À la date anniversaire du bail, le bailleur peut indexer le loyer selon une formule légale, sur demande écrite. Mais la formule ne suffit pas : dans les trois régions, un certificat PEB faible réduit encore l’indexation de nombreux baux conclus avant l’automne 2022. Voici les règles en vigueur, région par région, et le changement de base de l’indice santé intervenu en 2026.

Qu’est-ce que l’indexation des loyers ?

L’indexation adapte le loyer à l’évolution du coût de la vie, mesurée par l’indice santé que publie Statbel chaque mois. Ce n’est pas une augmentation libre : c’est un ajustement plafonné par une formule légale.

Les conditions de base sont proches dans les trois régions :

  • Le bail est écrit. Un bail verbal ne peut pas être indexé.
  • Le bail n’exclut pas l’indexation par une clause expresse.
  • Le bailleur demande l’indexation par écrit : pour un bail d’habitation, elle n’est jamais automatique.
  • La demande n’a d’effet rétroactif que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande.

S’y ajoutent des conditions régionales, notamment l’enregistrement du bail et le certificat PEB, détaillées plus bas.

Quelle est la formule de calcul ?

La formule est la même dans les trois régions :

Nouveau loyer = Loyer de base × (Nouvel indice / Indice de départ)

Loyer de base : le loyer qui résulte du bail ou d’un jugement, hors frais et charges.

Nouvel indice : l’indice santé du mois qui précède l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

Indice de départ : l’indice santé d’un mois de référence qui dépend de la région (voir plus bas).

Le résultat est un plafond : le loyer indexé ne peut pas le dépasser. Arrondir systématiquement vers le haut revient donc à dépasser le maximum légal.

Que change la base 2025 de l’indice santé ?

Depuis le 29 janvier 2026, Statbel publie l’indice des prix avec l’année de référence 2025 = 100. Le changement ne modifie pas l’inflation mesurée, mais il change l’échelle des chiffres. En août 2026, l’indice santé vaut 103,49 en base 2025 et 140,30 en base 2013. Or la plupart des baux en cours ont un indice de départ publié dans une base antérieure. La règle de méthode est simple : le nouvel indice et l’indice de départ doivent être exprimés dans la même base. Diviser un indice en base 2025 par un indice de départ en base 2013 donnerait un loyer indexé très inférieur au bon montant. Statbel continue de publier les anciennes bases dans sa table « Indice santé par année de base » : juin, juillet et août 2026 y valent 139,08, 139,96 et 140,30 en base 2013. Le calculateur de loyer de Statbel fait ce choix de base automatiquement.

Pour les baux anciens dont l’indice de départ date d’avant 2013, notre article sur l’indexation en base 88 détaille la même logique. Pour les indices de l’automne 2026 et les prévisions du Bureau du Plan, voir notre article sur l’indexation d’automne 2026.

Quel indice de départ selon votre région ?

Bruxelles et Wallonie

L’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède la conclusion du bail, donc sa signature. Exemple : bail signé le 15 mars 2020, indice de départ de février 2020. La règle figure dans l’information officielle bruxelloise et à l’article 26 du décret wallon du 15 mars 2018.

Flandre

Le Vlaams Woninghuurdecreet, applicable aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019, retient l’indice du mois qui précède l’entrée en vigueur du bail, et non celui de la signature. La différence compte lorsque la signature et l’entrée dans les lieux sont séparées de plusieurs mois.

Comment le certificat PEB limite-t-il encore l’indexation ?

Pendant la crise énergétique, les trois régions ont limité l’indexation des logements énergivores. Ces mesures temporaires ont pris fin en 2023, mais chacune a laissé un effet durable sur les baux conclus avant l’automne 2022.

Bruxelles : un facteur de correction pour les PEB E, F et G

Jusqu’au 13 octobre 2023, l’indexation des logements à forte consommation d’énergie était restreinte. Depuis le 14 octobre 2023, elle est de nouveau autorisée, mais selon une formule adaptée. Selon la page officielle de la Région, le bailleur doit appliquer un facteur de correction si trois conditions sont réunies. Le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022. Le certificat PEB est E, F ou G. Le logement est loué sur le marché privé ou public, hors logements des SISP et du Fonds du Logement. Le facteur dépend du mois anniversaire et du certificat : pour un anniversaire en novembre, il vaut 0,945356473 pour un PEB E et 0,890712946 pour un PEB F ou G. Il se multiplie au résultat de la formule standard. Les logements classés A à D sont indexés sans correction.

Wallonie : une limitation 2022-2023 qui marque encore le calcul

Du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, l’indexation wallonne était limitée selon le certificat PEB. Elle restait entière pour les classes A, B et C. Pour un PEB D, seuls 75 % du montant de l’indexation pouvaient être demandés ; pour un PEB E, 50 %. Aucune indexation n’était possible pour un PEB F ou G, ni sans certificat. La mesure n’a pas été renouvelée, mais elle laisse un mode de calcul particulier pour les logements D, E, F ou G et ceux sans certificat. Le loyer de base devient le loyer adapté pendant cette période. L’indice de départ devient celui du mois qui précède l’anniversaire tombé dans cette période. Ce calcul s’applique jusqu’à la fin du bail. Les baux qui ont débuté après le 31 octobre 2022 ne sont pas concernés.

