Sinds aanslagjaar 2026 bestaat de aftrek van interesten op leningen niet meer voor verhuurde panden. Daarbovenop stijgt de onroerende voorheffing in verschillende Brusselse gemeenten en worden de belastingen op tweede verblijven aan de kust nog altijd betwist. Het vastgoedkantoor vult de belastingaangifte van zijn eigenaars niet in. Het moet deze drie onderwerpen wel kunnen uitleggen en doorverwijzen naar een boekhouder of een fiscaal adviseur.

Wat is er veranderd aan de aftrek van interesten?

De wet van 18 december 2025 houdende diverse bepalingen herschrijft artikel 14 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992. Ze werd bekendgemaakt op 30 december 2025. Tot dan kon een eigenaar bepaalde interesten aftrekken. Het ging om schulden die hij « specifiek hebt aangegaan voor het verwerven of behouden van onroerende goederen ». Dat herinnert de toelichting van de FOD Financiën bij de inkomsten 2024. Artikel 2 van de wet vervangt dat lid. De nieuwe tekst beoogt alleen nog « De termijnen en de waarde van ermee gelijkgestelde lasten ». Ze hebben betrekking op een recht van erfpacht, van opstal of een gelijkaardig onroerend recht. De interesten zijn uit het artikel verdwenen. Artikel 14 van de wet maakt de wijziging van toepassing « vanaf aanslagjaar 2026 », dus voor de inkomsten van 2025. De wet werd dus bekendgemaakt toen dat inkomstenjaar bijna voorbij was. Ze voorziet geen uitzondering voor leningen die vóór de bekendmaking zijn gesloten.

Hoe vertaalt de aangifte 2026 dit?

Het model van aangifte voor aanslagjaar 2026 werd vastgelegd bij een koninklijk besluit van 17 maart 2026, bekendgemaakt op 23 maart 2026. De toelichting bij de inkomsten 2024 bevatte een rubriek voor die interesten, in vak IX. Ze betrof goederen die niet vrijgestelde onroerende inkomsten hadden opgebracht. Die rubriek staat niet meer in de toelichting bij de inkomsten 2025. Die zegt het onomwonden: vanaf aanslagjaar 2026 is « de federale gewone interestaftrek » niet meer van toepassing. Dezelfde lijst vermeldt het einde van de federale woonbonus, van de vermindering voor het bouwsparen en van die voor groene leningen.

Hoever staat het beroep bij het Grondwettelijk Hof?

Een beroep tot vernietiging moet worden ingesteld binnen zes maanden na de bekendmaking van de wet. Dat bepaalt artikel 3 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof. Voor een wet bekendgemaakt op 30 december 2025 liep de termijn dus tot 30 juni 2026. Op 26 mei 2026 heeft een belastingplichtige artikel 2 van de wet van 18 december 2025 aangevochten. De zaak heeft rolnummer 8670, volgens het bericht in het Belgisch Staatsblad. Andere beroepen volgden tot 30 juni 2026. Het Hof heeft ze samengevoegd met zaak 8670: het gaat om de nummers 8688, 8692, 8696, 8709, 8713 en 8722, volgens een tweede bericht. Beroep 8722 viseert uitdrukkelijk de artikelen 2 en 14 van de wet. Op 14 oktober 2026 was in deze zaken geen uittreksel van een arrest in het Belgisch Staatsblad verschenen.

Een beroep schorst de wet niet vanzelf: volgens artikel 19 van de bijzondere wet moet de schorsing worden gevraagd en door het Hof beslist. In de praktijk blijft de aftrek dus afgeschaft zolang het Hof zich niet heeft uitgesproken. Niemand kan vandaag de uitkomst of de datum ervan voorspellen. Dat is de eerlijkste boodschap voor een eigenaar die de vraag stelt.

Wat verandert het einde van de aftrek voor het kantoor?

Het kantoor berekent de belasting van elke eigenaar niet: die hangt af van zijn volledige persoonlijke situatie. Het staat wel in de eerste lijn wanneer de vraag komt. Vier reflexen helpen om te antwoorden:

  1. Spreek over nettorendement: voor een pand dat met een lening is gefinancierd, blijven de interesten een uitgave, maar ze verlagen de belasting niet meer. De huurverwachtingen van de eigenaar kunnen daardoor veranderen.
  2. Herinner aan het kader van de lopende huurovereenkomst: een nieuwe fiscale kost wordt niet vrij doorgerekend aan de huurder. Voor een lopende huurovereenkomst loopt de marge eerst via de indexatie, waarvan de regels voor het najaar 2026 hier staan.
  3. Onderbouw de huurprijs bij herverhuring met marktgegevens. Zie ons artikel over de huurprijzen in de eerste helft van 2026 in de drie gewesten.
  4. Verzorg het beheerrapport: geïnde huur, betaalde lasten en erelonen staan er afzonderlijk in. De boekhouder van de eigenaar vindt er een werkbasis. Zie ons artikel over het beheerrapport dat de eigenaar toekomt.

