La fin de bail cumule souvent les complications : locataire qui ne rend pas les clés, logement dégradé, deux derniers mois de loyer impayés, désaccord sur le décompte des charges. À chaque situation correspond une procédure précise. Tour d’horizon des obligations, des règles et des pièges à éviter.
Ce que la loi impose le dernier jour
Le preneur est légalement tenu de libérer les lieux le dernier jour du bail. En pratique, trois situations problématiques reviennent régulièrement :
- Le locataire ne quitte pas les lieux à l’expiration du bail.
- Le locataire part mais laisse le logement dans un état qui n’est pas celui dans lequel il l’a reçu.
- Les deux derniers mois de loyer restent impayés, le locataire comptant sur la garantie locative pour solder la dette.
Dans chacun de ces cas, la réaction du bailleur ou de son gestionnaire doit respecter un cadre légal strict, sous peine de se retourner contre lui.
Monopole du juge de paix pour l’expulsion
C’est le point que beaucoup de bailleurs ignorent encore : un propriétaire ne peut pas mandater directement un huissier pour expulser un locataire, même si le bail est valablement résilié, même si le congé est incontestable. La loi interdit au bailleur d’agir seul.
L’article 1762bis de l’ancien Code civil pose la règle : la clause résolutoire expresse est réputée non écrite en matière de bail d’habitation. Autrement dit, contrairement à ce que prévoient parfois les contrats, le bailleur ne peut pas se prévaloir d’une clause qui lui permettrait de mettre fin au bail et de reprendre possession sans décision de justice.
Il faut donc obligatoirement obtenir un jugement du juge de paix territorialement compétent (celui du lieu de situation du bien), qui constate la fin du bail, ordonne la libération des lieux et, si nécessaire, donne la faculté d’expulsion.
Ce jugement en main, l’huissier peut alors intervenir pour mettre le locataire à la porte, si ce dernier n’a toujours pas libéré les lieux dans le délai imparti par le juge.
La demande préventive de validation de congé
Une subtilité méconnue : le bailleur peut saisir le juge de paix avant même que le bail soit arrivé à son terme, pour faire valider son congé et obtenir d’emblée la faculté d’expulsion si le locataire ne libère pas les lieux.
Cette demande préventive est admise lorsque le bailleur justifie d’un intérêt concret : refus du locataire de reconnaître la validité du congé, contestation en cours, ou encore nécessité pratique qu’un nouveau locataire entre dans les lieux le lendemain de la fin de bail. Le bailleur peut invoquer son obligation légale de délivrance (art. 1719,1° de l’ancien Code civil) : il doit pouvoir mettre le logement à disposition du nouveau preneur.
Cette procédure préventive permet d’éviter un vide procédural entre la fin du bail et le jugement d’expulsion, qui peut durer plusieurs semaines.
Accélérer la procédure : l’abréviation du délai de citer
La procédure ordinaire devant le juge de paix implique un délai de citation de huit jours (art. 707 du Code judiciaire). En cas d’urgence, l’article 708 du Code judiciaire permet de raccourcir ce délai sur requête motivée, signée par un avocat ou un huissier.
En pratique, le schéma accéléré peut ressembler à ceci :
- Requête en abréviation du délai déposée auprès du juge de paix.
- Citation signifiée par huissier dans les 48 heures avant l’audience.
- Jugement prononçant la condamnation à libérer les lieux, assorti de la faculté d’expulsion et de la condamnation aux dépens.
Ce schéma n’est pas systématique : il suppose de justifier l’urgence devant le juge. Il est particulièrement adapté lorsque l’entrée d’un nouveau locataire est imminente ou que la situation du bien se détériore.
Le moratoire hivernal bruxellois
À Bruxelles, l’article 233duodecies du Code bruxellois du Logement suspend l’exécution de toute décision judiciaire d’expulsion du 1er novembre au 15 mars. Pendant cette période, même si le jugement a été rendu et que l’huissier est mandaté, l’expulsion effective ne peut pas avoir lieu.
La Cour constitutionnelle a validé ce mécanisme dans son arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025 : la suspension hivernale ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits des bailleurs, au regard de la protection du droit au logement en période froide.
Ce que cela change pour la gestion locative à Bruxelles : toute procédure d’expulsion doit être anticipée. Si un locataire doit quitter les lieux avant l’hiver, obtenir le jugement et faire exécuter avant le 1er novembre est crucial. Une procédure lancée en octobre risque de se voir suspendue dès l’entrée dans la période hivernale, prolongeant d’autant l’occupation indue.
En Wallonie, la situation est différente : il n’existe pas de moratoire hivernal pour le locatif privé. Le moratoire wallon ne s’applique qu’aux logements sociaux (du 1er novembre au 15 mars). Pour les baux privés wallons, les procédures d’expulsion peuvent donc être engagées et exécutées en toute période de l’année.
