In Brussel duren de wettelijke termijnen tussen de ingebrekestelling van een huurder met achterstal en een mogelijke uithuiszetting minstens drie maanden, zonder de griffie of de gerechtsdeurwaarder mee te rekenen. Een achterstal die in september wordt vastgesteld, leidt dus niet tot een uithuiszetting voor het moratorium van 1 november: wat nu telt, is de kwaliteit van het dossier en de toegang tot het gewestelijke fonds.
Welke stappen legt de Brusselse procedure op?
Sinds 31 augustus 2023 staat de Brusselse uithuiszettingsprocedure in de artikelen 233bis tot 233duodecies van de Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd door de ordonnantie van 22 juni 2023. Alles begint met een schriftelijke ingebrekestelling. Die vermeldt de identiteit en de hoedanigheid van de verhuurder, verantwoordt de gevorderde bedragen en wijst op de mogelijke rechtsvordering. Brussel Huisvesting publiceert er een modelformulier voor. De termijn bedraagt minstens een maand en loopt vanaf de datum van verzending, niet vanaf de ontvangst (artikel 233quater). Een kopie van die ingebrekestelling, met het bewijs dat ze minstens een maand voor de indiening van het verzoekschrift werd verzonden, moet op straffe van nietigheid bij elke vordering tot uithuiszetting worden gevoegd (artikel 233quinquies). Een kantoor dat een gewone herinnering zonder die vermeldingen stuurt, laat de termijn dus niet lopen. De ingebrekestelling is het eerste stuk van het dossier.
Verzoekschrift of dagvaarding?
De vordering wordt ingeleid bij verzoekschrift. Een dagvaarding blijft ontvankelijk, maar de kosten ervan blijven ten laste van de eiser, ook als die gelijk krijgt, behoudens uitzonderingen (artikel 233quinquies). Wanneer het verzoekschrift een vordering tot uithuiszetting bevat, wordt de verschijningstermijn op 40 dagen gebracht (artikel 233sexies). Het OCMW krijgt een kopie van de gedinginleidende akte, en daarna van de beslissing tot uithuiszetting.
Wat gebeurt er op de zitting?
De vrederechter moet eerst proberen de partijen te verzoenen, voor elke vordering inzake de huur van een woning (artikel 233octies van de Brusselse Huisvestingscode). Die regel vervangt in Brussel sinds 31 augustus 2023 artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek, dat de ordonnantie voor het Gewest heeft opgeheven. Het gaat om een poging op de zitting, niet om een afzonderlijk voorafgaand verzoekschrift. Als de verzoening mislukt, voert de rechter een evenredigheidstoets uit. Hij spreekt de ontbinding van de huurovereenkomst alleen uit als de schuld niet binnen redelijke termijnen kan worden aangezuiverd, of als de ontbinding een evenredige beslissing is (artikel 233ter). De parlementaire voorbereiding noemt als voorbeeld een achterstal van minder dan drie maanden, die op zich niet zou volstaan, maar die drempel staat niet in de tekst. Voor het kantoor kunnen een schriftelijk voorgesteld afbetalingsplan en een overzicht van de herinneringen meewegen in die beoordeling.
Hoeveel tijd tussen het vonnis en de uithuiszetting?
Minstens zes weken extra, zonder de praktische termijnen van griffie en gerechtsdeurwaarder. De uithuiszetting kan pas plaatsvinden een maand na de betekening van het vonnis, behalve bij verlating van het goed, akkoord tussen de partijen of andersluidende beslissing van de rechter (artikel 233undecies). Die termijn wordt geschorst zolang de gerechtsdeurwaarder het OCMW niet van de betekening op de hoogte heeft gebracht. De gerechtsdeurwaarder stuurt daarna een bericht van uithuiszetting, en de uithuiszetting kan pas vijftien werkdagen later plaatsvinden. Die termijn wordt onderbroken als de huurder binnen de maand een effectieve herhuisvestingsoplossing bewijst. In zijn arrest nr. 131/2025 van 9 oktober 2025 (rolnummers 8162, 8193 en 8194) verwierp het Grondwettelijk Hof het beroep tegen die regels, onder een interpretatievoorbehoud: de ingeroepen herhuisvestingsoplossing moet verschillen van die welke de rechter al heeft onderzocht.
