À Bruxelles, entre la mise en demeure d’un locataire en impayé et une expulsion possible, les délais légaux prennent au moins trois mois, sans compter le greffe ni l’huissier. Un impayé constaté en septembre ne mènera donc pas à une expulsion avant le moratoire du 1er novembre : ce qui se joue maintenant, c’est la qualité du dossier et l’accès au fonds régional.
Quelles étapes impose la procédure bruxelloise ?
Depuis le 31 août 2023, la procédure d’expulsion bruxelloise figure aux articles 233bis à 233duodecies du Code bruxellois du Logement, insérés par l’ordonnance du 22 juin 2023. Tout commence par une mise en demeure écrite. Elle mentionne l’identité et la qualité du bailleur, justifie les montants réclamés et signale l’action possible. Bruxelles Logement en publie un modèle-type. Son délai est d’au moins un mois et court à la date de l’envoi, non à celle de la réception (article 233quater). La copie de cette mise en demeure, avec la preuve de son envoi au moins un mois avant le dépôt de la requête, doit être annexée à toute demande d’expulsion, à peine de nullité (article 233quinquies). L’agence qui envoie une simple relance, sans ces mentions, ne fait donc pas courir le délai. La mise en demeure est la première pièce du dossier.
Requête ou citation ?
La demande s’introduit par requête. La citation reste recevable, mais ses frais restent à charge du demandeur, même s’il obtient gain de cause, sauf exceptions (article 233quinquies). Lorsque la requête comporte une demande d’expulsion, le délai de comparution est porté à 40 jours (article 233sexies). Le CPAS reçoit une copie de l’acte introductif, puis de la décision d’expulsion.
Que se passe-t-il à l’audience ?
Le juge de paix doit d’abord tenter de concilier les parties, pour toute demande en matière de location de logement (article 233octies du Code bruxellois du Logement). Cette règle remplace à Bruxelles, depuis le 31 août 2023, l’article 1344septies du Code judiciaire, que l’ordonnance a abrogé pour la Région. Il s’agit d’une tentative à l’audience, pas d’une requête préalable distincte. Si la conciliation échoue, le juge contrôle la proportionnalité. Il ne prononce la résolution du bail que si la dette ne peut être apurée dans des délais raisonnables, ou si la résolution est une décision proportionnée (article 233ter). Les travaux préparatoires citent l’exemple d’un arriéré de moins de trois mois, qui ne suffirait pas à lui seul, mais ce seuil ne figure pas dans le texte. Pour l’agence, un plan d’apurement proposé par écrit et un historique des relances peuvent peser dans cette appréciation.
Combien de temps entre le jugement et l’expulsion ?
Au moins six semaines de plus, hors délais pratiques du greffe et de l’huissier. L’expulsion ne peut pas avoir lieu avant un mois après la signification du jugement, sauf abandon des lieux, accord des parties ou décision du juge (article 233undecies). Ce délai est suspendu tant que l’huissier n’a pas informé le CPAS de la signification. L’huissier adresse ensuite un avis d’expulsion, et l’expulsion ne peut intervenir que quinze jours ouvrables plus tard. Ce délai est interrompu si le locataire prouve une solution de relogement effective dans le mois. Dans son arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025 (rôles 8162, 8193 et 8194), la Cour constitutionnelle a rejeté le recours contre ces règles, sous une réserve d’interprétation : la solution de relogement invoquée doit être différente de celles que le juge a déjà examinées.
Quel calendrier réel pour un impayé de septembre ?
| Étape | Délai minimal | Texte |
|---|---|---|
| Mise en demeure | Un mois au moins avant la requête | Articles 233quater et 233quinquies |
| Requête et comparution | 40 jours | Article 233sexies |
| Audience : conciliation, puis jugement | Selon le rôle du juge de paix | Articles 233octies et 233ter |
| Signification, puis délai d’exécution | Un mois, suspendu tant que le CPAS n’est pas informé | Article 233undecies, § 1er |
| Avis de l’huissier | Quinze jours ouvrables | Article 233undecies, § 2 |
| Moratoire hivernal | Aucune expulsion du 1er novembre au 15 mars | Article 233duodecies |
Additionnés, ces délais donnent environ trois mois au minimum entre la mise en demeure et une expulsion possible. Une mise en demeure envoyée début septembre ne permet donc pas d’expulser avant le 1er novembre. Le moratoire hivernal interdit ensuite toute expulsion jusqu’au 15 mars, sauf quatre exceptions : relogement disponible ou locataire parti, raisons de salubrité ou de sécurité, comportement dangereux, ou force majeure imposant l’occupation personnelle. Les trois dernières exigent une décision spécialement motivée. L’indemnité d’occupation reste due pendant le moratoire.
Qui peut être indemnisé par le fonds régional ?
Le bailleur dont l’expulsion est bloquée par le moratoire, à une condition de date. L’arrêté du Gouvernement bruxellois du 14 septembre 2023 exige une décision judiciaire qui autorise l’expulsion après le 15 août, avant ou pendant le moratoire. Attention : la version consolidée sur Justel affiche encore une formulation qui vise la date du jugement. Un erratum publié au Moniteur le 30 octobre 2023 l’a rectifiée : c’est la date à partir de laquelle l’expulsion est autorisée qui compte. L’indemnité ne couvre que la période qui court depuis cette date. Si le jugement n’a pas été signifié, la signification est réputée faite le jour du jugement. Une seule demande est possible par logement, au plus tôt au départ du locataire ou le 15 mars, au plus tard le 15 septembre suivant. Le paiement se fait sous réserve des disponibilités budgétaires.
