Par son arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025, la Cour constitutionnelle a confirmé la constitutionnalité du moratoire hivernal bruxellois. Les expulsions locatives restent suspendues du 1er novembre au 15 mars. Pour les gestionnaires de biens bruxellois avec des locataires défaillants, le calendrier et les procédures de protection des bailleurs sont à maîtriser sans attendre.
Le moratoire hivernal bruxellois est-il définitif après l’arrêt de la Cour constitutionnelle ?
Oui. L’arrêt n° 131/2025 de la Cour constitutionnelle du 9 octobre 2025 a rejeté les recours introduits contre le dispositif bruxellois de suspension des expulsions hivernales. Le moratoire est désormais valide sur le plan constitutionnel : il respecte à la fois le droit fondamental au logement et le droit de propriété des bailleurs. Cette confirmation signifie que le dispositif ne disparaîtra pas prochainement, sauf modification législative de la Région bruxelloise elle-même.
Ce que le moratoire hivernal interdit et permet
La période de suspension
Du 1er novembre au 15 mars, les expulsions locatives sont suspendues en Région bruxelloise. Un juge de paix peut prononcer un jugement d’expulsion pendant cette période, mais l’exécution de ce jugement (le départ physique du locataire avec l’intervention de l’huissier) est reportée au 16 mars au plus tôt.
Ce que le moratoire ne bloque pas
Le moratoire hivernal suspend l’exécution des expulsions, pas les procédures judiciaires. Pendant la période hivernale, le bailleur peut et doit :
- Continuer à documenter les impayés (relevés de compte, lettres recommandées).
- Envoyer des mises en demeure formelles au locataire.
- Introduire ou poursuivre une procédure judiciaire devant le juge de paix.
- Obtenir un jugement d’expulsion, qui sera exécutable au 16 mars.
Ce que le bailleur ne peut pas faire
- Forcer le locataire à quitter le logement entre le 1er novembre et le 15 mars.
- Couper les accès au logement (électricité, eau chaude, accès).
- Exercer des pressions physiques ou psychologiques pour obtenir le départ.
- Réclamer des frais non contractuels pendant la période de moratoire.
L’arrêt de la Cour constitutionnelle : les arguments retenus
La Cour constitutionnelle a validé le dispositif sur la base d’une mise en balance des droits fondamentaux en jeu.
Le droit au logement contre le droit de propriété
La contestation du moratoire portait essentiellement sur le droit de propriété des bailleurs. Les normes de contrôle invoquées devant la Cour étaient les articles 10, 11, 13 et 16 de la Constitution, combinés à l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme.
La Cour a considéré que la suspension temporaire des expulsions pendant les mois d’hiver constituait une restriction proportionnée au droit de propriété des bailleurs, justifiée par l’objectif de protection du droit au logement dans une période climatiquement défavorable.
L’argument décisif : le fonds d’indemnisation
Un élément central dans le raisonnement de la Cour est l’existence d’un mécanisme de compensation pour les bailleurs : le Fonds régional de solidarité peut indemniser les bailleurs qui subissent des impayés pendant la période de moratoire. La Cour a estimé que ce mécanisme permettait d’équilibrer la charge imposée aux bailleurs.
Ce point est crucial pour les gestionnaires : si le fonds d’indemnisation n’existait pas, la Cour aurait peut-être conclu différemment. Son existence, et son accessibilité effective, est donc une garantie pour l’ensemble du dispositif.
Le calendrier pratique pour les gestionnaires en 2026
La gestion d’un locataire défaillant à Bruxelles s’organise selon un calendrier annuel que tout gestionnaire doit connaître.
Avant le 15 août : obtenir le jugement d’expulsion
Pour qu’un locataire défaillant puisse être expulsé avant le début du moratoire (1er novembre), le gestionnaire doit avoir obtenu un jugement exécutoire avant le 15 août environ. En pratique, les délais de procédure devant le juge de paix (signification, comparution, délibéré, signification du jugement) impliquent de saisir le juge au plus tard en mai-juin pour un jugement rendu avant l’été.
Saisir le juge de paix en septembre-octobre pour une expulsion avant novembre est illusoire : les délais de procédure ne le permettent pas.
Pendant le moratoire (1er novembre au 15 mars) : documenter et préparer
Même si l’expulsion est suspendue, cette période n’est pas du temps perdu pour le gestionnaire :
- Documenter tous les impayés : relevés de compte, historique des paiements, correspondances.
- Envoyer des mises en demeure formelles par lettre recommandée : elles constituent une preuve de la date de départ du bref délai pour les procédures futures.
- Maintenir le contact avec le locataire pour tenter une solution amiable (plan d’apurement, médiation).
- Préparer la demande d’indemnisation auprès du Fonds régional de solidarité.
Avant le 15 septembre : introduire la demande d’indemnisation
La demande d’indemnisation auprès du Fonds régional de solidarité doit être introduite avant le 15 septembre pour couvrir le moratoire hivernal de l’année en cours (novembre à mars). Les gestionnaires qui découvrent cette date trop tard perdent une année de compensation. Notre article sur le fonds d’indemnisation détaille les conditions et la procédure pour en bénéficier.
Ce que les gestionnaires doivent faire concrètement en 2026
Pour les biens avec des impayés en cours
| Période | Action prioritaire |
|---|---|
| Mars à mai 2026 | Évaluer la situation : plan d’apurement ou procédure judiciaire |
| Avant fin juin 2026 | Saisir le juge de paix si procédure judiciaire décidée |
| Avant 15 septembre 2026 | Introduire la demande d’indemnisation au Fonds régional |
| Octobre 2026 | Vérifier la date du jugement : exécution avant le 1er novembre ou report au 16 mars 2027 |
Pour les biens sans impayés actuels
- Constituer un dossier locataire complet : bail, état des lieux, historique des paiements, correspondances. En cas de problème futur, la qualité du dossier fera la différence.
- Connaître le calendrier : un impayé qui démarre en octobre et n’est pas traité immédiatement peut être bloqué par le moratoire jusqu’en mars.
Sources et références
- Cour constitutionnelle, arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025, validant la constitutionnalité du moratoire hivernal bruxellois
- « La Cour constitutionnelle valide le moratoire hivernal sur les expulsions », RTBF, 9 octobre 2025
- « Expulsions à Bruxelles : la Cour constitutionnelle valide le moratoire hivernal », Federia, 17 novembre 2025