De Europese AI-verordening is sinds 2 augustus 2026 algemeen van toepassing, met inbegrip van haar transparantieregels: een chatbot die huurders antwoordt, moet hen zeggen dat ze met een AI praten. De omnibusverordening van 8 juli 2026 stelde de verplichtingen voor systemen “met een hoog risico” wel uit tot 2 december 2027. Dit moet een vastgoedkantoor dat aan huurbeheer doet nu nagaan, en dit kan wachten.

Wat geldt er sinds 2 augustus 2026?

Verordening (EU) 2024/1689, de AI Act, trad in werking op 1 augustus 2024. Artikel 113 legt de algemene toepassingsdatum vast: 2 augustus 2026. Sommige delen golden al eerder, zoals de verplichting inzake AI-geletterdheid (artikel 4) sinds 2 februari 2025. De transparantieregels van artikel 50 horen bij wat op 2 augustus 2026 van toepassing wordt.

Verordening (EU) 2026/1744 van 8 juli 2026, de “digitale omnibus inzake AI”, werd op 24 juli 2026 in het Publicatieblad bekendgemaakt. Ze trad in werking op de derde dag daarna, 27 juli 2026. Ze verschuift vooral de verplichtingen voor systemen met een hoog risico. Die van bijlage III gelden vanaf 2 december 2027, die van bijlage I vanaf 2 augustus 2028. Ze stelt artikel 50 niet uit, waarvan de leden 1 tot 6 ongewijzigd blijven. Voor een kantoor verloopt de kalender dus in twee fasen. De transparantie tegenover huurders en kandidaten geldt nu. Eventuele zware verplichtingen rond hoog risico wachten tot eind 2027.

Welke rol speelt uw kantoor volgens de verordening?

De verordening verdeelt de verplichtingen volgens de rol. De aanbieder ontwikkelt een AI-systeem, of laat het ontwikkelen, en brengt het onder eigen naam op de markt of in gebruik. De gebruiksverantwoordelijke gebruikt het onder eigen verantwoordelijkheid, buiten een louter persoonlijke activiteit. Een kantoor dat beheersoftware met AI-functies gebruikt, is in principe gebruiksverantwoordelijke. Ontwikkelt het zelf een chatbot, of laat het er een onder eigen naam ontwikkelen, dan wordt het aanbieder van dat systeem. Vier situaties komen het vaakst voor:

  • aangekochte software die aanvragen intern sorteert of samenvat;
  • een algemene tool waarmee het team teksten opstelt;
  • een chatbot of spraakassistent die huurders of kandidaten te zien krijgen;
  • een tool die de kredietwaardigheid van kandidaat-huurders beoordeelt.

Elk vraagt andere controles, die hieronder volgen.

Moet uw huurderschatbot zich als AI voorstellen?

Ja. Artikel 50, lid 1, eist dat AI-systemen die bedoeld zijn om rechtstreeks met natuurlijke personen te interageren, zo worden ontworpen dat die personen weten dat ze met een AI-systeem interageren. Juridisch rust die verplichting op de aanbieder, die het systeem zo moet ontwerpen. Maar het is het kantoor dat de chatbot voor zijn huurders zet: het moet nagaan of de tool zich vanaf het eerste contact als AI bekendmaakt. De informatie moet uiterlijk bij de eerste interactie worden gegeven (lid 5). Voor gebruiksverantwoordelijken voegt lid 4 een regel over teksten toe. Door AI gegenereerde tekst die wordt gepubliceerd om het publiek te informeren over aangelegenheden van algemeen belang, moet als zodanig worden vermeld, tenzij hij door een mens is nagekeken en iemand er de redactionele verantwoordelijkheid voor draagt. In de praktijk: een chatbot die huurders zien, stelt zich voor, en gepubliceerde inhoud wordt nagelezen en gedragen.

En het markeren van gegenereerde inhoud?

Artikel 50, lid 2, verplicht aanbieders van systemen die synthetische inhoud genereren, die inhoud in een machineleesbaar formaat te markeren. De omnibusverordening geeft systemen die vóór 2 augustus 2026 op de markt kwamen, tijd tot 2 december 2026. Dat is een verplichting van de aanbieder, niet van het kantoor. Ze raakt het kantoor alleen als het zelf zo’n tool heeft ontwikkeld.

Is uw tool om aanvragen te sorteren “hoog risico”?

In principe niet. De systemen met een hoog risico uit bijlage III zijn per domein opgesomd. Punt 5, over de toegang tot essentiële private en publieke diensten, viseert onder meer systemen die bedoeld zijn om de kredietwaardigheid van natuurlijke personen te beoordelen of hun kredietscore vast te stellen. Het vermeldt het sorteren van interventieaanvragen, het prioriteren van tickets of het opstellen van antwoorden niet. Het woord “huisvesting” komt in geen enkel artikel of bijlage van de verordening voor: het staat alleen in de overwegingen. Overweging 58 legt uit dat kredietscores de toegang bepalen tot essentiële diensten zoals huisvesting. Voor een kantoor loopt de grens dus via het gebruik. Een tool die waterlekken indeelt en een loodgieter voorstelt, valt niet onder bijlage III. Een tool die kandidaat-huurders een kredietwaardigheidsscore geeft, zou er wel onder kunnen vallen. Laat dat gebruik in dat geval vóór december 2027 door een jurist nakijken.

De selectie van kandidaten blijft geregeld door het gewestelijke recht en het antidiscriminatierecht, die nu al gelden. Ons artikel over een inkomen van drie keer de huur zet de toegelaten criteria op een rij, en dat over valse loonfiches de nuttige controles.