Voor eigenaars die een groot aantal panden verhuren, kan nog een andere vraag rijzen: die van de professionele verhuurder in de zin van het Wetboek van economisch recht. Ook dan verwijst het kantoor door naar een adviseur.

Wie betaalt de onroerende voorheffing van een verhuurd pand?

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting op het geïndexeerd kadastraal inkomen. In Brussel is ze verschuldigd door de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker. De toestand op 1 januari telt, volgens de pagina van Brussel Fiscaliteit. Voor een verhuurde woning verbieden de drie gewesten om ze door te rekenen aan de huurder, elk in een eigen tekst:

Gewest Tekst Regel
Brussel Brusselse Huisvestingscode, art. 226 Verboden bij huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, studentenhuur, medehuur of glijdende huur
Wallonië Decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, art. 59, 73 en 83 Verboden bij huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, medehuur of studentenhuur
Vlaanderen Vlaams Woninghuurdecreet, art. 36, § 1 Verboden: « kan niet ten laste van de huurder worden gelegd »

Brussel voegt in artikel 226 een actieve verplichting toe. Sommige gezinnen hebben recht op een vermindering van de voorheffing, voorzien in artikel 257 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen. De verhuurder vraagt ze aan op eerste verzoek van de huurder, zodra hij de relevante informatie heeft gekregen. Het huurdersgezin geniet ervan « hetzij een gelijkwaardige verlaging van de huurprijs, hetzij een afzonderlijke betaling ». Voor het kantoor is dat een concrete taak: het verzoek ontvangen, het doorgeven en de terugbetaling aan de huurder opvolgen.

Waarom stijgt de Brusselse onroerende voorheffing in 2026?

In Brussel is het bedrag gelijk aan het geïndexeerd kadastraal inkomen vermenigvuldigd met een globaal tarief, legt Brussel Fiscaliteit uit. Dat tarief telt het gewestelijk deel van 1,25 %, het deel van de agglomeratie van 12,3625 % (989 opcentiemen) en het gemeentelijk deel op. Het gemeentelijk deel hangt af van de opcentiemen die elke gemeente stemt: 3.850 in Anderlecht, of 48,125 %. In het officiële voorbeeld betaalt een pand in Anderlecht met een geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.500 euro 926,10 euro. Voor 2026 noemt het Gewest drie oorzaken van de stijging. De index bedraagt 2,3, of 2,47 % meer dan het vorige jaar. Sommige gemeenten hebben hun opcentiemen verhoogd. Ten slotte kan het kadastraal inkomen na werken worden herzien. Twee gemeentelijke voorbeelden zijn gedocumenteerd. Watermaal-Bosvoorde ging van 3.090 naar 3.390 opcentiemen, volgens de beslissing van 16 december 2025. Sint-Joost-ten-Node legde 4.090 opcentiemen vast voor 2026, een verhoging die de gemeente voorstelt als de eerste sinds 2002.

Eén punt verrast de verhuurder vaak. De BE HOME-premie, 164 euro in 2026, vereist dat men in het pand gedomicilieerd is. Ze vermindert dus de voorheffing van een verhuurde woning niet. Een eigenaar die de aanslag van zijn eigen huis vergelijkt met die van zijn verhuurde pand, ziet een verschil: dit verklaart het vaak.

Hoe staat het met de belastingen op tweede verblijven aan de kust?

Kustgemeenten heffen belastingen op tweede verblijven, en hun wettigheid wordt tot in cassatie betwist. Op 21 december 2023 verwierp het Hof van Cassatie het cassatieberoep van de gemeente De Panne (arrest F.22.0138.N). Het hof van beroep had geoordeeld dat vaste inwoners en eigenaars van tweede verblijven evenzeer van de gemeentelijke voorzieningen genieten. Er was dus geen redelijke grond om de kosten alleen ten laste van de eigenaars van tweede verblijven te leggen. Het Hof van Cassatie oordeelde dat die beslissing naar recht verantwoord was.

