Meer dan 37.000 inwoners verlieten Brussel in 2025 voor een ander gewest, voor een intern migratiesaldo van −18.553, terwijl het aantal hypothecaire kredieten met 8,6 % daalde. Die cijfers zeggen niet wie huurt en wie koopt, maar ze helpen een kantoor kiezen waar het prospecteert en wat het verhuurders vertelt.

Hoeveel inwoners verlaten Brussel elk jaar?

Volgens de analyse die CIB op 30 juli 2026 publiceerde, op basis van cijfers van de FOD Binnenlandse Zaken, veranderden 74.882 personen in 2025 van gewest. Dat is 1 % minder dan in het recordjaar 2024, maar bijna 32 % meer dan in 2011. BX1 geeft de vergelijkingspunten: 75.658 gewestwissels in 2024 en 56.824 in 2011. Meer dan 37.000 inwoners verlieten Brussel voor een ander gewest. Per saldo verliest Brussel zo ongeveer 18.000 inwoners ten voordele van Vlaanderen en van Wallonië. Statbel bevestigt de grootteorde met een eigen bron: het interne migratiesaldo van het Brussels Gewest bedraagt −18.553 in 2025, tegenover +13.736 voor Vlaanderen en +4.817 voor Wallonië. Het persbericht van CIB spreekt over „Belgen”, maar het saldo van Statbel omvat alle inwoners. Die cijfers tellen personen die van woonplaats veranderen, geen huurdersgezinnen.

Waar gaan de inwoners naartoe die Brussel verlaten?

Vooral naar het Vlaams Gewest. Volgens CIB vestigen zich elk jaar ruim 23.000 Brusselaars in Vlaanderen. Voor het eerst verhuisden in 2025 ook meer dan 10.000 Walen naar Vlaanderen, 56 % meer dan in 2011. CIB noemt de Vlaamse Rand, maar ook Leuven, Mechelen en Gent, bij de zones die van die vertrekken profiteren. Kristophe Thijs, directeur Communicatie van CIB, vat de beweging samen: „De woningmarkt stopt niet aan de gewestgrens.” Volgens hem blijft Brussel aantrekkelijk om te studeren en te werken, maar kijken velen over de gewestgrens zodra ze een gezin stichten of meer woonruimte zoeken. Hij voegt eraan toe dat telewerk meespeelt: de dagelijkse pendel weegt minder zwaar dan enkele jaren geleden. Die verklaringen zijn wel die van CIB zelf, een federatie van vastgoedprofessionals. De gegevens zelf meten de redenen van de verhuizingen niet.

CIB verduidelijkt wat het met ruimte bedoelt: voor hetzelfde budget vinden gezinnen buiten Brussel vaak een grotere woning, een tuin of een extra slaapkamer. Volgens CIB weegt dat verschil vooral voor jonge gezinnen. Ook de verhuisstroom van Vlaanderen naar Wallonië groeit, maar minder sterk. Vlaanderen heeft daardoor vandaag een positief migratiesaldo tegenover beide andere gewesten.

Waarom wordt kopen moeilijker?

Omdat krediet duurder is dan vijf jaar geleden. Volgens makelaar in kredieten Immotheker, geciteerd door VRT op 21 augustus 2026, bedraagt een vaste rente op 20 jaar gemiddeld net geen 4 procent. Voor 200.000 euro geleend stijgt de maandlast tot ongeveer 1.200 euro, tegenover 940 euro in 2021 aan 1,25 %. De Nationale Bank, geciteerd door Febelfin, gaf voor mei 2026 een gemiddelde rente van 3,41 % voor leningen met een initieel vaste rente van meer dan tien jaar. Volgens Febelfin op 28 juli 2026 werden in het tweede kwartaal van 2026 bijna 50.000 hypothecaire kredieten zonder herfinanciering toegekend. Dat is 8,6 % minder in aantal en 5,2 % minder in bedrag dan een jaar eerder. Het kwartaal blijft wel bij de vier beste van de voorbije tien jaar. Aan de verkoopzijde tellen de notarissen in het tweede kwartaal 1,5 % meer verkochte woningen in België, en 4,8 % meer verkochte appartementen. In Brussel stijgt het aantal verkopen met 1,6 %.

Wat zeggen die gegevens niet?

Drie grenzen gelden voor u er een strategie uit afleidt. Ten eerste tellen de interregionale stromen adreswijzigingen, zonder te zeggen of de persoon huurder of eigenaar was, voor of na de verhuizing. Ten tweede zegt niets iets over het statuut van wie in Brussel aankomt, ongeveer 19.000 personen volgens BX1, die de vertrekkers dus niet een op een vervangen. Ten slotte publiceren noch de notarissen noch Febelfin het aandeel van investeerders in de aankopen: onmogelijk te zeggen of de daling van het krediet eerst starters of verhuurders afremt. De pistes hieronder zijn dus hypotheses om op de eigen portefeuille te toetsen, geen conclusies uit de cijfers.

CIB geeft ook een economische verklaring, die de hare blijft: Vlaanderen heeft de grootste arbeidsmarkt van het land, een lage werkloosheid en een ruim woningaanbod. Dezelfde stromen kunnen dus evengoed een keuze voor werk als voor wonen weerspiegelen. Voor een kantoor verandert dat de lezing: een vertrek naar Leuven of Mechelen is niet noodzakelijk een stap naar eigendom.