Wat is de echte tijdlijn voor een achterstal uit september?
| Stap | Minimale termijn | Tekst |
|---|---|---|
| Ingebrekestelling | Minstens een maand voor het verzoekschrift | Artikelen 233quater en 233quinquies |
| Verzoekschrift en verschijning | 40 dagen | Artikel 233sexies |
| Zitting: verzoening, daarna vonnis | Afhankelijk van de rol van de vrederechter | Artikelen 233octies en 233ter |
| Betekening, daarna uitvoeringstermijn | Een maand, geschorst zolang het OCMW niet op de hoogte is | Artikel 233undecies, § 1 |
| Bericht van de gerechtsdeurwaarder | Vijftien werkdagen | Artikel 233undecies, § 2 |
| Wintermoratorium | Geen uithuiszetting van 1 november tot 15 maart | Artikel 233duodecies |
Opgeteld geven die termijnen minstens ongeveer drie maanden tussen de ingebrekestelling en een mogelijke uithuiszetting. Een ingebrekestelling die begin september wordt verstuurd, laat dus geen uithuiszetting voor 1 november toe. Het wintermoratorium verbiedt daarna elke uithuiszetting tot 15 maart, behalve in vier gevallen: herhuisvesting beschikbaar of huurder vertrokken, redenen van gezondheid of veiligheid, gevaarlijk gedrag, of overmacht die persoonlijke bewoning oplegt. De laatste drie vereisen een bijzonder gemotiveerde beslissing. De bezettingsvergoeding blijft tijdens het moratorium verschuldigd.
Wie kan door het gewestelijke fonds worden vergoed?
De verhuurder van wie de uithuiszetting door het moratorium wordt tegengehouden, onder een datumvoorwaarde. Het besluit van de Brusselse Regering van 14 september 2023 vereist een rechterlijke beslissing die de uithuiszetting toestaat na 15 augustus, voor of tijdens het moratorium. Let op: de gecoördineerde versie op Justel toont nog een formulering die naar de datum van het vonnis verwijst. Een erratum, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 30 oktober 2023, heeft die rechtgezet: wat telt, is de datum vanaf wanneer de uithuiszetting is toegestaan. De vergoeding dekt alleen de periode vanaf die datum. Als het vonnis niet werd betekend, wordt de betekening geacht te zijn gebeurd op de dag van het vonnis. Er is maar een aanvraag per woning mogelijk, ten vroegste bij het vertrek van de huurder of op 15 maart, en uiterlijk op de volgende 15 september. De betaling gebeurt onder voorbehoud van de beschikbare begrotingsmiddelen.
Twee gevolgen voor het kantoor. Een uithuiszetting die in juli is toegestaan, opent het fonds niet. Een uithuiszetting die pas vanaf april is toegestaan, na 15 maart, evenmin. En voor de winter 2025-2026 hebben de betrokken verhuurders tot 15 september 2026 om hun aanvraag in te dienen: er rest nog een week.
Hoeveel verhuurders heeft het fonds vergoed?
Volgens het activiteitenverslag 2025 van Brussel Huisvesting (p. 28-29) vroegen 67 verhuurders een vergoeding aan voor de winter 2024-2025, tegenover 103 de winter ervoor. Het fonds aanvaardde er 46, of 69 %, tegenover 51 % de winter ervoor. Het betaalde 89.719,44 euro uit, of gemiddeld 1.950 euro. De gemiddelde vergoede duur bedroeg 65 dagen op de 135 van het moratorium. De eerste weigeringsgrond die het verslag noemt, is een uithuiszetting die voor 15 augustus of pas na 15 maart was toegestaan.
Welke retroplanning voor het kantoor in september?
- Snel herinneren en schriftelijk een afbetalingsplan voorstellen: het zal voor de rechter van pas komen.
- Een conforme ingebrekestelling versturen, met de vermeldingen van artikel 233quater, via een middel dat de verzenddatum bewijst.
