Van 1 november tot 15 maart mag in Brussel geen enkele uithuiszetting uit een woning worden uitgevoerd. Het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit vergoedt dan de verhuurder, onder een voorwaarde die vaak verkeerd wordt gelezen: het vonnis moet de uithuiszetting na 15 augustus toestaan. Voor de winter 2024-2025 ontving Brussel Huisvesting 67 aanvragen en keurde er 46 goed.

Wat is het Brusselse wintermoratorium en wie beschermt het?

Het Brusselse wintermoratorium verbiedt de uitvoering van een uithuiszetting uit een woning van 1 november tot 15 maart van het volgende jaar. De regel staat in artikel 233duodecies van de Brusselse Huisvestingscode. Hij werd ingevoegd door de ordonnantie van 22 juni 2023, van kracht sinds 31 augustus 2023. Tijdens die periode kan een vonnis tot uithuiszetting niet worden uitgevoerd. De tekst voorziet vier uitzonderingen: herhuisvesting is beschikbaar of de huurder is vertrokken, ongezondheid of gevaar, het gedrag van de huurder, of overmacht bij de verhuurder.

De opschorting wist de schuld van de huurder niet uit. Volgens de tekst “blijft” de bezettingsvergoeding die in de beslissing tot uithuiszetting is vastgelegd “verschuldigd”. Wordt ze niet betaald, dan kan de verhuurder zijn schuldvordering indienen bij het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit. De rechter kan deze vergoeding per dag vastleggen; het maandelijkse totaal mag dan niet hoger liggen dan de huurprijs. De Code spreekt over de bezettingsvergoeding en vermeldt de lasten niet.

Hoe werkt het Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit?

Het Fonds is opgericht door artikel 11 van de Brusselse Huisvestingscode en wordt beheerd door Brussel Huisvesting. Het wordt gespijsd door boetes uit de Code, met name die uit de controle op de veiligheid en de gezondheid van woningen. Daarbij komen administratieve kosten en de terugbetaling van zijn eigen tussenkomsten. Een van zijn bestemmingen is de gedeeltelijke of volledige tenlasteneming van de bezettingsvergoedingen die tijdens de winterstop verschuldigd zijn. De voorwaarden voor de tussenkomst staan in een besluit van de Brusselse Regering van 14 september 2023. Openbare vastgoedoperatoren en gesubsidieerde sociale verhuurkantoren komen niet in aanmerking.

Aan welke voorwaarden moet u voldoen?

De officiële pagina van het Gewest noemt drie cumulatieve voorwaarden:

  • “Uw huurwoning bevindt zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.”
  • “U beschikt over een vonnis dat de uitzetting toestaat na 15 augustus voor of tijdens het wintermoratorium.”
  • “U heeft de gevraagde bewonersvergoeding (huur) niet ontvangen na een herinnering aan de huurder.”

De tweede voorwaarde vraagt een aandachtige lezing. Wat telt, is de datum vanaf wanneer de uithuiszetting is toegestaan, niet de datum van het vonnis. Een uithuiszetting die vóór 15 augustus is toegestaan, geeft geen recht op het Fonds, ook al werd ze nooit uitgevoerd. Een uithuiszetting die pas na 15 maart is toegestaan evenmin. Brussel Huisvesting noemt die twee situaties als eerste bij de redenen voor weigering.

Welke stukken voegt u bij het dossier?

  • Het vonnis dat de uithuiszetting toestaat.
  • De geregistreerde huurovereenkomst.
  • De bankkaart van de rekening waarop de vergoeding moet worden gestort.
  • De betalingsherinnering voor de onbetaalde bezettingsvergoeding, verstuurd aan de huurder.
  • Eventueel het laatste verzoek tot indexering van de huurprijs.

Hoe berekent u de vergoede periode?

Alleen de periode vanaf de datum van de toegestane uithuiszetting komt in aanmerking voor vergoeding. Eerdere achterstallen, ook als ze maandenlang zijn opgelopen, vallen buiten het Fonds. En de datum van de toegestane uithuiszetting is niet die van het vonnis. De Code bepaalt dat een uithuiszetting pas een maand na de betekening van het vonnis kan worden uitgevoerd. Drie stappen tellen dus op: het vonnis, de betekening door de gerechtsdeurwaarder, dan de termijn van een maand. Het Gewest geeft dit voorbeeld op zijn officiële pagina, dat we ongewijzigd overnemen. Vonnis op 1 december 2023. Betekening op 1 januari 2024. Uithuiszetting toegestaan op 1 februari 2024. Vergoede periode: van 1 februari tot 15 maart 2024, zes weken op de vier en een halve maand van het moratorium. Voor de beheerder is het gevolg rechtstreeks. Elke week die tussen het vonnis en de betekening wordt gewonnen, verlengt de periode die het Fonds dekt.

Hoe en wanneer dient u de aanvraag in?

Per woning is maar één aanvraag mogelijk. U dient ze online in via IRISbox, met uw identiteitskaart of itsme, of via een formulier zonder authenticatie. Voor rechtspersonen bestaat een apart formulier. De aanvraag kan ook per post, met het papieren formulier dat op de officiële pagina te downloaden is.

De kalender heeft twee grenzen:

  • Ten vroegste: bij het vertrek van de huurder als hij de woning tijdens het moratorium verlaat, of op 15 maart als hij er nog woont.
  • Uiterlijk: op 15 september na het einde van het moratorium.

