Le règlement européen sur l’IA s’applique de façon générale depuis le 2 août 2026, y compris ses règles de transparence : un chatbot qui répond aux locataires doit leur dire qu’ils parlent à une IA. Le règlement omnibus du 8 juillet 2026 a en revanche reporté les obligations des systèmes « à haut risque » au 2 décembre 2027. Voici ce qu’une agence de gestion locative doit vérifier maintenant, et ce qui peut attendre.

Qu’est-ce qui s’applique depuis le 2 août 2026 ?

Le règlement (UE) 2024/1689, dit AI Act, est entré en vigueur le 1er août 2024. Son article 113 fixe sa date d’application générale : il « est applicable à partir du 2 août 2026 ». Certaines parties s’appliquaient déjà, comme l’obligation de maîtrise de l’IA (article 4) depuis le 2 février 2025. Les règles de transparence de l’article 50 font partie de ce qui devient applicable le 2 août 2026.

Le règlement (UE) 2026/1744 du 8 juillet 2026, dit « omnibus numérique sur l’IA », a été publié au Journal officiel le 24 juillet 2026. Il est entré en vigueur le troisième jour suivant, soit le 27 juillet 2026. Il décale surtout les obligations des systèmes à haut risque. Celles de l’annexe III s’appliqueront à partir du 2 décembre 2027, celles de l’annexe I à partir du 2 août 2028. Il ne reporte pas l’article 50, dont les paragraphes 1 à 6 restent inchangés. Pour une agence, le calendrier se lit donc en deux temps. La transparence envers les locataires et les candidats s’applique maintenant. Les éventuelles obligations lourdes liées au haut risque attendront la fin de 2027.

Quel rôle joue votre agence au sens du règlement ?

Le règlement répartit les obligations selon le rôle. Le fournisseur est celui qui développe un système d’IA et le met sur le marché sous son nom. Le déployeur est celui qui l’utilise sous sa propre autorité dans un cadre professionnel. Une agence qui utilise un logiciel de gestion avec des fonctions d’IA est en principe déployeuse. Si elle développe elle-même un chatbot, ou le fait développer à son nom, elle devient fournisseuse de ce système. Quatre situations se présentent le plus souvent :

  • un logiciel acheté qui trie ou résume les demandes en interne ;
  • un outil généraliste que l’équipe utilise pour rédiger ;
  • un chatbot ou un assistant vocal exposé aux locataires ou aux candidats ;
  • un outil qui évalue la solvabilité des candidats locataires.

Chacune appelle des vérifications différentes, détaillées ci-dessous.

Votre chatbot locataire doit-il se présenter comme une IA ?

Oui. L’article 50, paragraphe 1, impose que les systèmes d’IA destinés à interagir directement avec des personnes physiques soient conçus de manière que ces personnes soient informées « qu’elles interagissent avec un système d’IA ». Juridiquement, cette obligation pèse sur le fournisseur, qui doit concevoir le système ainsi. Mais c’est l’agence qui met le chatbot devant ses locataires : elle doit vérifier que l’outil qu’elle déploie s’annonce bien comme une IA dès le premier échange. L’information doit être donnée au plus tard au moment de la première interaction (paragraphe 5). Pour les déployeurs, le paragraphe 4 ajoute une règle sur les textes. Un texte généré par l’IA et publié pour informer le public sur des questions d’intérêt public doit être signalé comme tel, sauf s’il a fait l’objet d’un examen humain et qu’une personne en assume la responsabilité éditoriale. En pratique : un chatbot visible par les locataires se présente, et un contenu publié est relu et assumé.

Et le marquage des contenus générés ?

L’article 50, paragraphe 2, impose aux fournisseurs de systèmes qui génèrent des contenus de synthèse de les marquer dans un format lisible par machine. Le règlement omnibus accorde un délai aux systèmes mis sur le marché avant le 2 août 2026 : ils ont jusqu’au 2 décembre 2026 pour s’y conformer. C’est une obligation de fournisseur, pas d’agence. Elle concerne l’agence seulement si elle a développé elle-même un tel outil.

Votre outil de tri des demandes est-il « à haut risque » ?

A priori non. Les systèmes à haut risque de l’annexe III sont listés par domaine. Le point 5, consacré à l’accès aux services privés et publics essentiels, vise notamment les systèmes destinés à évaluer la solvabilité des personnes physiques ou à établir leur note de crédit. Il ne mentionne pas le tri des demandes d’intervention, la priorisation de tickets ou la rédaction de réponses. Le mot « logement » n’apparaît d’ailleurs dans aucun article ni aucune annexe du règlement : il n’est cité que dans les considérants. Le considérant 58 explique que les notes de crédit déterminent l’accès à des services essentiels « tels que le logement ». Pour une agence, la frontière passe donc par l’usage. Un outil qui classe des fuites d’eau et suggère un plombier n’entre pas dans l’annexe III. Un outil qui attribue un score de solvabilité aux candidats locataires pourrait y entrer. Dans ce second cas, faites relire l’usage par un juriste avant décembre 2027.

La sélection des candidats reste encadrée par le droit régional et par la non-discrimination, qui s’appliquent déjà. Notre article sur le revenu de trois fois le loyer rappelle les critères admis, et celui sur les fausses fiches de paie les vérifications utiles.