Deux conséquences pour l’agence. Une expulsion autorisée en juillet n’ouvre pas le fonds. Une expulsion autorisée seulement à partir d’avril, après le 15 mars, non plus. Et pour l’hiver 2025-2026, les bailleurs concernés ont jusqu’au 15 septembre 2026 pour déposer leur demande : il reste une semaine.
Combien de bailleurs le fonds a-t-il indemnisés ?
Selon le rapport d’activité 2025 de Bruxelles Logement (p. 28-29), 67 bailleurs ont demandé l’indemnisation pour l’hiver 2024-2025, contre 103 l’hiver précédent. Le fonds en a accepté 46, soit 69 %, contre 51 % l’hiver précédent. Il a versé 89 719,44 euros, soit 1 950 euros en moyenne. La durée moyenne indemnisée était de 65 jours sur les 135 du moratoire. Le premier motif de refus cité par le rapport est une expulsion autorisée avant le 15 août, ou seulement après le 15 mars.
Quel rétroplanning pour l’agence en septembre ?
- Relancer vite et proposer par écrit un plan d’apurement : il servira devant le juge.
- Envoyer une mise en demeure conforme, avec les mentions de l’article 233quater, par un moyen qui prouve la date d’envoi.
- Déposer la requête au plus tôt un mois après l’envoi, plutôt qu’une citation dont les frais resteraient au bailleur.
- Informer le propriétaire à chaque étape, avec les dates : il doit savoir que l’expulsion ne pourra pas, sauf exception, avoir lieu avant le 15 mars.
- Vérifier la date d’expulsion autorisée dans le jugement, pour savoir si le fonds est ouvert.
- Déposer la demande au fonds au plus tard le 15 septembre qui suit le moratoire.
La décision de la Cour constitutionnelle est détaillée dans notre article sur le moratoire hivernal, et les conditions du fonds dans notre article sur le fonds d’indemnisation. Les autres litiges de sortie sont traités dans notre article sur la fin de bail. Les chiffres de l’administration bruxelloise sont repris dans notre article sur le rapport 2025 de Bruxelles Logement.
Comment Seido aide-t-il à tenir le propriétaire informé ?
Vous gérez plusieurs biens ? Le rapport de gestion de Seido donne au propriétaire les impayés arrêtés au jour de sa génération. Il peut porter, propriétaire par propriétaire, le journal des échanges liés à son bien, relances au locataire comprises. Le propriétaire voit le travail fait sans avoir à appeler. Voir le reporting propriétaire.
Questions fréquentes
Peut-on expulser un locataire bruxellois avant le 1er novembre si l’impayé date de septembre ?
En pratique, non. La mise en demeure doit précéder la requête d’au moins un mois, la comparution est fixée à 40 jours, l’expulsion ne peut intervenir qu’un mois après la signification du jugement, puis quinze jours ouvrables après l’avis de l’huissier. Ces délais légaux dépassent déjà la date du 1er novembre, début du moratoire hivernal, sans compter le rôle du tribunal.
La conciliation est-elle obligatoire avant une expulsion à Bruxelles ?
Le juge de paix doit tenter de concilier les parties pour toute demande en matière de location de logement, selon l’article 233octies du Code bruxellois du Logement. Il s’agit d’une tentative à l’audience. Depuis le 31 août 2023, cet article remplace à Bruxelles l’article 1344septies du Code judiciaire. Une conciliation volontaire avant toute procédure reste possible (article 731 du Code judiciaire), mais c’est une autre démarche.
Quelle date compte pour le fonds d’indemnisation du moratoire ?
La date à partir de laquelle le jugement autorise l’expulsion, pas la date du jugement. Elle doit tomber après le 15 août et avant ou pendant le moratoire. C’est ce que précise l’erratum publié au Moniteur belge le 30 octobre 2023, qui rectifie l’arrêté du 14 septembre 2023. L’indemnité ne couvre que la période qui court depuis cette date.
Un arriéré de moins de trois mois empêche-t-il l’expulsion ?
Pas automatiquement : aucun article du Code bruxellois du Logement ne fixe ce seuil. Le texte impose un contrôle de proportionnalité : la résolution du bail n’est prononcée que si la dette ne peut être apurée dans des délais raisonnables, ou si elle est proportionnée. Les travaux préparatoires citent un arriéré de moins de trois mois comme exemple de dette insuffisante à elle seule.
Sources et références
- Code bruxellois du Logement, art. 233bis à 233duodecies, Justel
- Ordonnance du 22 juin 2023 (expulsions judiciaires), Justel
- Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 septembre 2023 (fonds du moratoire hivernal), Justel
- Erratum à l’arrêté du 14 septembre 2023, Moniteur belge du 30 octobre 2023
- Cour constitutionnelle, arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025
- Bruxelles Logement, Rapport d’activité 2025, p. 28-29
Dernière mise à jour : septembre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.