Op de verjaardag van de huurovereenkomst mag de verhuurder de huurprijs indexeren volgens een wettelijke formule, op schriftelijk verzoek. Maar de formule volstaat niet: in de drie gewesten beperkt een zwak EPC nog altijd de indexatie van veel huurovereenkomsten die vóór het najaar van 2022 zijn gesloten. Dit zijn de geldende regels, gewest per gewest, en de nieuwe basis van de gezondheidsindex sinds 2026.

Wat is huurindexatie?

Indexatie past de huurprijs aan de evolutie van de levensduurte aan, gemeten door de gezondheidsindex die Statbel elke maand publiceert. Het is geen vrije verhoging: het is een aanpassing die door een wettelijke formule wordt begrensd.

De basisvoorwaarden zijn in de drie gewesten gelijkaardig:

  • De huurovereenkomst is schriftelijk. Een mondelinge huurovereenkomst kan niet worden geïndexeerd.
  • De huurovereenkomst sluit de indexatie niet uit via een uitdrukkelijke clausule.
  • De verhuurder vraagt de indexatie schriftelijk aan: bij een woninghuurovereenkomst is ze nooit automatisch.
  • Het verzoek werkt slechts terug voor de drie maanden vóór de maand van het verzoek.

Daarbij komen gewestelijke voorwaarden, met name de registratie van de huurovereenkomst en het EPC, die hieronder worden toegelicht.

Wat is de berekeningsformule?

De formule is in de drie gewesten dezelfde:

Nieuwe huurprijs = Basishuurprijs × (Nieuw indexcijfer / Aanvangsindexcijfer)

Basishuurprijs: de huurprijs die volgt uit de huurovereenkomst of uit een vonnis, zonder kosten en lasten.

Nieuw indexcijfer: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Aanvangsindexcijfer: de gezondheidsindex van een referentiemaand die van het gewest afhangt (zie verder).

Het resultaat is een maximum: de geïndexeerde huurprijs mag het niet overschrijden. Systematisch naar boven afronden betekent dus het wettelijke maximum overschrijden.

Wat verandert de basis 2025 van de gezondheidsindex?

Sinds 29 januari 2026 publiceert Statbel de prijsindex met referentiejaar 2025 = 100. De wijziging verandert de gemeten inflatie niet, maar wel de schaal van de cijfers. In augustus 2026 bedraagt de gezondheidsindex 103,49 in basis 2025 en 140,30 in basis 2013. De meeste lopende huurovereenkomsten hebben echter een aanvangsindexcijfer dat in een oudere basis is gepubliceerd. De methoderegel is eenvoudig: het nieuwe indexcijfer en het aanvangsindexcijfer moeten in dezelfde basis staan. Een indexcijfer in basis 2025 delen door een aanvangsindexcijfer in basis 2013 zou een geïndexeerde huurprijs opleveren die ver onder het juiste bedrag ligt. Statbel publiceert de oudere bases nog in zijn tabel “Gezondheidsindex per basisjaar”: juni, juli en augustus 2026 bedragen er 139,08, 139,96 en 140,30 in basis 2013. De huurcalculator van Statbel maakt die keuze van basis automatisch.

Voor oudere huurovereenkomsten met een aanvangsindexcijfer van vóór 2013 legt ons artikel over indexatie in basis 88 dezelfde logica uit. Voor de indexcijfers van het najaar 2026 en de vooruitzichten van het Planbureau, zie ons artikel over de huurindexatie in het najaar van 2026.

Welk aanvangsindexcijfer geldt in uw gewest?

Brussel en Wallonië

Het aanvangsindexcijfer is de gezondheidsindex van de maand vóór het sluiten van de huurovereenkomst, dus de ondertekening. Voorbeeld: een huurovereenkomst ondertekend op 15 maart 2020 heeft februari 2020 als aanvangsindexcijfer. De regel staat in de officiële Brusselse informatie en in artikel 26 van het Waalse decreet van 15 maart 2018.

