Du 1er novembre au 15 mars, aucune expulsion de logement ne peut être exécutée à Bruxelles. Le Fonds budgétaire régional de solidarité indemnise alors le bailleur, à une condition souvent mal comprise : le jugement doit autoriser l’expulsion après le 15 août. Pour l’hiver 2024-2025, Bruxelles Logement a reçu 67 demandes et en a accepté 46.

Qu’est-ce que le moratoire hivernal bruxellois et qui protège-t-il ?

Le moratoire hivernal bruxellois interdit d’exécuter une expulsion de logement du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante. La règle figure à l’article 233duodecies du Code bruxellois du Logement. Elle a été insérée par l’ordonnance du 22 juin 2023, en vigueur depuis le 31 août 2023. Pendant cette période, un jugement d’expulsion ne peut pas être exécuté. Le texte prévoit quatre exceptions : relogement disponible ou départ du locataire, insalubrité ou danger, comportement du locataire, force majeure du bailleur.

La suspension ne libère pas le locataire de sa dette. Le texte prévoit que l’indemnité d’occupation fixée par la décision d’expulsion « reste due ». Si elle n’est pas payée, le bailleur peut présenter sa créance au Fonds budgétaire régional de solidarité. Le juge peut fixer cette indemnité par jour ; sa somme mensuelle ne peut alors pas dépasser le montant du loyer. Le Code vise l’indemnité d’occupation et ne mentionne pas les charges.

Comment fonctionne le Fonds budgétaire régional de solidarité ?

Le Fonds est créé par l’article 11 du Code bruxellois du Logement et géré par Bruxelles Logement. Il est alimenté par des amendes prévues par le Code, notamment celles du contrôle de la sécurité et de la salubrité des logements. S’y ajoutent des frais administratifs et les remboursements de ses propres interventions. Parmi ses affectations figure « la prise en charge, partielle ou totale, des indemnités d’occupation dues pendant la trêve hivernale ». Les conditions d’intervention sont fixées par un arrêté du Gouvernement bruxellois du 14 septembre 2023. Les opérateurs immobiliers publics et les agences immobilières sociales subsidiées ne sont pas éligibles.

Quelles sont les conditions pour être indemnisé ?

La page officielle de la Région énonce trois conditions cumulatives :

  • « Votre logement mis en location est situé en Région de Bruxelles-Capitale. »
  • « Vous possédez un jugement qui autorise l’expulsion après le 15 août avant ou pendant le moratoire hivernal. »
  • « Vous n’avez pas perçu l’indemnité d’occupation (loyer) sollicitée après rappel adressé au locataire. »

La deuxième condition demande une lecture attentive. Ce qui compte, c’est la date à partir de laquelle l’expulsion est autorisée, pas la date du jugement. Une expulsion autorisée avant le 15 août n’ouvre pas droit au Fonds, même si elle n’a pas été exécutée. Une expulsion autorisée seulement après le 15 mars non plus. Bruxelles Logement cite ces deux situations en tête des motifs de refus.

Quelles pièces joindre au dossier ?

  • Le jugement autorisant l’expulsion.
  • Le contrat de bail enregistré.
  • La carte bancaire du compte sur lequel l’indemnité doit être versée.
  • Le rappel de paiement de l’indemnité d’occupation adressé au locataire.
  • Éventuellement, la dernière demande d’indexation du loyer.

Comment calculer la période indemnisée ?

Seule la période qui court à partir de la date d’expulsion autorisée est indemnisable. Les impayés antérieurs, même accumulés depuis des mois, restent hors du Fonds. Or la date d’expulsion autorisée n’est pas celle du jugement. Le Code prévoit qu’une expulsion ne peut être exécutée qu’un mois après la signification du jugement. Il faut donc additionner trois étapes : le jugement, sa signification par huissier, puis le délai d’un mois. La Région donne cet exemple sur sa page officielle, que nous reprenons tel quel. Jugement le 1er décembre 2023. Signification le 1er janvier 2024. Expulsion autorisée le 1er février 2024. Période indemnisée : du 1er février au 15 mars 2024, soit six semaines sur les quatre mois et demi du moratoire. Pour le gestionnaire, la conséquence est directe. Chaque semaine gagnée entre le jugement et la signification allonge la période couverte par le Fonds.

Comment et quand introduire la demande ?

Une seule demande est possible par logement. Elle s’introduit en ligne sur IRISbox, avec la carte d’identité ou itsme, ou via un formulaire sans authentification. Un formulaire distinct existe pour les personnes morales. La demande peut aussi partir par la poste, avec le formulaire papier à télécharger sur la page officielle.

Le calendrier comporte deux bornes :

  • Au plus tôt : au départ du locataire s’il quitte le logement pendant le moratoire, ou le 15 mars s’il y réside toujours.
  • Au plus tard : le 15 septembre qui suit la fin du moratoire.