Flandre : un facteur correctif pour les labels D, E, F et sans EPC

En Flandre, une formule adaptée s’applique si le bail est entré en vigueur avant le 1er octobre 2022 et si le logement a un label D, E ou F, ou pas d’EPC. Un EPC périmé vaut absence d’EPC. Le bailleur multiplie le résultat de la formule standard par un facteur correctif publié pour chaque mois anniversaire. Pour un anniversaire en novembre, il vaut 0,945356473 pour un label D et 0,890712946 pour un label E, F ou sans EPC. Le label D n’a donc pas retrouvé une indexation complète. Le facteur s’applique à chaque indexation, jusqu’à ce qu’un meilleur EPC soit disponible ou qu’un nouveau bail commence. Seuls les labels A+, A, B et C permettent une indexation complète.

Quels cas particuliers faut-il connaître ?

Baux commerciaux

Les baux commerciaux restent régis par l’article 1728bis de l’ancien Code civil. Les limitations liées au PEB décrites plus haut visent les logements, pas les baux commerciaux. La même formule s’applique, avec l’indice du mois qui précède la conclusion du bail comme indice de départ. Notre article sur le trop-perçu d’indexation en bail commercial traite de la récupération des sommes indûment perçues.

Baux non enregistrés

  • Wallonie : pour indexer un bail de résidence principale depuis le 1er septembre 2018, le bail doit être enregistré.
  • Bruxelles : le bailleur doit avoir enregistré le bail et communiqué au locataire un certificat PEB valide.
  • Flandre : le Woninghuurdecreet ne fait pas de l’enregistrement une condition de l’indexation. Le label EPC, lui, peut imposer le facteur correctif.

Rétroactivité

Un bailleur qui a oublié d’indexer pendant plusieurs années ne récupère que les trois mois qui précèdent le mois de sa demande écrite. Pour les années antérieures, le droit est perdu, mais le loyer indexé peut être demandé pour l’avenir.

Comment indexer tout un portefeuille sans erreur ?

Pour une agence, l’enjeu n’est pas un calcul isolé mais une série d’échéances. Chaque bail a son mois anniversaire, sa région, sa base d’indice et parfois son facteur correctif. Une erreur de base ou un facteur oublié se répète ensuite à chaque anniversaire. La méthode tient en quatre étapes : lister les anniversaires du mois suivant, contrôler par lot l’enregistrement et le certificat PEB ou EPC, calculer dans une base cohérente, puis envoyer et archiver chaque demande écrite.

Vous gérez plusieurs biens ? Seido prévient à chaque date anniversaire, prépare la lettre d’indexation et suit les baux et les certificats PEB. Vous validez chaque proposition avant envoi. Voir comment Seido traite l’indexation et les échéances du cadre belge.

Questions fréquentes

L’indexation est-elle obligatoire ?

Non. L’indexation est un droit du bailleur, pas une obligation. Elle n’est pas automatique pour un bail d’habitation : le bailleur doit la demander par écrit au locataire. Tant qu’il ne le fait pas, le loyer reste inchangé. S’il la demande tardivement, l’effet rétroactif est limité aux trois mois qui précèdent le mois de la demande. Pour une agence, c’est la raison de suivre chaque date anniversaire plutôt que d’indexer au fil de l’eau.

Faut-il partir du loyer de l’an dernier ou du loyer initial ?

Du loyer de base, c’est-à-dire le loyer qui résulte du bail ou d’un jugement. La formule ne s’applique jamais en cascade sur le loyer indexé de l’année précédente. Le rapport entre le nouvel indice et l’indice de départ intègre déjà toute l’évolution depuis le début du bail. Exception wallonne : pour les logements touchés par la limitation 2022-2023, le loyer de base devient le loyer adapté pendant cette période.

Que se passe-t-il si le certificat PEB s’améliore après travaux ?

En Flandre, le facteur correctif cesse de s’appliquer dès qu’un meilleur EPC est disponible, selon la page officielle. Un logement qui passe au label C ou mieux retrouve donc une indexation complète. À Bruxelles, le facteur vise les logements dont le certificat est E, F ou G : un certificat D ou meilleur sort du mécanisme. Dans les deux cas, conservez le nouveau certificat avec la demande d’indexation.

L’indexation s’applique-t-elle aux charges ?

Non. Le loyer de base exclut les frais et charges mis à charge du locataire par le bail, comme le précisent les textes régionaux. Les provisions de charges s’ajustent selon les dépenses réelles et les règles du bail, et un forfait de charges suit ses propres règles de révision. Mélanger loyer et charges dans la formule revient à indexer des sommes qui ne peuvent pas l’être.

Quel indice utiliser : indice santé ou indice des prix ?

L’indice santé. C’est l’indice des prix à la consommation dont Statbel retire les boissons alcoolisées, le tabac et les carburants, sauf le LPG. Il ne faut pas le confondre avec l’indice santé lissé, que Statbel publie séparément. En août 2026, l’indice santé vaut 103,49 en base 2025, et son augmentation sur un an est de 3,44 %.

Sources et références

Dernière mise à jour : septembre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.