Dégâts locatifs : construire un dossier solide
L’état des lieux d’entrée, fondement de toute réclamation
L’état des lieux d’entrée est la pierre angulaire du dossier en cas de litige de fin de bail. Il doit être :
- Détaillé : pièce par pièce, élément par élément.
- Contradictoire : signé des deux parties en présence (ou leurs représentants).
- À frais communs (s’il y en a).
- Annexé au bail et enregistré avec lui.
Sans état des lieux d’entrée, la preuve d’une dégradation anormale est quasi impossible à rapporter. L’obligation légale est claire : art. 220 §3 du Code bruxellois du Logement à Bruxelles, art. 27 §1er du décret wallon du 15 mars 2018 en Wallonie.
L’état des lieux de sortie
En cas de désaccord à la sortie, le juge de paix peut désigner un expert (art. 594,1° du Code judiciaire) pour constater l’état du bien, avant ou après la remise des clés. Même sans état des lieux de sortie contradictoire, une indemnisation reste possible si :
- L’état des lieux d’entrée montre un bien en bon état.
- Des photos datées, des factures et des devis documentent les dégradations à la sortie.
- Les dégradations constatées dépassent l’usure normale (un coefficient de vétusté peut être appliqué, par exemple 20 % pour tenir compte de l’âge du bien).
Ce que le bailleur peut réclamer, et ce qu’il ne peut pas
Le bailleur ne peut réclamer que les dégradations imputables au locataire, au-delà de l’usure normale et de la vétusté. Les travaux de remise en état liés à la seule vétusté restent à la charge du bailleur. Chaque poste réclamé doit être étayé par un devis ou une facture. Les réclamations globales et non justifiées sont régulièrement réduites ou rejetées par les juridictions.
La résolution aux torts du locataire
Si le locataire se maintient dans les lieux après la fin régulière du bail, le bailleur peut demander au juge de paix non seulement l’expulsion, mais aussi la résolution aux torts du locataire, avec octroi d’une indemnité de résolution.
Ce mécanisme, fondé sur l’article 1184 de l’ancien Code civil (désormais art. 5.90 du nouveau Code civil), reste applicable même lorsque le bail est techniquement déjà résilié : la persistance de l’occupation indue constitue un manquement contractuel qui justifie la condamnation.
Seido dans la gestion de fin de bail
La constitution d’un dossier de preuve solide en fin de bail repose largement sur la qualité de la documentation produite tout au long du bail. Un état des lieux digital horodaté, avec photos datées attachées au bien dans l’outil de gestion, vaut bien plus qu’un document papier signé à la hâte.
Avec Seido, les états des lieux sont horodatés et liés au dossier du bien. Les rappels automatiques permettent d’anticiper les échéances critiques : préavis, état des lieux de sortie, date limite avant le moratoire hivernal bruxellois. Si des travaux de remise en état sont nécessaires, le portail prestataire de Seido trace chaque intervention, avec les devis validés et les factures associées, constituant ainsi le dossier documentaire attendu par le juge en cas de litige.
Les quatre actions prioritaires
Lorsqu’un bail arrive à son terme dans des conditions conflictuelles, quatre actions doivent être menées méthodiquement :
- Organiser l’état des lieux de sortie contradictoire avant la remise des clés. Si le locataire refuse, saisir immédiatement le juge de paix.
- Ne pas agir unilatéralement : aucun accès forcé, aucun huissier sans jugement préalable.
- Anticiper le calendrier : à Bruxelles, toute exécution d’une décision d’expulsion est suspendue du 1er novembre au 15 mars.
- Documenter précisément chaque dégradation : photos datées, devis, factures, historique des communications.
La procédure judiciaire devant le juge de paix peut être accélérée lorsque l’urgence est justifiée. Elle conduit généralement à un jugement de condamnation, assorti de la faculté d’expulsion et, si le cas le justifie, d’une indemnité de résolution aux torts du locataire.
Sources et références
- Code civil (ancien), art. 1762bis (clause résolutoire réputée non écrite), art. 1719,1° (obligation de délivrance), art. 1184 (résolution pour inexécution) ; Code civil (nouveau), art. 5.90
- Code judiciaire, art. 594,1° (expertise judiciaire), art. 707 (délai ordinaire de citation), art. 708 (abréviation du délai de citer)
- Code bruxellois du Logement, art. 220 §3 (état des lieux), art. 233duodecies (moratoire hivernal)
- Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 27 §1er (état des lieux d’entrée) et §4 (état des lieux de sortie)
- Cour constitutionnelle, arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025 (validation du moratoire hivernal bruxellois)