Pour l’hiver 2025-2026, le délai a expiré le 15 septembre 2026. Le prochain moratoire court du 1er novembre 2026 au 15 mars 2027 ; les demandes qui s’y rapportent devront être introduites au plus tard le 15 septembre 2027.

Que disent les chiffres de l’hiver 2024-2025 ?

Le rapport d’activité 2025 de Bruxelles Logement, publié le 29 juin 2026, donne le premier bilan détaillé du Fonds. Pour l’hiver 2024-2025, l’administration a reçu 67 demandes, contre 103 pour l’hiver précédent, soit une baisse de 39 %. Elle en a accepté 46, soit 69 % des demandes, contre 51 % l’hiver précédent. Parmi les autres, 15 ont été refusées et 3 déclarées irrecevables. Deux ont été refusées parce que le juge avait écarté le moratoire, une a été classée sans suite. Le Fonds a versé 89 719,44 euros au total, soit 1 950 euros en moyenne par dossier et 1 723 euros en médiane. La durée moyenne indemnisée est de 65 jours sur les 135 jours du moratoire. Seuls trois dossiers ont obtenu la période complète. Ces chiffres montrent que l’indemnité couvre rarement tout l’hiver : elle dépend de la date d’expulsion autorisée, donc de la vitesse de la procédure en amont.

Le rapport liste trois motifs principaux de refus. D’abord, une expulsion autorisée avant le 15 août ou seulement après le 15 mars. Ensuite, un jugement qui écarte le moratoire. Enfin, un jugement qui ne met pas fin au bail et n’ordonne pas l’expulsion. Un refus peut être contesté devant les cours et tribunaux.

Quels réflexes pour un gestionnaire qui gère des biens à Bruxelles ?

Pour une agence, le moratoire fait partie du calendrier annuel. Trois périodes demandent chacune leurs actions.

Avant l’hiver

  • Vérifier l’enregistrement des baux de tous les biens bruxellois : le bail enregistré est une pièce du dossier.
  • Repérer les locataires en retard de paiement avant le 1er novembre.
  • Saisir le juge de paix sans attendre et faire signifier le jugement rapidement, puisque la période indemnisée commence un mois après la signification.

Pendant le moratoire

  • Adresser un rappel écrit pour chaque indemnité d’occupation impayée : ce rappel est une condition et une pièce du dossier.
  • Conserver les preuves de non-paiement et la trace de chaque contact avec le locataire.

Après le moratoire

  • Introduire la demande dès le départ du locataire ou dès le 15 mars, sans attendre le 15 septembre.
  • Reprendre l’exécution de l’expulsion dès la levée du moratoire si la situation n’est pas résolue.

La procédure qui précède le jugement est détaillée dans notre article sur la fin de bail, les dégâts et les impayés.

Que dit la Cour constitutionnelle du moratoire ?

Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires avait demandé l’annulation de l’ordonnance du 22 juin 2023. La Cour constitutionnelle a rejeté ce recours par son arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025. Le rejet est prononcé « sous réserve de l’interprétation mentionnée en B.42.2 ». Elle y a joint deux questions préjudicielles, posées par la juge de paix de Molenbeek-Saint-Jean le 12 février 2024 et par le juge de paix d’Uccle le 29 février 2024. Elle dit pour droit que les articles 233undecies et 233duodecies du Code ne violent pas la Constitution. Nous revenons sur cet arrêt dans notre article sur le moratoire hivernal devant la Cour constitutionnelle.

Questions fréquentes

Le Fonds rembourse-t-il les charges impayées ?

Le Code bruxellois du Logement vise l’indemnité d’occupation fixée par la décision d’expulsion, et la page officielle parle de « l’indemnité d’occupation (loyer) ». Ni l’un ni l’autre ne mentionne les charges. Lorsque le juge fixe l’indemnité par jour, sa somme mensuelle ne peut pas dépasser le montant du loyer. Le gestionnaire doit donc prévoir que les provisions de charges impayées pendant l’hiver restent à récupérer par les voies ordinaires, auprès du locataire.

Un jugement rendu en juillet peut-il ouvrir droit au Fonds ?

Oui, si l’expulsion qu’il autorise ne devient possible qu’après le 15 août. La condition porte sur la date d’expulsion autorisée, pas sur la date du jugement. Un jugement de juillet, signifié fin juillet, autorise en principe l’expulsion un mois après la signification, donc fin août. À l’inverse, une expulsion autorisée avant le 15 août est un motif de refus, même si elle n’a jamais été exécutée.

Combien de demandes peut-on introduire pour un même logement ?

Une seule par logement et par moratoire, selon la page officielle de la Région. Elle s’introduit au plus tôt au départ du locataire ou le 15 mars, et au plus tard le 15 septembre suivant. Mieux vaut donc réunir toutes les pièces avant d’envoyer la demande : jugement, bail enregistré, rappel au locataire et coordonnées bancaires.

Sources et références

Dernière mise à jour : septembre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.