Plusieurs outils d’indexation ont récemment retiré la base 88 de leurs tables, ce qui a suscité des inquiétudes chez certains bailleurs qui continuaient à l’utiliser dans leurs calculs. Rassurez-vous : il n’est absolument pas nécessaire de vous y limiter. Voici la règle simple qui évite toute erreur d’indexation.
Le principe à retenir
En Belgique, les indices sont régulièrement « rebasés » (base 88, base 2004, base 2013, base 2025…), mais cela ne modifie pas le résultat de l’indexation.
Seule compte la relation entre l’indice de départ et l’indice actuel
Peu importe la base utilisée. Si les deux indices (départ et actuel) sont exprimés dans une seule et même base, le résultat de l’indexation sera strictement identique, quelle que soit la base choisie.
Autrement dit, vous pouvez parfaitement utiliser une base plus récente pour vos calculs, même si vous aviez auparavant recours à la base 88. Cela simplifie souvent la lecture et l’utilisation des indices, sans aucun impact sur le montant du loyer indexé.
La règle d’or : même base pour les deux indices
Point d’attention critique : tous les indices utilisés dans le calcul doivent impérativement provenir de la même base.
Exemples corrects
- Indice de départ base 2013 + indice actuel base 2013 = OK
- Indice de départ base 2025 + indice actuel base 2025 = OK
- Indice de départ base 88 + indice actuel base 88 = OK (pour un bail conclu avant le 1er février 1994)
Exemple incorrect à éviter absolument
- Indice de départ base 88 + indice actuel base 2013 = calcul faussé
Ce type de mélange fausse systématiquement le calcul et peut mener à une indexation :
- Surévaluée (risque de contestation par le locataire, remboursement, intérêts)
- Sous-évaluée (perte sèche pour le bailleur sur toute la durée du bail)
Concrètement : quelle base utiliser ?
Pour les baux conclus à partir du 1er février 1994
Il est tout à fait possible d’utiliser des bases plus récentes (2013 ou 2025), ce qui correspond d’ailleurs aux pratiques actuelles. C’est le cas le plus courant aujourd’hui.
Pour les baux conclus avant le 1er février 1994
Ces baux relèvent de l’indice des prix à la consommation, et non de l’indice santé : c’est la règle posée par l’article 1728bis pour les conventions antérieures au 1er février 1994. Ils restent par ailleurs attachés à la base 88. Dans ce cas, vous avez deux options :
- Continuer à utiliser la base 88 si vous disposez encore des tables d’indices correspondantes.
- Convertir les indices en base plus récente (2013 par exemple), en prenant soin de rebaser l’indice de départ dans la même base que l’indice actuel.
Formule de base de l’indexation (rappel)
Pour mémoire, la formule légale d’indexation d’un loyer d’habitation en Belgique est :
Nouveau loyer = Loyer de base × (Nouvel indice santé / Indice santé de départ)Avec :
- Loyer de base : le loyer convenu dans le contrat (hors charges)
- Nouvel indice santé : l’indice du mois précédant l’anniversaire du bail
- Indice santé de départ : l’indice du mois précédant la signature du bail
Les deux indices doivent être exprimés dans la même base.
Cas pratique : bail de 2022
Prenons un bail signé le 1er février 2022 avec un loyer de base de 850 EUR.
- Signature : février 2022, indice santé janvier 2022 : 118,21 (base 2013)
- Anniversaire : février 2026, indice santé janvier 2026 : 137,37 (base 2013)
Calcul : 850 × 137,37 / 118,21 = 987,77 EUR. Attention à ne pas arrondir le rapport d’indices avant de multiplier : c’est ce qui fait dériver le résultat de quelques centimes, au-delà du plafond légal.
Le loyer indexé pour l’année 2026-2027 est de 987,77 EUR/mois. Si on avait par erreur mélangé les bases (par exemple indice de départ en base 2004 avec indice actuel en base 2013), le calcul serait complètement faussé, c’est précisément le piège à éviter.
En pratique : ce qu’il faut faire
- Identifiez la base de votre indice de départ (celui indiqué dans le bail ou dans l’annexe d’indexation).
- Récupérez l’indice actuel dans la même base.
- Appliquez la formule.
- Adressez la demande d’indexation par écrit au locataire. La loi n’impose ni recommandé ni préavis : un courrier simple suffit. En revanche, les arriérés réclamés ne peuvent porter que sur les trois mois précédant celui de la demande.
Si vous utilisez plusieurs baux anciens (avant février 1994) et ne disposez plus de la base 88, pas de panique : convertissez tous vos indices dans une base plus récente (2013 recommandée). Le résultat mathématique sera identique.
En conclusion
La disparition de la base 88 dans certaines tables d’indexation n’est pas un problème :
- Elle n’affecte que les baux très anciens (conclus avant le 1er février 1994).
- Les bases plus récentes (2013, 2025) donnent exactement le même résultat mathématique.
- La seule règle absolue : même base pour l’indice de départ et l’indice actuel.
Gardez la règle d’or affichée près de votre calculette d’indexation, et vous éviterez 99 % des erreurs de calcul qui finissent devant le juge de paix.
Pour aller plus loin
Pour une vision plus large du marché locatif belge en 2025, consultez notre article sur le baromètre Federia 2025 : il détaille l’évolution des loyers par région et par type de bien. Si vous gérez un portefeuille mixte (résidentiel et colocation), l’indexation en colocation mérite une attention particulière : voir notre article sur les pièges juridiques de la colocation wallonne.