Que devez-vous prouver sur la formation de l’équipe ?

L’article 4 impose une obligation de maîtrise de l’IA depuis le 2 février 2025. Sa version d’origine demandait aux fournisseurs et aux déployeurs de prendre des mesures pour « garantir, dans toute la mesure du possible, un niveau suffisant de maîtrise de l’IA ». Le règlement omnibus l’a réécrit. Ils prennent désormais des mesures « pour favoriser le développement de la maîtrise de l’IA par leur personnel ». Le texte précise que cette obligation « ne contraint pas les fournisseurs ou les déployeurs à garantir un niveau spécifique de maîtrise de l’IA par un individu ». L’obligation demeure, mais elle devient une obligation de moyens. Pour une agence, la preuve tient en quelques pièces. Une liste des outils utilisés et de leurs usages. Une consigne écrite sur ce qui peut y être saisi. Une trace des sessions de prise en main de l’équipe. Aucun certificat n’est exigé, et aucune « certification AI Act » n’existe pour un logiciel.

Qui contrôle l’application du règlement en Belgique ?

Selon une réponse à une question écrite au Sénat du 16 janvier 2025, « le SPF Économie coordonne actuellement la mise en œuvre de l’AI Act en Belgique ». Au moment d’écrire, nous n’avons pas trouvé de texte publié au Moniteur belge désignant l’autorité de surveillance du marché. Le SPF Économie a lancé le 15 décembre 2025 une campagne d’information avec un outil d’auto-évaluation, aiactpourmoi.be. Le communiqué relevait que « de nombreuses entreprises, en particulier les PME et les start-up, ne sont pas encore bien informées ». Cet outil aide à se situer, mais il ne vaut pas avis juridique ni décision de conformité.

Quelle checklist pour votre agence ?

  1. Lister les outils d’IA utilisés dans l’agence, qui s’en sert et pour quoi.
  2. Classer chaque usage : interne (tri, résumé, rédaction), exposé aux locataires ou candidats (chatbot, assistant vocal), ou lié à la solvabilité.
  3. Vérifier les chatbots exposés : ils s’annoncent comme une IA dès le premier échange.
  4. Relire et assumer tout texte généré par l’IA avant publication.
  5. Isoler les outils de scoring de solvabilité et les faire examiner par un juriste avant décembre 2027.
  6. Documenter la formation de l’équipe et la consigne écrite d’usage.

Pour la trace probante des échanges et des constats, voir aussi notre article sur l’état des lieux digital.

Où se situe le triage IA de Seido ?

Vous gérez plusieurs biens ? Seido utilise l’IA pour trier les demandes entrantes en interne : elle propose une catégorie, une priorité et un prestataire. Selon le niveau d’autonomie que vous réglez, elle attend votre validation sur ce qui engage l’agence : l’IA propose, vous décidez. C’est un usage interne de tri, à inscrire dans votre inventaire avec sa finalité, les données traitées et la supervision humaine prévue. Voir comment fonctionne le triage IA de Seido.

Questions fréquentes

Les sanctions de l’AI Act s’appliquent-elles depuis le 2 août 2026 ?

Le chapitre du règlement consacré aux sanctions s’applique depuis le 2 août 2025, selon l’article 113. Il charge les États membres de déterminer le régime des sanctions et des autres mesures d’exécution (article 99). Depuis le 2 août 2026, les obligations de transparence de l’article 50 font partie des règles applicables, et donc susceptibles d’être sanctionnées. Pour le haut risque, les obligations elles-mêmes ne s’appliquent qu’à partir du 2 décembre 2027 ou du 2 août 2028. En Belgique, le contrôle concret dépend en outre de la désignation des autorités, que nous n’avons pas trouvée publiée au jour de cet article.

Un e-mail rédigé avec ChatGPT doit-il mentionner l’IA ?

Pas en vertu de l’article 50 dans la plupart des cas. L’obligation de signaler un texte généré vise les textes publiés pour informer le public sur des questions d’intérêt public, et elle tombe si le texte a été relu par une personne qui en assume la responsabilité. Un e-mail individuel à un locataire n’entre pas dans ce cas. D’autres règles restent applicables : la protection des données, et pour les agents immobiliers leurs obligations professionnelles.

Notre agence doit-elle désigner un responsable IA ?

Le règlement n’impose pas de désigner une personne pour un déployeur qui n’utilise pas de système à haut risque. Il impose des mesures de maîtrise de l’IA adaptées au personnel concerné. Dans une petite agence, confier l’inventaire des outils et la consigne d’usage à une personne identifiée reste la façon la plus simple de pouvoir montrer ces mesures.

L’outil aiactpourmoi.be suffit-il pour être en règle ?

Non. C’est un outil d’information lancé par le SPF Économie en décembre 2025, pendant une campagne destinée surtout aux PME, pour aider les entreprises à savoir si elles sont concernées. Il donne un premier diagnostic, pas une décision de conformité. Pour un usage sensible, comme l’évaluation de la solvabilité de candidats, l’avis d’un juriste reste nécessaire.

Sources et références

Dernière mise à jour : août 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un juriste spécialisé.