Plus de 37 000 habitants ont quitté Bruxelles pour une autre Région en 2025, pour un solde migratoire interne de −18 553, pendant que les crédits hypothécaires reculent de 8,6 % en nombre. Ces chiffres ne disent pas qui loue et qui achète, mais ils aident une agence à choisir où prospecter et quoi dire aux bailleurs.

Combien d’habitants quittent Bruxelles chaque année ?

Selon l’analyse publiée par le CIB le 30 juillet 2026, à partir des chiffres du SPF Intérieur, 74 882 personnes ont changé de Région en 2025. C’est 1 % de moins que l’année record 2024, mais près de 32 % de plus qu’en 2011. BX1 donne les points de comparaison : 75 658 changements de Région en 2024 et 56 824 en 2011. Plus de 37 000 habitants ont quitté Bruxelles pour une autre Région. Le solde net est d’environ 18 000 habitants perdus au profit de la Flandre et de la Wallonie. Statbel confirme l’ordre de grandeur avec sa propre source : le solde migratoire interne de la Région bruxelloise est de −18 553 en 2025, contre +13 736 pour la Flandre et +4 817 pour la Wallonie. Le communiqué du CIB parle de « Belgen », mais le solde de Statbel couvre tous les habitants. Ces chiffres comptent des personnes qui changent de domicile, pas des ménages locataires.

Où vont les habitants qui quittent Bruxelles ?

Surtout en Flandre. Selon le CIB, plus de 23 000 Bruxellois s’installent chaque année en Flandre. Pour la première fois, plus de 10 000 Wallons ont aussi déménagé vers la Flandre en 2025, soit 56 % de plus qu’en 2011. Le CIB cite la périphérie flamande de Bruxelles, mais aussi Louvain, Malines et Gand, parmi les zones qui profitent de ces départs. Son directeur de la communication, Kristophe Thijs, résume le mouvement ainsi : « De woningmarkt stopt niet aan de gewestgrens » (le marché du logement ne s’arrête pas à la frontière régionale). Selon lui, Bruxelles reste attractive pour étudier et travailler, mais beaucoup regardent au-delà de la frontière régionale dès qu’ils fondent une famille ou cherchent plus d’espace. Il ajoute que le télétravail pèse : le trajet quotidien compte moins qu’il y a quelques années. Ces explications sont celles du CIB, une fédération de professionnels de l’immobilier. Les données ne mesurent pas elles-mêmes les motifs des déménagements.

Le CIB précise ce qu’il entend par espace : pour un même budget, les familles trouvent souvent hors de Bruxelles un logement plus grand, un jardin ou une chambre de plus. Selon lui, l’écart pèse surtout pour les jeunes familles. Le flux de la Flandre vers la Wallonie augmente lui aussi, mais moins fortement. La Flandre affiche donc aujourd’hui un solde migratoire positif vis-à-vis des deux autres Régions.

Pourquoi l’achat devient-il plus difficile ?

Parce que le crédit coûte plus cher qu’il y a cinq ans. Selon le courtier Immotheker, cité par la VRT le 21 août 2026, un taux fixe sur 20 ans atteint en moyenne un peu moins de 4 %. Pour 200 000 euros empruntés, la mensualité monte à environ 1 200 euros, contre 940 euros en 2021 à 1,25 %. La Banque nationale, citée par Febelfin, donnait pour mai 2026 un taux moyen de 3,41 % pour les prêts à taux fixe de plus de dix ans. Selon Febelfin le 28 juillet 2026, près de 50 000 crédits hypothécaires hors refinancement ont été accordés au deuxième trimestre 2026. C’est 8,6 % de moins en nombre et 5,2 % de moins en montant qu’un an plus tôt. Le trimestre reste toutefois parmi les quatre meilleurs des dix dernières années. Côté ventes, les notaires comptent au deuxième trimestre 1,5 % de logements vendus en plus en Belgique, et 4,8 % d’appartements vendus en plus. À Bruxelles, le nombre de ventes progresse de 1,6 %.

Que ces données ne disent-elles pas ?

Trois limites s’imposent avant d’en tirer une stratégie. D’abord, les flux interrégionaux comptent des changements de domicile, sans dire si la personne était locataire ou propriétaire, avant ou après. Ensuite, rien n’indique le statut de ceux qui arrivent à Bruxelles, environ 19 000 personnes selon BX1, qui ne remplacent donc pas un pour un les départs. Enfin, la part des investisseurs dans les achats n’est publiée ni par les notaires ni par Febelfin : impossible de dire si le recul du crédit freine d’abord les primo-accédants ou les bailleurs. Les pistes qui suivent sont donc des hypothèses à tester sur son propre portefeuille, pas des conclusions tirées des chiffres.

Le CIB avance aussi une explication économique, qui reste la sienne : la Flandre concentre le plus grand marché du travail du pays, un chômage bas et une offre de logements étendue. Les mêmes flux peuvent donc refléter un choix d’emploi autant qu’un choix de logement. Pour une agence, cela change la lecture : un départ vers Louvain ou Malines n’est pas forcément un départ vers l’achat.