Wat moet u aantonen over de opleiding van het team?

Artikel 4 legt sinds 2 februari 2025 een verplichting inzake AI-geletterdheid op. De oorspronkelijke versie vroeg aanbieders en gebruiksverantwoordelijken maatregelen te nemen om zoveel mogelijk een toereikend niveau van AI-geletterdheid te waarborgen. De omnibusverordening herschreef het. Zij nemen nu maatregelen om de ontwikkeling van AI-geletterdheid bij hun personeel te bevorderen. De tekst preciseert dat die verplichting hen niet dwingt een specifiek niveau van AI-geletterdheid bij een individu te garanderen. De verplichting blijft, maar wordt een middelenverbintenis. Voor een kantoor bestaat het bewijs van die maatregelen uit enkele eenvoudige stukken. Een lijst van de gebruikte tools en hun toepassingen. Een schriftelijke instructie over wat erin mag worden ingevoerd. Een spoor van de momenten waarop het team met de tools leerde werken. Er is daarvoor geen enkel certificaat vereist, en er bestaat geen “AI Act-certificering” voor software.

Wie ziet in België toe op de verordening?

Volgens een antwoord op een schriftelijke vraag in de Senaat van 16 januari 2025 coördineert de FOD Economie momenteel de uitvoering van de AI Act in België. Op het moment van schrijven vonden we geen tekst in het Belgisch Staatsblad die de markttoezichtautoriteit aanwijst. Op 15 december 2025 startte de FOD Economie een informatiecampagne met een zelfevaluatietool, aiactpourmoi.be. Het persbericht merkte op dat veel bedrijven, vooral kmo’s en start-ups, nog niet goed geïnformeerd zijn. De tool helpt om zich te situeren, maar is geen juridisch advies en geen conformiteitsbeslissing.

Welke checklist voor uw kantoor?

  1. Lijst de AI-tools op die in het kantoor worden gebruikt, wie ze gebruikt en waarvoor.
  2. Deel elk gebruik in: intern (sorteren, samenvatten, opstellen), zichtbaar voor huurders of kandidaten (chatbot, spraakassistent), of verbonden aan kredietwaardigheid.
  3. Controleer zichtbare chatbots: ze maken zich vanaf het eerste contact als AI bekend.
  4. Lees en draag elke door AI gegenereerde tekst vóór publicatie.
  5. Zonder tools voor kredietscoring af en laat ze vóór december 2027 door een jurist onderzoeken.
  6. Documenteer de opleiding van het team en de schriftelijke gebruiksinstructie.

Over het bewaren van bewijs van contacten en vaststellingen, zie ook ons artikel over de digitale plaatsbeschrijving.

Waar staat de AI-triage van Seido?

Beheert u meerdere panden? Seido gebruikt AI om binnenkomende aanvragen intern te sorteren: het stelt een categorie, een prioriteit en een vakman voor. Afhankelijk van het autonomieniveau dat u instelt, wacht het op uw goedkeuring voor wat het kantoor verbindt: de AI stelt voor, u beslist. Het gaat om een intern sorteergebruik, op te nemen in uw inventaris met het doel, de verwerkte gegevens en het voorziene menselijke toezicht. Bekijk hoe de AI-triage van Seido werkt.

Veelgestelde vragen

Gelden de sancties van de AI Act sinds 2 augustus 2026?

Het hoofdstuk over sancties geldt sinds 2 augustus 2025, volgens artikel 113. Het draagt de lidstaten op de regels inzake sancties en andere handhavingsmaatregelen vast te stellen (artikel 99). Sinds 2 augustus 2026 horen de transparantieverplichtingen van artikel 50 bij de toepasselijke regels, en kunnen ze dus worden gesanctioneerd. Voor hoog risico gelden de verplichtingen zelf pas vanaf 2 december 2027 of 2 augustus 2028. In België hangt het concrete toezicht bovendien af van de aanwijzing van de autoriteiten, die we op de datum van dit artikel niet bekendgemaakt vonden.

Moet een e-mail die met ChatGPT is opgesteld AI vermelden?

Meestal niet op grond van artikel 50. De plicht om gegenereerde tekst te vermelden geldt voor tekst die wordt gepubliceerd om het publiek te informeren over aangelegenheden van algemeen belang, en vervalt als een persoon de tekst heeft nagelezen en er de verantwoordelijkheid voor draagt. Een individuele e-mail aan een huurder valt daar niet onder. Andere regels blijven gelden: gegevensbescherming, en voor vastgoedmakelaars hun beroepsverplichtingen.

Moet ons kantoor een AI-verantwoordelijke aanstellen?

De verordening verplicht een gebruiksverantwoordelijke die geen systeem met een hoog risico gebruikt niet om iemand aan te stellen. Ze vraagt maatregelen inzake AI-geletterdheid die passen bij het betrokken personeel. In een klein kantoor is het de eenvoudigste manier om die maatregelen te kunnen aantonen: de inventaris van tools en de gebruiksinstructie aan één aangewezen persoon toevertrouwen.

Volstaat de tool aiactpourmoi.be om in orde te zijn?

Nee. Het is een informatietool die de FOD Economie in december 2025 lanceerde, tijdens een campagne die vooral op kmo’s gericht was, om bedrijven te helpen nagaan of ze betrokken zijn. Hij geeft een eerste diagnose, geen conformiteitsbeslissing. Voor een gevoelig gebruik, zoals het beoordelen van de kredietwaardigheid van kandidaten, blijft het advies van een jurist nodig.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: augustus 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een gespecialiseerde jurist.