De actualisering van het Brusselse huurrooster, aangekondigd voor 2026, werd in het voorjaar uitgesteld. Op 17 september 2026 verwierp het Grondwettelijk Hof het beroep van de sectorfederaties, zonder zich over het rooster zelf uit te spreken. Gevolg: het huidige rooster en het verbod op buitensporige huurprijzen blijven van kracht, en een geactualiseerd rooster wordt binnen twee jaar aangekondigd.

Op welke gegevens steunt het huidige rooster?

Het indicatieve huurrooster werd ingevoerd bij een besluit van de Brusselse Regering van 19 oktober 2017, gewijzigd bij besluiten van 30 juni 2022 en 6 oktober 2022. Die data staan in het arrest nr. 105/2026 van het Grondwettelijk Hof. Volgens de RTBF steunt het op cijfers van 2017 tot 2020. De verzoekers voor het Hof verwezen naar een laatste Huurobservatorium uit 2019-2020. De Brusselse Huisvestingscode omschrijft de referentiehuurprijs als de mediaanhuurprijs uit het rooster. Het is dus de mediaan van het model van het rooster, niet die van de huidige markt.

Op 12 januari 2026 kondigde staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou een actualisering aan die dat jaar werd voorbereid. De RTBF merkte toen op dat sinds januari 2025 meer dan 17.000 huurovereenkomsten via IRISRent waren geregistreerd.

Waarom werd de actualisering uitgesteld?

Volgens La Libre van 18 juni 2026 weigerde de nieuwe staatssecretaris voor Huisvesting, Karine Lalieux, het rooster te actualiseren, waarop een eigenaarssyndicaat een eigen rooster publiceerde. Dat syndicaat was partij in het beroep voor het Grondwettelijk Hof. Karine Lalieux betwist die aanpak: volgens haar zijn de referenties vertekend, omdat de gebruikte steekproef niet representatief is voor de private huurmarkt.

De centrale kritiek van de verhuurders betreft de ligging: het rooster zou er te weinig gewicht aan geven. Voor het Hof schatten de verzoekers, met verwijzing naar het IGEAT, dat de ligging maar 3 % weegt. De Brusselse Regering antwoordde dat de verschillen in ligging voldoende in rekening worden gebracht.

Wat besliste het Grondwettelijk Hof op 17 september 2026?

Op 17 september 2026 verwierp het Grondwettelijk Hof met zijn arrest nr. 105/2026 het beroep van de vastgoedfederaties tegen de ordonnantie van 10 april 2025, die het verbod op buitensporige huurprijzen op 1 mei 2025 in werking liet treden. Het verklaarde zich onbevoegd voor het rooster zelf, dat voortvloeit uit een regeringsbesluit, en vond de andere grieven laattijdig. Voor een kantoor verandert er in de dagelijkse praktijk niets: de referentiehuurprijs blijft verplicht in de huurovereenkomst, het vermoeden van buitensporigheid boven +20 % geldt, en de paritaire commissie blijft beschikbaar. We bespreken het arrest uitgebreid in ons artikel over wat arrest 105/2026 verandert voor uw herverhuringen.

Dezelfde dag kondigde Karine Lalieux volgens de RTBF een actualisering in twee fasen aan. De eerste actualiseert het model van het rooster op basis van de huidige gegevens. De tweede steunt op het verzamelen van nieuwe, ruimere gegevens. Volgens haar vergt dat werk enkele maanden, met een geactualiseerd rooster binnen twee jaar.

Wat zegt de wet over een huurprijs boven het rooster?

Het rooster is geen automatisch plafond, maar het is niet langer louter indicatief. De huurovereenkomst moet de referentiehuurprijs van het goed vermelden (artikel 218, § 1, 4bis°). Een huurprijs die twintig procent hoger ligt dan die referentiehuurprijs, is vermoedelijk buitensporig (artikel 224). Alleen “substantiële elementen van comfort die inherent zijn aan de woning of de omgeving” kunnen dat vermoeden weerleggen. De “lokale markt” of de huurprijs van vergelijkbare panden horen daar niet bij. Sinds 1 mei 2025 mag de verhuurder geen buitensporige huurprijs voorstellen (artikel 224/1). De huurder kan de paritaire huurcommissie om een niet-bindend advies vragen, daarna de vrederechter om een herziening, of rechtstreeks naar de rechter stappen.

Wat kunnen beheerders nu doen?

De referentiehuurprijs van elke huurovereenkomst simuleren en bewaren

Het huidige rooster blijft de enige wettelijke referentie, hoe oud ook. Elke nieuwe Brusselse huurovereenkomst vertrekt dus best van een gedateerde simulatie op de gewestelijke tool, opgenomen in de huurovereenkomst en bewaard in het dossier van het pand. Coëfficiënten die verhuurdersorganisaties publiceren, hebben geen juridische waarde.

Documenteren wat een verschil rechtvaardigt

Ligt de huurprijs meer dan 20 % boven de referentiehuurprijs, dan moet het dossier de substantiële comfortelementen bevatten die dat rechtvaardigen: uitrusting, buitenruimte, renovaties, energieprestatie, met de facturen en het EPB-certificaat. Ons artikel over de kloof tussen rooster en markt licht die documentatie toe.

De aangekondigde actualisering volgen

Het nieuwe rooster wordt in twee fasen aangekondigd, zonder precieze datum. Elke versie verandert de referentiehuurprijzen, en dus de drempel van 20 %, voor nieuwe huurovereenkomsten. Een kantoor dat de simulatie van elke huurovereenkomst bewaart, weet altijd welke referentie gold op de datum van ondertekening.

Hoe helpt Seido om die huurprijzen op te volgen?

Beheert u meerdere panden? Seido bewaart op de fiche van elk huurpand de toegepaste huurprijs, de historiek en de uitgevoerde indexaties, samen met de documenten van de huurovereenkomst. Wanneer het kader verandert, staan de gegevens van elk pand al samen. Bekijk hoe Seido de vervaldagen en verplichtingen van het Belgische kader opvolgt.

Voor de indexatie tijdens de huur, zie ook onze gids om de huurindexatie te berekenen.

Veelgestelde vragen

Valideert arrest 105/2026 het huurrooster?

Nee, het spreekt zich er niet over uit. Het Grondwettelijk Hof verklaarde zich onbevoegd voor de kritiek op het rooster, dat voortvloeit uit een regeringsbesluit en niet uit een ordonnantie. De andere grieven vond het laattijdig. Het beroep is verworpen, waardoor het verbod op buitensporige huurprijzen, van kracht sinds 1 mei 2025, blijft gelden.

Wanneer is het nieuwe rooster beschikbaar?

Er is geen precieze datum vastgelegd. Op 17 september 2026 kondigde Karine Lalieux een werk in twee fasen aan, eerst een actualisering van het model, daarna een ruimere gegevensverzameling, met een geactualiseerd rooster binnen twee jaar. Tot dan blijft het huidige rooster de wettelijke referentie voor elke nieuwe Brusselse huurovereenkomst.

Vallen lopende huurovereenkomsten eronder?

Ja. Sinds 1 mei 2025 kan de huurder de herziening van een buitensporige huurprijs vragen; dat geldt ook voor lopende huurovereenkomsten (La Libre, 18 juni 2026). De terugwerkende kracht is beperkt: de herziening werkt ten vroegste vier maanden vóór de datum van de vordering in rechte. Bij het begin van de huur gelden ook minimumtermijnen, afhankelijk van de looptijd.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: september 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.