Vlaanderen

Het Vlaams Woninghuurdecreet, van toepassing op huurovereenkomsten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten, neemt de index van de maand vóór de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, niet die van de ondertekening. Het verschil telt wanneer ondertekening en intrek enkele maanden uit elkaar liggen.

Hoe beperkt het EPC de indexatie nog?

Tijdens de energiecrisis beperkten de drie gewesten de indexatie van energieverslindende woningen. Die tijdelijke maatregelen liepen in 2023 af, maar elk liet een blijvend effect na op huurovereenkomsten die vóór het najaar van 2022 zijn gesloten.

Brussel: een correctiefactor voor EPB E, F en G

Tot 13 oktober 2023 was de indexatie van woningen met een hoog energieverbruik beperkt. Sinds 14 oktober 2023 is ze opnieuw toegestaan, maar met een aangepaste formule. Volgens de officiële pagina van het Gewest moet de verhuurder een correctiefactor toepassen als drie voorwaarden vervuld zijn. De huurovereenkomst is vóór 14 oktober 2022 in werking getreden. Het EPB-certificaat is E, F of G. De woning wordt op de private of openbare markt verhuurd, met uitzondering van woningen van de OVM’s en het Woningfonds. De factor hangt af van de verjaardagsmaand en van het certificaat: voor een verjaardag in november bedraagt hij 0,945356473 voor EPB E en 0,890712946 voor EPB F of G. Hij wordt vermenigvuldigd met het resultaat van de standaardformule. Woningen met klasse A tot D worden zonder correctie geïndexeerd.

Wallonië: een beperking uit 2022-2023 die de berekening nog bepaalt

Van 1 november 2022 tot 31 oktober 2023 was de Waalse indexatie beperkt volgens het EPB-certificaat. Ze bleef volledig voor de klassen A, B en C. Voor EPB D mocht slechts 75 % van het indexatiebedrag worden gevraagd; voor EPB E 50 %. Geen indexatie was mogelijk voor EPB F of G, noch zonder certificaat. De maatregel werd niet verlengd, maar laat een bijzondere berekeningswijze na voor woningen met D, E, F of G en woningen zonder certificaat. De basishuurprijs wordt de huurprijs die in die periode werd aangepast. Het aanvangsindexcijfer wordt dat van de maand vóór de verjaardag die in die periode viel. Die berekening geldt tot het einde van de huurovereenkomst. Huurovereenkomsten die na 31 oktober 2022 zijn begonnen, vallen er niet onder.

Vlaanderen: een correctiefactor voor label D, E, F en zonder EPC

In Vlaanderen geldt een aangepaste formule als de huurovereenkomst vóór 1 oktober 2022 in werking is getreden en de woning label D, E of F heeft, of geen EPC. Een vervallen EPC staat gelijk aan geen EPC. De verhuurder vermenigvuldigt het resultaat van de standaardformule met een correctiefactor die voor elke verjaardagsmaand wordt gepubliceerd. Voor een verjaardag in november bedraagt hij 0,945356473 voor label D en 0,890712946 voor label E, F of zonder EPC. Label D kreeg dus geen volledige indexatie terug. De factor geldt bij elke indexatie, tot er een beter EPC is of een nieuwe huurovereenkomst begint. Alleen de labels A+, A, B en C laten een volledige indexatie toe.

Welke bijzondere gevallen moet u kennen?

Handelshuurovereenkomsten

Handelshuurovereenkomsten blijven geregeld door artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek. De EPC-beperkingen hierboven gelden voor woningen, niet voor handelshuur. Dezelfde formule geldt, met de index van de maand vóór het sluiten van de huurovereenkomst als aanvangsindexcijfer. Ons artikel over te veel betaalde indexatie bij handelshuur behandelt de terugvordering van onterecht geïnde bedragen.

Niet-geregistreerde huurovereenkomsten

  • Wallonië: om een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats sinds 1 september 2018 te indexeren, moet ze geregistreerd zijn.
  • Brussel: de verhuurder moet de huurovereenkomst geregistreerd hebben en de huurder een geldig EPB-certificaat bezorgd hebben.
  • Vlaanderen: het Woninghuurdecreet maakt van registratie geen voorwaarde voor indexatie. Het EPC-label kan wel de correctiefactor opleggen.