Op 15 januari 2026 oordeelden twee arresten anders voor Knokke-Heist (F.23.0106.N) en Koksijde (F.24.0048.N). Hun reglementen noemen de belasting een « forfaitaire weeldebelasting op het gebruik van een luxegoed ». Het is een forfaitaire belasting op het gebruik van een luxegoed. Volgens het Hof zijn sommige aannames niet onredelijk. Een woning zonder inschrijving in het bevolkingsregister is in de regel een tweede onroerend goed in eigendom. De belastingplichtigen zijn dan in de regel personen met voldoende middelen. Het hof van beroep van Gent eiste het bewijs dat elke belastingplichtige over voldoende middelen beschikt: ten onrechte. De twee arresten van het hof van beroep worden geheel of gedeeltelijk vernietigd. De zaken gaan naar het hof van beroep te Antwerpen, dat opnieuw moet oordelen.

De les voor een kantoor is eenvoudig: alles hangt af van de verantwoording die in elk gemeentelijk reglement staat. Zoals het Hof ze beschrijft, beogen beide reglementen een woning die noch voor de eigenaar noch voor de huurder als hoofdverblijf dient. Een woning waar op 1 januari niemand in het bevolkingsregister is ingeschreven, wordt geacht in dat geval te zijn. Voor een pand dat het hele jaar verhuurd is aan een gedomicilieerde huurder, stelt de vraag zich dus anders dan voor seizoensverhuur. Een kantoor dat aan de kust beheert, kan de aanslagbiljetten, de data van de huurovereenkomsten en de betalingsbewijzen bewaren. Een eventuele betwisting verwijst het door naar een advocaat of fiscaal adviseur.

Hoe helpt Seido om verslag uit te brengen aan de eigenaar?

Beheert u meerdere panden? In Seido vermeldt het beheerrapport elke verwachte en geïnde huur met zijn status. Het bevat ook de lasten van het pand, uw erelonen, de interventies en hun kosten. Indexaties en afrekeningen van lasten staan in bijlage. De eigenaar ontvangt het als pdf, in zijn taal, zonder account aan te maken. Zo beschikt hij over duidelijke cijfers voor zijn boekhouder. Bekijk hoe de geautomatiseerde eigenaarsrapportering werkt.

Veelgestelde vragen

Wat antwoordt u een eigenaar die vraagt wat de hervorming hem kost?

Dat het antwoord afhangt van zijn volledige aangifte, en niet alleen van het pand dat het kantoor beheert. Het kantoor kan hem de gegevens geven die het kent: geïnde huur, betaalde lasten, erelonen, werken. Het kan hem ook herinneren aan de verifieerbare feiten: de wet van 18 december 2025, aanslagjaar 2026 en het hangende beroep onder nummer 8670. De berekening van de belasting en de keuzes in de aangifte horen bij zijn boekhouder of fiscaal adviseur. Het kantoor verwijst hem daar uitdrukkelijk naar door.

Schorst het beroep bij het Grondwettelijk Hof de afschaffing?

Nee. Volgens artikel 19 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 kan het Hof een aangevochten wet schorsen. Daarvoor zijn een vordering van de verzoekende partij en een met redenen omklede beslissing nodig. De berichten in het Belgisch Staatsblad voor de zaken 8670 en 8722 gaan over beroepen tot vernietiging. De toelichting bij de aangifte 2026 vermeldt dat de federale gewone interestaftrek niet meer van toepassing is. Zolang het Hof geen uitspraak heeft gedaan, geldt die regeling.

Kan de huurovereenkomst de onroerende voorheffing ten laste van de huurder leggen?

Niet voor een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, in geen enkel van de drie gewesten. In Brussel geldt artikel 226 van de Huisvestingscode ook voor studentenhuur, medehuur en glijdende huur. In Wallonië herhaalt het decreet van 2018 het verbod voor hoofdverblijfplaats, medehuur en studentenhuur. In Vlaanderen verbiedt artikel 36 van het Woninghuurdecreet het voor het gehuurde goed. Een andersluidend beding laat dus niet toe die last op de huurder te verhalen.

Is een appartement dat het hele jaar aan de kust verhuurd is een tweede verblijf?

Dat hangt af van het reglement van de gemeente. Zoals het Hof van Cassatie ze beschrijft, beogen de reglementen van Knokke-Heist en Koksijde een bepaald soort woning. Ze dient noch voor de eigenaar noch voor de huurder als hoofdverblijf. Ze steunen op het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister op 1 januari. Een huurder die in het pand gedomicilieerd is, verandert dus de zaak, terwijl seizoensverhuur in principe beoogd blijft. Controleer altijd de tekst van het reglement van het betrokken jaar.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: oktober 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies en geen fiscaal advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een boekhouder, een fiscaal adviseur of een advocaat.