Voor de winter 2025-2026 is de termijn op 15 september 2026 verstreken. Het volgende moratorium loopt van 1 november 2026 tot 15 maart 2027; de aanvragen die daarop betrekking hebben, moeten uiterlijk op 15 september 2027 worden ingediend.

Wat zeggen de cijfers van de winter 2024-2025?

Het activiteitenverslag 2025 van Brussel Huisvesting, gepubliceerd op 29 juni 2026, geeft de eerste gedetailleerde balans van het Fonds. Voor de winter 2024-2025 ontving de administratie 67 aanvragen, tegenover 103 de winter ervoor, een daling met 39 %. Ze keurde er 46 goed, of 69 % van de aanvragen, tegenover 51 % de winter ervoor. Van de overige werden er 15 geweigerd en 3 onontvankelijk verklaard. Twee werden geweigerd omdat de rechter het moratorium had uitgesloten, één werd zonder gevolg geklasseerd. Het Fonds betaalde in totaal 89.719,44 euro uit, gemiddeld 1.950 euro per dossier en 1.723 euro als mediaan. De gemiddelde vergoede duur bedroeg 65 dagen op de 135 dagen van het moratorium. Slechts drie dossiers kregen de volledige periode vergoed. Die cijfers tonen dat de vergoeding zelden de hele winter dekt: ze hangt af van de datum van de toegestane uithuiszetting, dus van de snelheid van de procedure vooraf.

Het verslag noemt drie hoofdredenen voor weigering. Eerst een uithuiszetting die vóór 15 augustus of pas na 15 maart is toegestaan. Vervolgens een vonnis dat het moratorium uitsluit. Ten slotte een vonnis dat de huur niet beëindigt en de uithuiszetting niet beveelt. Tegen een weigering kan beroep worden ingesteld bij de hoven en rechtbanken.

Welke reflexen voor een beheerder met panden in Brussel?

Voor een vastgoedkantoor hoort het moratorium bij de jaarkalender. Drie periodes vragen elk hun eigen acties.

Vóór de winter

  • Controleer de registratie van de huurovereenkomsten voor alle Brusselse panden: de geregistreerde huurovereenkomst is een stuk van het dossier.
  • Breng de huurders met achterstand in kaart vóór 1 november.
  • Stap zonder uitstel naar de vrederechter en laat het vonnis snel betekenen, want de vergoede periode begint een maand na de betekening.

Tijdens het moratorium

  • Stuur een schriftelijke herinnering voor elke onbetaalde bezettingsvergoeding: die herinnering is een voorwaarde en een stuk van het dossier.
  • Bewaar de bewijzen van niet-betaling en het spoor van elk contact met de huurder.

Na het moratorium

  • Dien de aanvraag in zodra de huurder vertrekt of vanaf 15 maart, zonder te wachten op 15 september.
  • Hervat de uitvoering van de uithuiszetting zodra het moratorium afloopt, als de situatie niet is opgelost.

De procedure vóór het vonnis leest u in ons artikel over het einde van de huur, schade en achterstallen.

Wat zegt het Grondwettelijk Hof over het moratorium?

Het Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires had de vernietiging gevorderd van de ordonnantie van 22 juni 2023. Het Grondwettelijk Hof verwierp dat beroep met zijn arrest nr. 131/2025 van 9 oktober 2025. De verwerping gebeurt onder voorbehoud van de interpretatie vermeld in B.42.2. Het Hof voegde er twee prejudiciële vragen bij, gesteld door de vrederechter van Sint-Jans-Molenbeek op 12 februari 2024 en door de vrederechter van Ukkel op 29 februari 2024. Het zegt voor recht dat de artikelen 233undecies en 233duodecies van de Code de Grondwet niet schenden. We bespreken dat arrest in ons artikel over het wintermoratorium voor het Grondwettelijk Hof.

Veelgestelde vragen

Vergoedt het Fonds onbetaalde lasten?

De Brusselse Huisvestingscode spreekt over de bezettingsvergoeding die in de beslissing tot uithuiszetting is vastgelegd, en de officiële pagina over de “bewonersvergoeding (huur)”. Geen van beide vermeldt de lasten. Wanneer de rechter de vergoeding per dag vastlegt, mag het maandelijkse totaal niet hoger liggen dan de huurprijs. Een beheerder moet er dus van uitgaan dat voorschotten op lasten die tijdens de winter onbetaald blijven, via de gewone weg bij de huurder moeten worden teruggevorderd.

Kan een vonnis van juli recht geven op het Fonds?

Ja, als de uithuiszetting die het toestaat pas na 15 augustus mogelijk wordt. De voorwaarde gaat over de datum van de toegestane uithuiszetting, niet over de datum van het vonnis. Een vonnis van juli, eind juli betekend, staat de uithuiszetting in principe een maand na de betekening toe, dus eind augustus. Omgekeerd is een uithuiszetting die vóór 15 augustus is toegestaan een reden voor weigering, ook al werd ze nooit uitgevoerd.

Hoeveel aanvragen kunt u voor dezelfde woning indienen?

Eén per woning en per moratorium, volgens de officiële pagina van het Gewest. U dient ze ten vroegste in bij het vertrek van de huurder of op 15 maart, en uiterlijk op de volgende 15 september. Verzamel dus alle stukken voordat u de aanvraag verstuurt: vonnis, geregistreerde huurovereenkomst, herinnering aan de huurder en bankgegevens.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: september 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.