepter une relocation rapide à un loyer réaliste.

Ces amendes sont-elles réellement appliquées ?

Oui. Selon le rapport d’activité 2025 de Bruxelles Logement, le service a réalisé 2 898 enquêtes en 2025 pour 2 356 dossiers, avec une équipe réduite à 7 enquêteurs au lieu de 11. Il a infligé 257 amendes ; après recours, 243 ont été confirmées pour un montant total de 2 733 000 euros. Le montant effectivement perçu en 2025 s’élève à 1 557 000 euros.

Quelle amende en Wallonie ?

En Wallonie, l’article 85ter du Code wallon de l’habitation durable prévoit une amende administrative « comprise entre 500 et 12.500 euros par logement par période de 12 mois » sans interruption d’inoccupation d’au moins trois mois. Un arrêté du Gouvernement wallon du 19 janvier 2022, en vigueur depuis le 1er septembre 2022, en fixe le calcul. L’amende vaut 200 euros par mètre courant de façade principale, celle de la porte d’entrée principale, multipliés par le nombre de niveaux inoccupés, hors caves, sous-sols et combles non aménagés. Elle est bornée entre 500 et 12 500 euros, puis multipliée par le nombre d’années qui suivent la première constatation. Deux différences comptent pour une agence. D’abord, c’est le collège communal qui constate et inflige l’amende, pas la Région. Ensuite, l’amende n’est possible que si aucune taxe communale sur l’inoccupation n’a été levée pour l’exercice. Selon l’Union des villes et communes de Wallonie, la procédure passe par trois courriers : un avertissement avec une mise en demeure de six mois, une seconde mise en demeure de présenter ses moyens de défense, puis la décision.

Et en Flandre ?

En Flandre, l’inoccupation relève des communes. Selon la Vlaamse Codex Wonen, les communes « kunnen » tenir un registre des bâtiments et logements inoccupés, qui est « de enige mogelijke grondslag » d’une taxe communale (article 2.9). Un logement y est inscrit s’il n’est pas utilisé conformément à sa fonction pendant au moins douze mois consécutifs (article 2.10). Il en sort lorsque le titulaire prouve une utilisation conforme pendant au moins six mois consécutifs (article 2.11). Les exonérations et les montants relèvent du règlement de chaque commune. Selon la brochure Leegstand bestrijden de la Région, 282 des 300 communes flamandes avaient un règlement-taxe mi-2023. Le montant moyen pour une maison unifamiliale taxée pour la première fois était de 1 467 euros. À Landen, la taxe est de 1 500 euros pour un logement, multipliée par 1,5 par période supplémentaire de douze mois dans le registre, dans la limite de quatre périodes. Hoegaarden applique 1 600 euros avec le même coefficient.

Comment relouer avant que le compteur ne tourne ?

Le moyen le plus sûr d’éviter l’amende est de ne jamais atteindre les douze mois. Quelques réflexes suffisent dans la plupart des cas :

  1. Lancer la relocation dès le préavis : visites, annonce, photos, en accord avec le locataire sortant et dans le respect de la clause de visite du bail.
  2. Planifier les travaux avant la sortie : devis, prestataires et calendrier prêts pour le jour de l’état des lieux de sortie.
  3. Fixer un loyer réaliste avec le propriétaire, en lui montrant le coût d’une vacance prolongée.
  4. Suivre chaque bien vide avec sa date de libération et une alerte bien avant le douzième mois.

La fin de bail elle-même est détaillée dans notre article sur la fin de bail, les dégâts et les impayés. En Wallonie, la garantie locative se libère selon ses propres règles.

Que documenter pour justifier une vacance ?

À Bruxelles, l’article 20 est exigeant : « la seule allégation de faits ne suffit pas ». Le propriétaire doit prouver que le logement n’était pas inoccupé, que l’inoccupation tenait à une raison légitime indépendante de sa volonté ou à la force majeure, ou qu’elle était justifiée par des travaux. Pour des travaux réalisés, il faut montrer qu’ils ont été menés « de manière effective, continue et diligente ». Pour des travaux programmés, il faut prouver des démarches effectives et montrer que la programmation rendait impossible toute occupation, même temporaire ou partielle. L’agence peut constituer ce dossier au fil de l’eau :

  • la date de libération et l’état des lieux de sortie ;
  • les devis, bons de commande, factures et photos datées des travaux ;
  • les demandes de permis et leurs délais, le cas échéant ;
  • les annonces, visites et candidatures refusées pendant la relocation ;
  • les pièces d’une succession ou d’un litige qui bloque la location.

Pour les rénovations financées par le locataire en Wallonie, voir aussi notre article sur le bail de rénovation wallon.

Comment Seido aide-t-il pendant la vacance ?

Vous gérez plusieurs biens ? Dans Seido, chaque intervention se suit étape par étape, de la demande à la clôture, avec le prestataire assigné, la date planifiée et les photos avant et après. Les travaux entre deux locataires laissent ainsi une trace datée, utile pour relouer vite comme pour justifier une vacance. Voir comment fonctionne le suivi d’intervention en temps réel.

Questions fréquentes

Le délai de douze mois commence-t-il au préavis ou au départ du locataire ?

Au départ. À Bruxelles, l’article 19/2 vise un logement qui n’est pas occupé conformément à sa destination depuis plus de douze mois consécutifs. Pendant le préavis, le locataire occupe encore le logement. C’est pourquoi relouer pendant le préavis permet de ne jamais déclencher le compteur. En Flandre, le registre communal retient aussi une durée d’au moins douze mois consécutifs sans utilisation conforme.

Des travaux de rénovation justifient-ils une vacance ?

Oui, à condition de le prouver. À Bruxelles, l’inoccupation justifiée par la réalisation de travaux exige la preuve qu’ils sont menés de manière effective, continue et diligente. Pour des travaux seulement programmés, il faut démontrer des démarches effectives et l’impossibilité de toute occupation, même partielle. Un chantier à l’arrêt pendant des mois ne suffit pas.

Le propriétaire paie-t-il chaque année la même amende ?

Non, le montant augmente. À Bruxelles comme en Wallonie, l’amende est multipliée par le nombre d’années qui suivent la première constatation, sans compter les années où une interruption d’au moins trois mois peut être établie. En Flandre, les règlements communaux prévoient souvent un coefficient par période de douze mois supplémentaire, comme 1,5 à Landen.

Qui reçoit l’amende : le propriétaire ou l’agence ?

Le titulaire du droit réel, donc le propriétaire, et non l’agence. À Bruxelles, les cotitulaires sont tenus solidairement, et l’amende est garantie par une hypothèque légale (article 22). L’agence n’est pas redevable de l’amende, mais c’est souvent elle qui détient les pièces qui permettent de la contester : dates, devis, factures, annonces. D’où l’intérêt de les conserver sur la fiche du bien.

Sources et références

Dernière mise à jour : août 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.