Quelles décisions de prospection en tirer ?

Signal Chiffre Hypothèse pour l’agence
Départs de Bruxelles vers la Flandre Plus de 23 000 par an (CIB) Demande de logements familiaux en périphérie, à Louvain, Malines ou Gand : terrain de prospection pour une agence proche de la frontière régionale
Solde migratoire interne de Bruxelles −18 553 habitants en 2025 (Statbel) Rotation plus forte sur les grands logements bruxellois : vacance à anticiper entre deux locataires
Crédit hypothécaire −8,6 % en nombre au 2e trimestre (Febelfin) Des ménages qui reportent un achat restent locataires plus longtemps : argument de demande auprès des bailleurs
Ventes d’appartements +4,8 % en Belgique au 2e trimestre (notaires) Des bailleurs vendent ou achètent : mandats de gestion à proposer après une transaction

Une agence bruxelloise qui gère surtout de grands appartements a intérêt à suivre la durée d’occupation de ses lots. Une agence de périphérie peut, elle, présenter ces flux à des propriétaires qui hésitent à mettre en location. Dans les deux cas, les chiffres de marché valent moins que ceux du portefeuille : durée de vacance, nombre de candidats par annonce, loyer obtenu. Le baromètre des loyers de Federia apporte le niveau de prix : voir notre lecture du baromètre 2025. Les chiffres de l’administration bruxelloise sont repris dans notre article sur le rapport 2025 de Bruxelles Logement. Les loyers du premier semestre 2026 sont détaillés dans notre article sur les loyers par région.

Que dire à un propriétaire qui hésite à mettre en location ?

Les chiffres publiés permettent un argumentaire prudent, à condition de citer leurs sources et leurs limites. Côté demande, le crédit se resserre : Febelfin compte 8,6 % de crédits hypothécaires en moins au deuxième trimestre 2026, et la mensualité pour 200 000 euros sur 20 ans est passée d’environ 940 euros en 2021 à environ 1 200 euros selon Immotheker. Côté offre, le propriétaire bruxellois voit partir des familles vers la Flandre, ce qui peut libérer de grands logements, avec une vacance qui dépend alors du quartier et du loyer. Rien de cela ne garantit un loyer ni un délai de relocation. L’agence qui veut convaincre gagne à compléter ces tendances par ses propres données : durée moyenne de vacance, nombre de candidats par annonce et loyer obtenu sur des biens comparables. C’est cette combinaison, marché et portefeuille, qui rend l’argument crédible.

Comment Seido aide-t-il à parler vacance avec les propriétaires ?

Vous gérez plusieurs biens ? Le rapport de gestion de Seido donne au propriétaire le taux d’encaissement, les impayés et les lots occupés et vacants, avant qu’il ne pose la question. Ce sont les chiffres de son portefeuille, pas ceux du marché, qui fondent la discussion sur la vacance ou sur le loyer. Voir le reporting propriétaire.

Questions fréquentes

Combien de personnes ont quitté Bruxelles en 2025 ?

Plus de 37 000 habitants ont quitté la Région bruxelloise pour la Flandre ou la Wallonie, selon l’analyse du CIB à partir des chiffres du SPF Intérieur. Le solde migratoire interne de Bruxelles est de −18 553 selon Statbel, qui couvre tous les habitants. Ces chiffres ne portent que sur les déménagements entre Régions, pas sur les départs vers l’étranger. Dans l’autre sens, environ 19 000 personnes sont venues s’installer à Bruxelles depuis les deux autres Régions, selon BX1.

Les départs de Bruxelles atteignent-ils un record en 2025 ?

Non. Avec 74 882 changements de Région, 2025 reste à un niveau historiquement élevé, près de 32 % au-dessus de 2011, mais il est 1 % en dessous de 2024, l’année record selon le CIB. Le mouvement ne s’accélère donc pas en 2025, mais il ne faiblit presque pas d’une année à l’autre. BX1 compte 75 658 changements de Région en 2024 et 56 824 en 2011.

Le recul du crédit hypothécaire profite-t-il au marché locatif ?

C’est une hypothèse, pas un constat. Febelfin compte 8,6 % de crédits hypothécaires en moins au deuxième trimestre 2026 qu’un an plus tôt, et le taux fixe sur 20 ans approche 4 % selon Immotheker. Des ménages qui reportent un achat peuvent rester locataires plus longtemps, mais aucune donnée publiée ne mesure encore cet effet.

Où s’installent les Bruxellois qui quittent la Région ?

Surtout en Flandre : plus de 23 000 par an selon le CIB. La fédération cite la périphérie flamande de Bruxelles, Louvain, Malines et Gand parmi les zones qui profitent de ces départs. Elle relève aussi que la Flandre affiche un solde migratoire positif vis-à-vis des deux autres Régions. Les données ne disent pas combien de ces ménages louent ou achètent à leur arrivée.

Sources et références

Dernière mise à jour : août 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.