De huurbarometer 2025 van Federia, gebaseerd op bijna 70.000 huurovereenkomsten die via vastgoedmakelaars in België zijn gesloten, toont stijgende huurprijzen in de drie gewesten: +3,7 % in Brussel, +4,5 % in Vlaanderen, +5,4 % in Wallonië. In Brussel telt de databank van de barometer minder dan 8.000 nieuwe huurovereenkomsten, tegenover 11.000 in 2021. Dit zeggen die cijfers, dit zeggen ze niet, en dit kan een vastgoedkantoor ermee doen.

Wat meet de barometer van Federia?

Federia publiceerde zijn huurbarometer 2025 op 11 februari 2026. De gegevens werden verzameld in samenwerking met CIB en Korfine, een door de FSMA erkende onderschrijver die actief is in huurwaarborgen. De methodologie komt van de Universiteit Gent. De barometer omvat bijna 70.000 huurovereenkomsten in België, beheerd door vastgoedmakelaars en ondertekend in 2025. Verhuringen zonder kantoor vallen er dus buiten. Federia noemt hem veruit de meest representatieve bron. CIB publiceert van zijn kant een eigen Vlaamse barometer met Korfine.

Federia wijst zelf op een beperking: die gemiddelden gaan over nieuwe huurovereenkomsten, en er valt niet uit af te leiden welke gemiddelde huurprijs alle huurders betalen.

Welke huurprijzen noteert de barometer per gewest?

Gewest Gemiddelde huur 2024 Gemiddelde huur 2025 Evolutie
Brussel 1.327 EUR 1.376 EUR +3,7 %
Vlaanderen 924 EUR 966 EUR +4,5 %
Wallonië 842 EUR 888 EUR +5,4 %

Volgens Federia ligt de Brusselse stijging ongeveer één punt boven de inflatie. Federia koppelt de Waalse stijging aan de combinatie van een aanhoudende vraag en een krimpend aanbod.

Welke panden stijgen het sterkst in Brussel?

Type pand Gemiddelde huur 2025 Evolutie 2024-2025
Appartement 1.330 EUR +5,1 %
Studio 905 EUR +5,4 %
Rijwoning 2.053 EUR -6,0 %
Gemiddelde, alle types 1.376 EUR +3,7 %

Federia verklaart de daling bij rijwoningen als een correctie, na +11,1 % in 2023 en +13,7 % in 2024. Die woningen maken maar iets meer dan 6 % van de verhuringen uit. Studio’s, goed voor slechts 5 % van de markt, stegen met 5,4 % gemiddeld en 6,3 % in mediaan. Federia stelt vast dat de daling van het aantal te huur gestelde panden vooral de kleine woningen treft.

Waarom daalt het aantal nieuwe huurovereenkomsten?

Dit is het meest besproken cijfer van de barometer, en het vraagt een nauwkeurige lezing. In Brussel steunt de analyse voor het eerst op minder dan 8.000 nieuwe huurovereenkomsten, tegenover 11.000 in 2021 en 10.000 in 2022 en 2023. Het gaat om het aantal huurovereenkomsten in de databank van de barometer, niet om het aantal verhuurde woningen in het Gewest. De daling bedraagt minstens 27 % in vier jaar, volgens onze berekening op de cijfers van Federia; Federia geeft dat percentage zelf niet. Dat zijn ongeveer 3.000 nieuwe huurovereenkomsten per jaar minder dan in 2021. Dat is niet hetzelfde als 3.000 woningen die van de markt verdwijnen. Federia geeft twee verklaringen: een schaarser aanbod, en een lagere mobiliteit van huurders, die minder verhuizen. Het persbericht noemt ook de moeilijkheden met vergunningen en regularisaties voor kleine eenheden, en oudere, energetisch zwakke appartementen die de markt verlaten. Voor een vastgoedkantoor is het gevolg praktisch: minder wissels betekent minder verhuuropdrachten, en huurders die langer in hetzelfde pand blijven.

Charlotte De Thaye (Federia) en Patrick Boterbergh (Korfine) stellen eensgezind dat het aanbod krimpt en dat de Brusselse overheid niet optreedt. Volgens hen hebben de maatregelen van staatssecretaris Nawal Ben Hamou de voorbije jaren investeerders nog meer ontmoedigd, en is een koerswijziging onontbeerlijk. Dat is het standpunt van een beroepsfederatie, geen statistische vaststelling.

Welke andere factoren wegen op verhuurders?

