Op 17 september 2026 verwierp het Grondwettelijk Hof met arrest nr. 105/2026 het beroep van de vastgoedfederaties tegen de inwerkingtreding van het verbod op buitensporige huurprijzen in Brussel. Het deed dat zonder onderzoek ten gronde: voor een kantoor dat herverhuurt, blijven de regels die sinds 1 mei 2025 gelden dus van kracht, en een dossier dat de huurprijs verantwoordt, blijft de beste bescherming.

Waartegen was het op 17 september verworpen beroep gericht?

Het beroep werd op 23 oktober 2025 ingesteld door zeven partijen: de Union professionnelle du secteur immobilier (UPSI), Embuild, de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB), een eigenaarssyndicaat, Federia en twee eigenaars. Het viseerde de Brusselse ordonnantie van 10 april 2025, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 30 april 2025. Die tekst legt op 1 mei 2025 de inwerkingtreding vast van de artikelen 8 tot 13 van de ordonnantie van 28 oktober 2021, die een paritaire huurcommissie opricht en buitensporige huurprijzen bestrijdt. Tien verenigingen kwamen tussen aan de kant van de huurders, onder wie de RBDH, het Syndicat des Locataires en Badala. De zitting vond plaats op 1 juli 2026, op verzoek van de verzoekers. Het arrest nr. 105/2026 (rolnummer 8569) werd op 17 september 2026 gewezen. Het beschikkend gedeelte telt één zin: “het Hof verwerpt het beroep”.

Waarom heeft het Hof zich niet ten gronde uitgesproken?

Het Hof verwierp het beroep om twee procedurele redenen, zonder zich uit te spreken over het eigendomsrecht. Ten eerste verklaarde het zich onbevoegd voor het rooster. De verzoekers vonden het rooster niet betrouwbaar en niet representatief voor de marktprijzen. Volgens het Hof viseert die kritiek in werkelijkheid het besluit van 19 oktober 2017 dat het rooster regelt, gewijzigd in 2022. Een regeringsbesluit valt buiten zijn toetsing (punt B.10). Ten tweede gingen de andere grieven over het toepassingsgebied van het verbod en de onduidelijkheid van de begrippen “substantiële elementen van comfort” en “substantiële kwaliteitsgebreken”. Ze zijn in werkelijkheid gericht tegen de ordonnantie van 2021 zelf, die de tekst van 2025 niet wijzigde. Omdat de termijn van zes maanden om die ordonnantie aan te vechten verstreken was, “is het beroep ratione temporis onontvankelijk” (punt B.11). Het arrest valideert het rooster dus niet en veroordeelt het ook niet: het laat het systeem zoals het sinds mei 2025 werkt.

Wat blijft van kracht voor uw herverhuringen?

Drie regels van de Brusselse Huisvestingscode blijven gelden voor elke nieuwe woninghuurovereenkomst. De huurovereenkomst moet de referentiehuurprijs van het goed vermelden, of de vork van huurprijzen eromheen (artikel 218, § 1, 4bis°). “De huurprijs is vermoedelijk buitensporig” wanneer hij twintig procent hoger ligt dan de referentiehuurprijs. Dat vermoeden vervalt als het verschil wordt gerechtvaardigd door “substantiële elementen van comfort die inherent zijn aan de woning of de omgeving” (artikel 224). Sinds 1 mei 2025 ten slotte “is de verhuurder ertoe gehouden geen buitensporige huurprijs […] voor te stellen”. Zo niet, kan de huurder om een herziening verzoeken (artikel 224/1). Hij kan de paritaire huurcommissie inschakelen, waarvan het advies niet bindend is, of de vrederechter. De herziening werkt ten vroegste vier maanden vóór de vordering in rechte. Voor het kantoor is het praktische gevolg eenvoudig: elke Brusselse herverhuring begint met een simulatie van de referentiehuurprijs, en elke huurprijs die meer dan 20 % hoger ligt, moet op een dossier steunen.

Wat zegt het Gewest na het arrest?

Aan de kant van het Gewest verwelkomde staatssecretaris voor Huisvesting Karine Lalieux een beslissing die volgens haar een essentieel instrument verankert om huurders beter te beschermen, meldt L’Avenir. Tegen de RTBF kondigde ze een actualisering in twee fasen aan, met enkele maanden werk en een geactualiseerd rooster binnen twee jaar. Op 22 september voegde ze op BX1 toe dat het rooster met nieuwe elementen moet worden herzien en dat een huurobservatorium moet worden opgestart. BX1 schrijft dat het rooster in de loop van 2027 zou worden herzien, na een eerste verslag van dat observatorium.

Kan het debat terugkeren naar het Hof?

Ja, via een prejudiciële vraag. Wanneer voor een rechtscollege een vraag over de grondwettigheid van een ordonnantie wordt opgeworpen, moet dat rechtscollege ze in principe aan het Grondwettelijk Hof stellen (bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, artikel 26). Eigenaars en huurders kunnen zo vragen dat een prejudiciële vraag aan het Hof wordt gesteld. Dat is de weg die twee vrederechters volgden voor het wintermoratorium, beslecht bij arrest nr. 131/2025, dat we bespreken in ons artikel over het wintermoratorium voor het Grondwettelijk Hof.