- Het verzoekschrift indienen ten vroegste een maand na de verzending, liever dan een dagvaarding waarvan de kosten bij de verhuurder blijven.
- De eigenaar informeren bij elke stap, met de data: hij moet weten dat de uithuiszetting, behoudens uitzondering, niet voor 15 maart kan plaatsvinden.
- De toegestane uithuiszettingsdatum nagaan in het vonnis, om te weten of het fonds opengaat.
- De aanvraag bij het fonds indienen uiterlijk op 15 september na het moratorium.
De beslissing van het Grondwettelijk Hof komt aan bod in ons artikel over het wintermoratorium, en de voorwaarden van het fonds in ons artikel over het vergoedingsfonds. Andere geschillen bij het vertrek staan in ons artikel over het einde van de huur. De cijfers van de Brusselse administratie staan in ons artikel over het jaarverslag 2025 van Brussel Huisvesting.
Hoe helpt Seido om de eigenaar op de hoogte te houden?
Beheert u meerdere panden? Het beheersrapport van Seido geeft de eigenaar de achterstallen op de dag dat het wordt aangemaakt. Het kan, eigenaar per eigenaar, het logboek bevatten van de uitwisselingen over zijn pand, herinneringen aan de huurder inbegrepen. De eigenaar ziet het geleverde werk zonder te moeten bellen. Bekijk de eigenaarsrapportering.
Veelgestelde vragen
Kan een Brusselse huurder voor 1 november uit huis worden gezet als de achterstal uit september dateert?
In de praktijk niet. De ingebrekestelling moet minstens een maand aan het verzoekschrift voorafgaan, de verschijning wordt op 40 dagen vastgesteld, de uithuiszetting kan pas een maand na de betekening van het vonnis plaatsvinden, en daarna vijftien werkdagen na het bericht van de gerechtsdeurwaarder. Die wettelijke termijnen gaan al voorbij 1 november, het begin van het wintermoratorium, zonder de rol van de rechtbank mee te rekenen.
Is verzoening verplicht voor een uithuiszetting in Brussel?
De vrederechter moet proberen de partijen te verzoenen voor elke vordering inzake de huur van een woning, volgens artikel 233octies van de Brusselse Huisvestingscode. Het gaat om een poging op de zitting. Sinds 31 augustus 2023 vervangt dat artikel in Brussel artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek. Een vrijwillige verzoening voor elke procedure blijft mogelijk (artikel 731 van het Gerechtelijk Wetboek), maar dat is een andere stap.
Welke datum telt voor het vergoedingsfonds van het moratorium?
De datum vanaf wanneer het vonnis de uithuiszetting toestaat, niet de datum van het vonnis. Die moet na 15 augustus vallen, en voor of tijdens het moratorium. Dat preciseert het erratum dat op 30 oktober 2023 in het Belgisch Staatsblad verscheen en het besluit van 14 september 2023 rechtzet. De vergoeding dekt alleen de periode vanaf die datum.
Verhindert een achterstal van minder dan drie maanden de uithuiszetting?
Niet automatisch: geen enkel artikel van de Brusselse Huisvestingscode legt die drempel vast. De tekst legt een evenredigheidstoets op: de huurovereenkomst wordt alleen ontbonden als de schuld niet binnen redelijke termijnen kan worden aangezuiverd, of als de ontbinding evenredig is. De parlementaire voorbereiding noemt een achterstal van minder dan drie maanden als voorbeeld van een schuld die op zich niet volstaat.
Bronnen en referenties
- Brusselse Huisvestingscode, art. 233bis tot 233duodecies, Justel
- Ordonnantie van 22 juni 2023 (gerechtelijke uithuiszettingen), Justel
- Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 14 september 2023 (fonds van het wintermoratorium), Justel
- Erratum bij het besluit van 14 september 2023, Belgisch Staatsblad van 30 oktober 2023
- Grondwettelijk Hof, arrest nr. 131/2025 van 9 oktober 2025
- Bruxelles Logement, Rapport d’activité 2025 (activiteitenverslag 2025), p. 28-29
Laatst bijgewerkt: september 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.