Welke prospectiebeslissingen kunt u eruit afleiden?

Signaal Cijfer Hypothese voor het kantoor
Vertrek uit Brussel naar Vlaanderen Ruim 23.000 per jaar (CIB) Vraag naar gezinswoningen in de Rand, in Leuven, Mechelen of Gent: prospectieterrein voor een kantoor nabij de gewestgrens
Intern migratiesaldo van Brussel −18.553 inwoners in 2025 (Statbel) Meer rotatie in grote Brusselse woningen: leegstand tussen twee huurders voorzien
Hypothecair krediet −8,6 % in aantal in het 2e kwartaal (Febelfin) Gezinnen die een aankoop uitstellen, blijven langer huurder: argument over de vraag voor verhuurders
Verkoop van appartementen +4,8 % in België in het 2e kwartaal (notarissen) Verhuurders verkopen of kopen: beheersmandaten voorstellen na een transactie

Een Brussels kantoor dat vooral grote appartementen beheert, doet er goed aan de bezettingsduur van zijn huurpanden te volgen. Een kantoor in de Rand kan die stromen dan weer voorleggen aan eigenaars die twijfelen om te verhuren. In beide gevallen wegen marktcijfers minder dan portefeuillecijfers: duur van de leegstand, aantal kandidaten per advertentie, behaalde huurprijs. De huurbarometer van Federia geeft het prijsniveau: zie onze lezing van de barometer 2025. De cijfers van de Brusselse administratie staan in ons artikel over het jaarverslag 2025 van Brussel Huisvesting. De huurprijzen van de eerste helft van 2026 staan in ons artikel over de huurprijzen per gewest.

Wat zegt u tegen een eigenaar die twijfelt om te verhuren?

De gepubliceerde cijfers laten een voorzichtig argument toe, op voorwaarde dat u hun bronnen en grenzen vermeldt. Aan de vraagzijde wordt krediet krapper: Febelfin telt 8,6 % minder hypothecaire kredieten in het tweede kwartaal van 2026, en de maandlast voor 200.000 euro op 20 jaar steeg volgens Immotheker van ongeveer 940 euro in 2021 naar ongeveer 1.200 euro. Aan de aanbodzijde ziet de Brusselse eigenaar gezinnen naar Vlaanderen vertrekken, wat grote woningen kan vrijmaken, met een leegstand die dan afhangt van de wijk en de huurprijs. Niets daarvan garandeert een huurprijs of een termijn om opnieuw te verhuren. Een kantoor dat wil overtuigen, vult die trends best aan met eigen gegevens: gemiddelde duur van de leegstand, aantal kandidaten per advertentie en behaalde huurprijs voor vergelijkbare panden. Die combinatie van markt en portefeuille maakt het argument geloofwaardig.

Hoe helpt Seido om leegstand met eigenaars te bespreken?

Beheert u meerdere panden? Het beheersrapport van Seido geeft de eigenaar het inningspercentage, de achterstallen en de bewoonde en leegstaande huurpanden, nog voor hij de vraag stelt. Het zijn de cijfers van zijn eigen portefeuille, niet die van de markt, die het gesprek over leegstand of huurprijs onderbouwen. Bekijk de eigenaarsrapportering.

Veelgestelde vragen

Hoeveel mensen verlieten Brussel in 2025?

Meer dan 37.000 inwoners verlieten het Brussels Gewest voor Vlaanderen of Wallonië, volgens de analyse van CIB op basis van cijfers van de FOD Binnenlandse Zaken. Het interne migratiesaldo van Brussel bedraagt −18.553 volgens Statbel, dat alle inwoners omvat. Die cijfers gaan alleen over verhuizingen tussen gewesten, niet over vertrekken naar het buitenland. In de andere richting kwamen volgens BX1 ongeveer 19.000 personen uit de twee andere gewesten in Brussel wonen.

Bereikte het vertrek uit Brussel in 2025 een record?

Nee. Met 74.882 gewestwissels blijft 2025 op een historisch hoog niveau, bijna 32 % boven 2011, maar het ligt 1 % onder 2024, het recordjaar volgens CIB. De beweging versnelde in 2025 dus niet, maar ze verzwakt nauwelijks van jaar tot jaar. BX1 telt 75.658 gewestwissels in 2024 en 56.824 in 2011.

Komt de daling van het hypothecair krediet de huurmarkt ten goede?

Dat is een hypothese, geen vaststelling. Febelfin telt in het tweede kwartaal van 2026 8,6 % minder hypothecaire kredieten dan een jaar eerder, en de vaste rente op 20 jaar nadert 4 % volgens Immotheker. Gezinnen die een aankoop uitstellen, kunnen langer huurder blijven, maar geen enkel gepubliceerd cijfer meet dat effect al.

Waar vestigen de Brusselaars zich die het Gewest verlaten?

Vooral in Vlaanderen: ruim 23.000 per jaar volgens CIB. De federatie noemt de Vlaamse Rand, Leuven, Mechelen en Gent bij de zones die van die vertrekken profiteren. Ze wijst er ook op dat Vlaanderen een positief migratiesaldo heeft tegenover beide andere gewesten. De gegevens zeggen niet hoeveel van die gezinnen bij aankomst huren of kopen.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: augustus 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.