Wat tonen de cijfers van de paritaire huurcommissie?

Het activiteitenverslag 2025 van Brussel Huisvesting meet het systeem over zijn eerste volledige jaar. De paritaire huurcommissie, operationeel sinds oktober 2024, ontving in 2025 124 aanvragen en nam 71 beslissingen. Ze oordeelde in 14 gevallen dat de huurprijs buitensporig was, of 11 % van de aanvragen en 20 % van de beslissingen. In die 14 dossiers bedroeg de gemiddelde werkelijke huurprijs 1.697 euro, tegenover een gemiddelde referentiehuurprijs van 1.147 euro, een verschil van 48 %. De federaties noemen in hun persbericht 22 % buitensporig bevonden huurprijzen; dat komt niet precies overeen met de tellingen van het verslag. Voor een kantoor geven die cijfers een nuttige grootteorde. Dossiers die tot een vaststelling van buitensporigheid leiden, gaan gemiddeld over grote verschillen, ver boven de drempel van 20 %. De commissie oordeelde ook dat 33 huurprijzen niet buitensporig waren, en in 16 dossiers was er geen eensgezindheid.

Ons artikel over de kloof tussen rooster en markt licht die cijfers toe en vergelijkt ze met analyses van advertenties.

Welke checklist verantwoordt een huurprijs meer dan 20 % boven het rooster?

De enige wettelijke grond die het vermoeden weerlegt, is substantieel comfort dat eigen is aan de woning of de omgeving. De verantwoording bestaat dus uit stukken, niet uit marktargumenten:

  1. De simulatie van de referentiehuurprijs, gedateerd, met de gebruikte vork en de ingevoerde kenmerken: oppervlakte, aantal slaapkamers, staat, EPB-certificaat.
  2. De lijst van comfortelementen die het verschil verklaren: terras, tuin, garage, lift, uitrusting van keuken en badkamer, isolatie.
  3. Het bewijs van die elementen: facturen van werken, EPB-certificaat, gedateerde foto’s, plan.
  4. De plaatsbeschrijving bij intrede, die de werkelijke staat van de woning bij het begin van de huur vastlegt.
  5. De referentiehuurprijs in de huurovereenkomst, zoals artikel 218, § 1, 4bis°, vereist.

Die lijst garandeert het resultaat niet, want de commissie en de rechter oordelen geval per geval. Ze voorkomt wel dat een dossier achteraf moet worden samengesteld, wanneer de huurder zijn aanvraag al heeft ingediend. Voor de kalender van de actualisering van het rooster, zie ons artikel over het uitstel van de actualisering.

Hoe helpt Seido om die verantwoording te bewaren?

Beheert u meerdere panden? Seido bewaart op de fiche van elk huurpand de toegepaste huurprijs, de historiek en de uitgevoerde indexaties, samen met de documenten van de huurovereenkomst. De stukken die een huurprijs verantwoorden, blijven aan het pand gekoppeld, en niet verspreid over mailboxen. Bekijk hoe Seido de vervaldagen en verplichtingen van het Belgische kader opvolgt.

Veelgestelde vragen

Maakt arrest 105/2026 het huurrooster bindender?

Nee. Het arrest wijzigt geen enkele regel. Het verwerpt een beroep dat de inwerkingtreding van het verbod op buitensporige huurprijzen had kunnen vernietigen. De juridische draagwijdte van het rooster blijft die van de Brusselse Huisvestingscode sinds 1 mei 2025: verplichte referentiehuurprijs in de huurovereenkomst, vermoeden van buitensporigheid boven 20 %, herziening mogelijk op verzoek van de huurder. Het Hof sprak zich niet uit over de betrouwbaarheid van het rooster zelf.

Moeten huurovereenkomsten sinds mei 2025 worden herbekeken?

Niet door het arrest, dat niets verandert aan het toepasselijke recht. Een huurovereenkomst die sinds mei 2025 is gesloten tegen een huurprijs die meer dan 20 % boven de referentiehuurprijs ligt, kan wel het voorwerp zijn van een verzoek tot herziening. Nagaan of elk van die huurovereenkomsten de referentiehuurprijs vermeldt en over een verantwoordingsdossier beschikt, blijft een goede praktijk, zeker voor de panden die het verst van het rooster afwijken.

Wanneer treedt het nieuwe rooster in werking?

Er is geen datum vastgelegd. Op 17 september 2026 kondigde Karine Lalieux een geactualiseerd rooster binnen twee jaar aan, in twee fasen. BX1 vermeldt een herziening in de loop van 2027, na een eerste verslag van een huurobservatorium. Tot dan blijft het huidige rooster de enige wettelijke referentie voor Brusselse huurovereenkomsten.

Kan een eigenaar het rooster aanvechten bij de vrederechter?

Een vrederechter die een huurgeschil behandelt, kan een prejudiciële vraag over het systeem aan het Grondwettelijk Hof stellen (bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, artikel 26). Dat veronderstelt een lopend individueel geschil, bijvoorbeeld een verzoek tot herziening van de huurprijs. De rechter beoordeelt of de vraag gesteld moet worden: de wet voorziet uitzonderingen. Voor een kantoor is dat geen beheersstrategie, maar wel iets om te weten als een opdrachtgever naar de rechter wil stappen.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: september 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.