Een vastgoedkantoor mag een kandidaat-huurder niet om eender welk document vragen: Brussel legt een lijst per fase vast, Wallonië een gesloten lijst van acht gegevens, Vlaanderen een noodzakelijkheidsprincipe. In Brussel en Wallonië laten praktijktesten bovendien na te gaan of een makelaar alle kandidaten op dezelfde manier behandelt. Dit mag u vragen, op welk moment, en zo bereidt u zich voor.

Wat mag u in Brussel aan een kandidaat vragen?

In Brussel staat de regel in artikel 32 van het Brussels Wetboek inzake de gelijkheid, de non-discriminatie en de bevordering van diversiteit, aangenomen bij gezamenlijk decreet en ordonnantie van 4 april en 23 mei 2024 en volledig van kracht sinds 24 januari 2025. De verhuurder of makelaar mag gegevens in drie fasen verzamelen. Vóór het bezoek: de naam en voornaam van de kandidaat en een communicatiemiddel. Ter staving van de kandidatuur: het bedrag van de financiële middelen waarover hij beschikt, of een raming, en het aantal personen van het gezin. Met het oog op het opstellen en sluiten van de huurovereenkomst: een document dat zijn identiteit en handelingsbekwaamheid aantoont, en zijn burgerlijke staat als hij gehuwd of wettelijk samenwonend is. De tekst voegt eraan toe dat noch de herkomst noch de aard van de middelen een weigering kan rechtvaardigen. Voor een kantoor betekent dat dat een kopie van de identiteitskaart niet vóór het bezoek mag worden geëist, en zelfs niet bij de kandidatuur.

Dat Wetboek vervangt het vroegere artikel 200ter van de Brusselse Huisvestingscode, dat op die datum werd opgeheven. Het Gewest publiceert een standaardformulier voor kandidaturen dat die drie fasen volgt. Voor het inkomen laat het het bewijsstuk aan de keuze van de huurder: loonfiche, aanslagbiljet, bewijs van vervangingsinkomen, bankattest, rekeninguittreksels, met inbegrip van kinderbijslag en onderhoudsgeld. Volgens de officiële pagina van het Gewest mag geen enkele informatie worden gevraagd die niet op de lijst van artikel 32 staat.

Hoe lang mag u de gegevens van kandidaten bewaren?

Hetzelfde artikel legt precieze termijnen vast. Gegevens van kandidaten mogen maximaal zes maanden worden bewaard voor het onderzoek van de kandidatuur. Bij een geschil over discriminatie mogen ze maximaal tien jaar worden bewaard. Gegevens van de gekozen huurders mogen worden bewaard tijdens de hele huur en vijf jaar daarna. Voor een kantoor mag het dossier van een geweigerde kandidaat dus niet eindeloos in een mailbox blijven zitten.

Wat mag u in Wallonië vragen?

In Wallonië somt artikel 6 van het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, van kracht sinds 1 september 2018, acht gegevens op die de verhuurder mag vragen, met de bijbehorende bewijsstukken. De naam en voornaam van de kandidaat of kandidaten. Een communicatiemiddel. Het adres. De geboortedatum of een bewijs van handelingsbekwaamheid. De gezinssamenstelling. De burgerlijke staat als de kandidaat gehuwd of wettelijk samenwonend is. Het bedrag van de financiële middelen. En het bewijs van betaling van de laatste drie huurgelden. Anders dan in Brussel deelt de tekst die gegevens niet op per fase. Hij voegt eraan toe dat geen enkel ander gegeven mag worden geëist, tenzij het een legitiem doel nastreeft en de vraag door ernstige, evenredige redenen verantwoord is. Het artikel is van openbare orde: een huurovereenkomst kan er niet van afwijken.

Voor een kantoor dat in beide gewesten werkt, is het bewijs van de laatste drie huurgelden het belangrijkste verschil met Brussel, waar het niet voorzien is. Een formulier voor beide gewesten moet dus aan elk van de twee lijsten worden getoetst.

En in Vlaanderen?

In Vlaanderen telt artikel 7 van het Vlaams Woninghuurdecreet één zin: “Een verhuurder mag aan een kandidaat-huurder alleen de documenten opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen.” Het decreet somt geen documenten op. Het BIV geeft een praktische lezing: identiteit, verblijfplaats en inkomen, met uitsluiting van onder meer de gezondheidstoestand of het strafverleden. Dat is een professionele interpretatie, niet de tekst van het decreet. Het criterium blijft de noodzakelijkheid: elk gevraagd document moet dienen om na te gaan of de kandidaat de huur kan betalen en de huurovereenkomst kan naleven.

Hoe werken praktijktesten?

In Brussel voorziet artikel 36 van het Gelijkheidswetboek twee vormen van testen. Bij de situatietest stellen twee of meer personen, echt of fictief, met gelijkaardige profielen behalve op het geteste criterium, zich kandidaat bij een verhuurder of makelaar, en worden de antwoorden vergeleken. Bij de mystery client-test gaat de onderzoeker na of de makelaar een discriminerend verzoek aanvaardt. Ambtenaren van de Gewestelijke Huisvestingsinspectie kunnen die testen zelf uitvoeren of laten uitvoeren. Een positieve test is een feit waaruit discriminatie kan worden vermoed. De administratieve boete bedraagt 125 tot 6.200 euro per slachtoffer, met een maximum van 20.000 euro, en kan bij herhaling binnen het jaar worden verdubbeld.