Terugwerkende kracht

Een verhuurder die jarenlang vergat te indexeren, recupereert alleen de drie maanden vóór de maand van zijn schriftelijke verzoek. Voor de vorige jaren is het recht verloren, maar de geïndexeerde huurprijs kan voor de toekomst worden gevraagd.

Hoe indexeert u een hele portefeuille zonder fouten?

Voor een vastgoedkantoor draait het niet om één berekening, maar om een reeks vervaldagen. Elke huurovereenkomst heeft haar verjaardagsmaand, haar gewest, haar indexbasis en soms haar correctiefactor. Een verkeerde basis of een vergeten factor herhaalt zich daarna bij elke verjaardag. De methode telt vier stappen. Lijst de verjaardagen van volgende maand op. Controleer registratie en EPC per reeks. Reken in een consistente basis. Verstuur en archiveer daarna elk schriftelijk verzoek.

Beheert u meerdere panden? Seido waarschuwt bij elke verjaardag, bereidt de indexatiebrief voor en volgt de huurovereenkomsten en de EPC’s op. U keurt elk voorstel goed voordat het vertrekt. Bekijk hoe Seido indexatie en vervaldagen binnen het Belgische kader behandelt.

Veelgestelde vragen

Is indexatie verplicht?

Nee. Indexatie is een recht van de verhuurder, geen plicht. Bij een woninghuurovereenkomst is ze niet automatisch: de verhuurder moet ze schriftelijk bij de huurder aanvragen. Zolang hij dat niet doet, blijft de huurprijs ongewijzigd. Komt het verzoek laat, dan is de terugwerkende kracht beperkt tot de drie maanden vóór de maand van het verzoek. Daarom volgt een vastgoedkantoor beter elke verjaardag op, in plaats van te indexeren wanneer het toevallig uitkomt.

Vertrekt u van de huurprijs van vorig jaar of van de oorspronkelijke huurprijs?

Van de basishuurprijs, dus de huurprijs die volgt uit de huurovereenkomst of uit een vonnis. De formule wordt nooit trapsgewijs op de geïndexeerde huurprijs van vorig jaar toegepast. De verhouding tussen het nieuwe indexcijfer en het aanvangsindexcijfer vat al de hele evolutie sinds het begin van de huur. Waalse uitzondering: voor woningen die onder de beperking van 2022-2023 vielen, wordt de basishuurprijs de huurprijs die in die periode werd aangepast.

Wat gebeurt er als het EPC na werken verbetert?

In Vlaanderen vervalt de correctiefactor zodra er een beter EPC is, volgens de officiële pagina. Een woning die naar label C of beter gaat, krijgt dus opnieuw een volledige indexatie. In Brussel geldt de factor voor woningen met een certificaat E, F of G: een certificaat D of beter haalt de woning uit het mechanisme. Bewaar in beide gevallen het nieuwe certificaat bij het indexatieverzoek.

Geldt de indexatie ook voor de lasten?

Nee. De basishuurprijs sluit de kosten en lasten uit die de huurovereenkomst ten laste van de huurder legt, zoals de gewestelijke teksten preciseren. Voorschotten op lasten worden aangepast aan de werkelijke uitgaven en de regels van de huurovereenkomst, en een forfait volgt zijn eigen herzieningsregels. Huur en lasten mengen in de formule betekent bedragen indexeren die niet geïndexeerd mogen worden.

Welke index gebruikt u: gezondheidsindex of consumptieprijsindex?

De gezondheidsindex. Dat is de consumptieprijsindex waaruit Statbel alcoholische dranken, tabak en brandstoffen, behalve lpg, weglaat. Verwar hem niet met de afgevlakte gezondheidsindex, die Statbel apart publiceert. In augustus 2026 bedraagt de gezondheidsindex 103,49 in basis 2025, en zijn stijging op jaarbasis 3,44 %.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: september 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.