Weg met het Plan Air Climat Energie (PACE) van 2023: de Waalse Regering heeft op 11 december 2025 een nieuwe energetische routekaart aangenomen die progressieve verplichtingen oplegt vanaf 2028. Renovatieplicht bij verkoop, minimumdrempels voor het hele bestaande patrimonium, progressieve afschaffing van stookolieverwarming: de richting is bepaald en de termijnen zijn korter dan men denkt. Wat Waalse verhuurders-eigenaars nu moeten anticiperen.

Wat is de nieuwe Waalse energetische routekaart?

Het op 11 december 2025 door de Waalse Regering aangenomen algemene kader vervangt het renovatietraject van het Plan Air Climat Energie (PACE) van 2023. Let op: het zogenaamde “EPB4”-decreet werd pas in tweede lezing aangenomen en het renovatieplan blijft een ontwerp met een indicatieve kalender, onderworpen aan Europese validatie. De onderstaande termijnen zijn dus nog geen geldend recht. Ze bepaalt een progressief kader voor de verbetering van de energieprestaties van het Waals gebouwenbestand met een einddoelstelling van minimum EPC B voor het hele patrimonium in 2050.

De hervorming is geïnspireerd op het Vlaamse model, dat al renovatieverplichtingen bij verkoop heeft ingevoerd. Ze gaat verder door deadlines vast te stellen voor het hele bestaande patrimonium, niet alleen voor transacties. Voor vastgoedbeheerders die Waalse portefeuilles beheren, is dit een grote paradigmawijziging: energierenovatie is niet meer een optie, het is een groeiende verplichting waarvan de uitvoering moet worden gepland.

Renovatieplicht bij verkoop: de volledige tabel van de deadlines

Hoe het mechanisme werkt

Vanaf 2028 zal de koper van een woning zijn energieprestatie moeten verbeteren tot een minimumniveau binnen de vijf jaar na de authentieke akte. De verplichting rust op de koper, niet op de verkoper, maar het EPC-certificaat van het goed beïnvloedt rechtstreeks zijn aantrekkelijkheid en zijn waarde op de markt.

De onderstaande tabel vat alle deadlines samen:

Jaar Verplichting na verkoop (binnen 5 jaar) Minimumdrempel bestaand patrimonium
2028 EPC D bereiken –
2031 EPC C bereiken EPC F verplicht minimum
2036 EPC B bereiken EPC E verplicht minimum
2041 EPC A bereiken EPC D verplicht minimum
2046 – EPC C verplicht minimum
2050 – EPC B als ondergrens voor het patrimonium; het decreet stelt EPC A als doel

Wat dit concreet betekent voor een huurportefeuille

Voor een vastgoedbeheerder die Waalse goederen beheert, vraagt deze tabel een dubbele lezing:

Kant verkoop: als een goed in de portefeuille na 2028 kan worden verkocht, zal zijn koper verplicht zijn het binnen 5 jaar te renoveren tot het vereiste EPC-niveau. Een EPC G-goed dat in 2028 wordt verkocht, zal vóór 2033 EPC D moeten bereiken. Dit vermindert mechanisch de waarde van het goed en de aantrekkelijkheid van de investering, een koper zal de kostprijs van de werken in zijn bod integreren.

Kant verhuur: de minimumdrempels van het bestaande patrimonium zijn van toepassing ongeacht de transacties. Een EPC F-goed dat EPC F minimum in 2031 niet kan bereiken, zal in overtreding zijn. De sancties voor niet-naleving van deze drempels zijn nog niet bepaald in het op december 2025 aangenomen kader, maar de richting is duidelijk die van een progressief verhuurverbod voor de meest energieverslindende goederen.

Stookolie- en steenkoolverwarming: het aftellen is begonnen

De drie sleuteldatums

De Waalse energiehervorming omvat een progressief verbod op stookolie- en steenkoolverwarming, al gedeeltelijk van kracht:

  • Sinds 1 januari 2026: installatie van stookolie- of steenkoolketels verboden in nieuwe gebouwen
  • Volgende aangekondigde stap: het verbod wordt uitgebreid tot diepgaande renovaties waar een aansluiting op aardgas beschikbaar is. Het criterium is de omvang van de renovatie, niet het bestaan van een stedenbouwkundige vergunning, en de kalender ligt nog niet vast.
  • Vanaf 2031: bestaande stookolie- of steenkoolketels zullen bij panne niet meer door gelijkaardige systemen mogen worden vervangen

Dit laatste punt is het meest impactvol voor verhuurders-eigenaars: als een stookolieketel na 2031 in panne valt, zal de vervanging door een gelijkaardig toestel verboden zijn. De eigenaar zal verplicht zijn over te stappen op een alternatieve technologie.