Verhuurdersorganisaties voeren verschillende factoren aan, zonder dat de barometer ze becijfert. Een eigenaarssyndicaat noemt in een nota die de DH op 4 januari 2026 overnam het einde van de interestaftrek voor leningen die verhuurde panden financieren en de stijging van de onroerende voorheffing in veel gemeenten. Daarbij komt een strenger regelgevend kader. In Brussel geldt sinds 1 mei 2025 het verbod op buitensporige huurprijzen. Van 1 november tot 15 maart mag geen uithuiszetting worden uitgevoerd, behalve bij een gemotiveerde afwijking door de rechtbank; de bezettingsvergoeding blijft verschuldigd en kan, als ze onbetaald blijft, bij het Gewestelijk Solidariteitsfonds worden ingediend.

Wie zijn de Belgische verhuurders?

Volgens het persbericht van Federia zijn 76 % van de Belgische verhuurders kleine investeerders, particulieren met hoogstens één tot vier panden. Federia verwijst naar een IWEPS-studie uit 2023, gebaseerd op gegevens van de volkstelling van 2011: het cijfer is dus oud. Voor een vastgoedkantoor heeft dat profiel een rechtstreeks gevolg. De meeste opdrachtgevers zijn geen vastgoedprofessionals: ze verwachten dat het kantoor de regels, de vervaldagen en de marktcijfers voor hen opvolgt.

Patrick Boterbergh, CEO van Korfine, vat de Brusselse situatie samen: aan de oppervlakte lijkt de markt te normaliseren, maar structureel staan alle signalen op rood, met minder aanbod, minder investeringen en prijzen die hoog blijven. Zonder politieke koerswijziging dreigt het probleem volgens hem aan te houden.

Wat kan een beheerkantoor ermee doen?

Een huurprijs bij herverhuring bepalen

De nieuwe Brusselse huurovereenkomsten van 2025 werden gemiddeld 3,7 % duurder gesloten dan in 2024, 5,1 % voor appartementen en 5,4 % voor studio’s. Die gemiddelden bieden een richtwaarde bij een herverhuring. Ze gelden niet voor een lopende huurovereenkomst: tijdens de huur is alleen indexatie toegestaan, tenzij de partijen akkoord gaan of een rechter de huurprijs herziet. In Brussel blijft de nieuwe huurprijs onderworpen aan de referentiehuurprijs van het rooster en aan het vermoeden van buitensporigheid boven +20 %, uitgelegd in ons artikel over de kloof tussen rooster en markt.

Eigenaars informeren

Een eigenaar die twijfelt tussen herverhuren en verkopen, heeft onderbouwde cijfers nodig, geen indrukken. De barometer, met zijn beperkingen aangehaald, en de werkelijke huurhistoriek van zijn pand zijn de twee bases van eerlijk advies. Over fiscaliteit en de verplichtingen van verhuurders, zie ook ons artikel over de “professionele” verhuurder.

De volgende edities opvolgen

Federia publiceert ook een halfjaarlijkse update. Edities op dezelfde basis vergelijken, nieuwe huurovereenkomsten via kantoren, laat toe trends te zien zonder de reikwijdtes te vermengen. Voor de indexatie tijdens de huur geeft onze gids om de huurindexatie te berekenen de regels per gewest.

Beheert u meerdere panden? Seido bewaart voor elk huurpand de toegepaste huurprijs, de historiek en de uitgevoerde indexaties, en stelt per eigenaar een beheersrapport op. Bekijk hoe de eigenaarsrapportering van Seido werkt.

Veelgestelde vragen

Dekt de Federia-barometer de hele huurmarkt?

Nee. Hij omvat bijna 70.000 huurovereenkomsten die in 2025 via vastgoedmakelaars zijn gesloten, in de drie gewesten. Verhuringen die rechtstreeks tussen verhuurder en huurder worden gesloten, zitten er niet in. Federia noemt hem de meest representatieve beschikbare bron, maar de RBDH, een Brusselse vereniging voor het recht op wonen, noemt hem een momentopname van een bijzonder marktsegment. Hij blijft een nuttige richtwaarde voor huurovereenkomsten via kantoren.

Kan de huurprijs tijdens de huur worden verhoogd met de barometer als argument?

Nee. Tijdens de huur is alleen de jaarlijkse indexatie toegestaan, tenzij de partijen akkoord gaan of een rechter de huurprijs herziet in de wettelijk voorziene gevallen. De gemiddelden van de barometer gaan over nieuwe huurovereenkomsten en dienen als richtwaarde bij herverhuring. In Brussel moet de huurprijs, zelfs bij herverhuring, verantwoord kunnen worden tegenover de referentiehuurprijs van het rooster.

Geeft CIB de barometer van Federia mee uit?

Nee. Volgens het persbericht publiceert Federia zijn barometer in samenwerking met CIB en Korfine voor de gegevensverzameling. CIB publiceert dezelfde dag een eigen Vlaamse barometer met Korfine. Beide documenten hebben niet dezelfde reikwijdte en mogen niet door elkaar worden gehaald bij het aanhalen van een cijfer.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: september 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.