In Wallonië voorziet het decreet van 30 november 2023, van kracht sinds 1 januari 2024, dezelfde twee vormen van testen en een boete van 125 tot 6.200 euro. Volgens Unia moesten de Waalse inspecteurs nog door de minister worden aangewezen. Voor een kantoor bereidt u een test niet voor op het moment dat hij plaatsvindt: u bereidt hem voor met een procedure die voor alle kandidaten dezelfde is.

Wat tonen de praktijktesten in Gent?

In 2018 meldde de Stad Gent dat kandidaten van buitenlandse herkomst in 2015 in 26 % van de gevallen een minder gunstig antwoord van makelaars kregen, en in 2016-2017 in 14 %; in 2017 vertoonden 12 van de 86 makelaars een significant discriminatiepatroon. Een studie uit 2023, voorgesteld door CIB Vlaanderen, omvatte 2.663 testen: 1.438 bij particuliere verhuurders en 1.225 bij 210 makelaars. Ze stelde 18 % discriminatie op basis van herkomst vast bij vastgoedmakelaars, tegenover 39 % bij particuliere verhuurders. Voor rolstoelgebruikers liep het percentage bij makelaars op tot 39 %. Over alle criteria samen discrimineerden Gentse makelaars in 11 % van de gevallen, tegenover 24 % voor makelaars die van elders opereerden. Op Belgisch niveau opende Unia in 2025 104 dossiers over huisvesting, waarvan 66 op de private huurmarkt; vermogen (37 dossiers) en zogenaamde raciale criteria (34) staan bovenaan.

Welk formulier voor een kantoor in meerdere gewesten?

Een formulier in drie fasen, gebaseerd op Brussel, dient als basis. Het wordt vervolgens per gewest aangepast, want de strengste lijst is daarom nog niet overal conform:

  1. Vóór het bezoek: naam, voornaam, communicatiemiddel. Niets anders.
  2. Bij de kandidatuur: bedrag van de middelen, met het bewijsstuk naar keuze van de kandidaat, en gezinssamenstelling. In Wallonië eventueel ook het adres, de geboortedatum en het bewijs van de laatste drie huurgelden.
  3. Bij het sluiten van de huurovereenkomst: identiteitsdocument en burgerlijke staat als de kandidaat gehuwd of wettelijk samenwonend is.

Drie regels vullen dat formulier aan. Dezelfde vraag voor alle kandidaten voor hetzelfde pand, in dezelfde volgorde. Een schriftelijk spoor van de reden van elke weigering, gekoppeld aan een objectief criterium zoals de verhouding tussen inkomen en huur. En het wissen van geweigerde dossiers na zes maanden in Brussel. Wat het kanaal betreft, hoort geen identiteitsdocument via een berichtenapp te lopen: zie ons artikel over WhatsApp met huurders. Het solvabiliteitscriterium zelf behandelen we in ons artikel over een inkomen van drie keer de huur, en het opsporen van valse stukken in dat over valse loonfiches. Oplichting van verhuurders beschrijven we in ons artikel over oplichting van verhuurders.

Hoe helpt Seido om contacten met kandidaten te traceren?

Beheert u meerdere panden? In Seido komen aanvragen via WhatsApp, e-mail of sms in één wachtrij terecht, met tijdstempel en gekoppeld aan het juiste pand. Een collega kan het gesprek overnemen met de volledige historiek. Het antwoord aan elke kandidaat blijft zo traceerbaar. Bekijk hoe de multichannelcentralisatie van Seido werkt.

Veelgestelde vragen

Mag u vóór het bezoek een kopie van de identiteitskaart vragen?

Nee, in Brussel niet. Artikel 32 van het Gelijkheidswetboek laat vóór het bezoek alleen de naam, de voornaam en een communicatiemiddel toe. Het identiteitsdocument mag pas worden gevraagd met het oog op het opstellen en sluiten van de huurovereenkomst. In Wallonië deelt het decreet de gegevens niet op per fase, maar volstaat de geboortedatum of een bewijs van bekwaamheid voor de selectie. In Vlaanderen rechtvaardigt alleen de noodzakelijkheid een document.

Mag u loonfiches eisen in plaats van een ander bewijsstuk?

In Brussel laat het standaardformulier van het Gewest het bewijs van inkomen aan de keuze van de huurder: loonfiche, aanslagbiljet, bewijs van vervangingsinkomen, bankattest of rekeninguittreksels. Artikel 32 verbiedt ook een woning te weigeren op grond van de herkomst of de aard van de middelen. Alleen loonfiches eisen zou zelfstandigen en uitkeringsgerechtigden uitsluiten, wat de tekst niet toelaat.

Is het bewijs van de laatste drie huurgelden overal toegestaan?

Nee. Het staat op de lijst van artikel 6 van het Waalse decreet, maar niet op die van artikel 32 van het Brusselse Gelijkheidswetboek. In Brussel vermeldt de officiële pagina van het Gewest dat geen informatie buiten de lijst mag worden gevraagd. In Vlaanderen is het alleen toegelaten als het nodig is om na te gaan of de kandidaat zijn verplichtingen kan nakomen.

Wat riskeert een kantoor bij een positieve praktijktest?

In Brussel laat een positieve test toe discriminatie te vermoeden. De administratieve boete bedraagt 125 tot 6.200 euro per slachtoffer, met een maximum van 20.000 euro, en kan bij herhaling binnen het jaar worden verdubbeld. In Wallonië bedraagt de boete volgens het decreet van 2023 125 tot 6.200 euro. In Brussel is opzettelijke discriminatie bovendien strafbaar.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: juli 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.