Welke technologieën om stookolie te vervangen?

De beschikbare en erkende alternatieven in het Waals kader zijn:
– Lucht-water- of geothermische warmtepomp: de energetisch meest performante oplossing, maar met een hoge installatiekost (10.000 tot 20.000 EUR naargelang het systeem en de oppervlakte)
– Condensatieketel op aardgas: overgangsoplossing, nog altijd toegelaten na 2031 volgens de laatste indicaties, maar op een toekomstig verbodspad
– Stedelijk warmtenet: beschikbaar in bepaalde gemeenten, met gesubsidieerde aansluiting
– Hybride systemen (warmtepomp + gas): erkend als overgangsoplossing

Voor eigenaars wier goederen nog op stookolie werken, is anticipatie de sleutel: wachten op de panne om te handelen, betekent de noodsituatie ondergaan en de volle prijs betalen. Nu de vervanging plannen, betekent het juiste moment kiezen, de steunmaatregelen maximaliseren en de huurders sereen voorbereiden.

Financiële steun: wat verandert in 2026

De Habitation-premie verdwijnt op 1 oktober 2026

De huidige Habitation-premie, die een breed gamma energiewerken subsidieert (isolatie, beglazing, dak, verwarming), zou verdwijnen op 1 oktober 2026. Aanvragen blijven mogelijk tot 30 september 2026 voor al uitgevoerde of lopende werken.

Voor vastgoedbeheerders die in 2026 energiewerken hebben gepland, is dit een niet te missen uiterste datum: werken opgestart vóór deze datum kunnen nog van de bestaande steun genieten.

Het nieuwe mechanisme: premie + lening

In de plaats van de Habitation-premie kondigt de Waalse Regering een nieuw mechanisme aan dat premie en lening combineert. De exacte modaliteiten zijn nog niet vastgesteld, maar de oriëntatie is:
– De premie zal meer gericht zijn op werkelijke prestatieverbeteringen (sprongen in EPC-klasse) in plaats van op afzonderlijke werken
– De lening aan gereduceerde rente zal meer geïntegreerd worden voor huishoudens die de fondsen niet op voorhand kunnen voorschieten

De Renopack blijft maar evolueert

De Renopack (lening aan 0% voor energierenovatie) blijft gehandhaafd. Hij zal echter worden hergeoriënteerd op werken die de EPC-klasse effectief verbeteren, in plaats van op elk type renovatie. Dit betekent dat een loutere raamvervanging niet meer voldoende zal zijn om de toelaatbaarheid te activeren, de werken zullen moeten worden ingeschreven in een globaal plan van energieverbetering.

Waarom anticiperen in plaats van ondergaan

Het markteffect is al zichtbaar

Zelfs vóór de inwerkingtreding van de verplichtingen integreert de markt al de energieprestatie in de waarderingen. Meerdere indicatoren convergeren:
– EPC A-B-goederen worden sneller verkocht en aan hogere prijzen dan gelijkwaardige EPC E-G-goederen
– Huurders, steeds gevoeliger voor energielasten, geven de voorkeur aan energiepresterende woningen
– Bankfinancieringen tenderen naar energiezuinige goederen te begunstigen (groene hypotheken, preferentiële voorwaarden)

Wachten op de wettelijke verplichtingen betekent het venster van marktvoordeel missen, en op termijn de dubbele sanctie ondergaan van waardevermindering en kostprijs van noodwerken.

De strategie voor beheerders van Waalse portefeuilles

Voor een vastgoedbeheerder die meerdere tientallen Waalse goederen beheert, is een gestructureerde aanpak vereist:

Stap 1 – EPC-audit van het portefeuille: de huidige EPC-klassen van elk goed identificeren, de warmtebronnen, en de voorzienbare vervangingsjaren van de uitrusting. Een energiedashboard per goed is onmisbaar.

Stap 2 – Prioritering op urgentie: EPC F- en G-goederen zitten in het vizier van 2031 (verplicht minimumdrempel). Die op stookolie zitten in het vizier van 2031 voor de vervangingen. Dit zijn de prioriteiten.

Stap 3 – Planning van de werken: de werken coördineren over meerdere jaren, profiterend van de nog beschikbare steun (Habitation-premie tot september 2026, gehandhaafde Renopack).

Stap 4 – Communicatie met de huurders: energierenovatiewerken in bewoond gehuurde pand vereisen voorafgaande communicatie, informatie over de data, de tijdelijke overlast, de verwachte voordelen voor de energielasten.

Stap 5 – Archivering van de bewijzen: EPC-certificaten voor en na de werken bewaren, facturen, ontvangstverslagen. Deze documenten zijn onmisbaar bij controle en valoriseren het patrimonium bij toekomstige transacties.

Bronnen en referenties