Au premier semestre 2026, un nouveau bail conclu via agence se signe en moyenne à 1 401 euros à Bruxelles, 910 euros en Wallonie et 1 006 euros en Flandre. Les hausses restent modérées, entre 1,5 % et 2,3 % par rapport à l’automne 2025, mais ces moyennes ne valent que pour les nouveaux baux passés par agence.
Que disent les baromètres de septembre 2026 ?
Deux baromètres ont paru le 11 septembre 2026. Le baromètre de locations de Federia, réalisé avec CIB et Korfine pour la collecte des données, couvre Bruxelles et la Wallonie. Le baromètre CIB-Korfine couvre la Flandre. Tous deux comparent le premier semestre 2026 au second semestre 2025, et non à la même période un an plus tôt. À Bruxelles, la hausse de 1,5 % sur six mois ne correspond qu’à 0,6 % sur un an : le tableau de Federia donne 1 393 euros au premier semestre 2025, 1 381 euros au second et 1 401 euros au premier semestre 2026. Federia prévient elle-même que les chiffres se lisent avec prudence, car la hausse ralentit souvent en première partie d’année avant de repartir au second semestre. Les séries sont révisées à chaque édition : les chiffres de cette édition remplacent ceux publiés il y a un an.
Combien coûte un logement loué à Bruxelles ?
| Bruxelles, premier semestre 2026 | Loyer moyen | Repère |
|---|---|---|
| Tous types | 1 401 € | Médiane stable à 1 250 € |
| Appartement | 1 366 € | +1,9 % sur six mois |
| Appartement une chambre | 1 089 € | Environ 200 € de plus qu’un studio |
| Appartement deux chambres | 1 484 € | Environ 400 € de plus qu’une chambre |
| Appartement trois chambres | 2 132 € | Écart à nuancer selon la localisation et la finition |
| Studio | 885 € | Médiane de 860 € |
À Bruxelles, « tous types » ne recouvre que trois lignes du tableau de Federia : maisons mitoyennes, appartements et studios. Les appartements représentent près de 85 % du marché locatif de la capitale dans le baromètre. L’écart entre une, deux et trois chambres est net, mais Federia le nuance elle-même : les grands appartements se situent peut-être plus souvent dans les communes chères, avec une meilleure finition ou une terrasse. Environ un quart des biens (26,1 %) ont été loués sous 1 000 euros par mois, contre plus de la moitié (55,8 %) en 2021. Pour Charlotte De Thaye, directrice générale de Federia, « il devient de plus en plus difficile, en particulier pour les familles nombreuses, de trouver un logement locatif adapté et abordable ». Les studios gagnent du terrain : pour la première fois, ils représentent autant de locations que les maisons mitoyennes, 6 % chacun.
Quelles communes sont les plus chères ?
Pour un appartement, Woluwe-Saint-Pierre reste la commune la plus chère, et la première où le loyer moyen dépasse 1 600 euros (1 608 euros). Uccle suit avec environ 1 550 euros, puis Ixelles avec 1 469 euros. En bas du classement, Ganshoren dépasse encore tout juste 1 000 euros, après une forte hausse l’année précédente. Pour une agence, ces moyennes par commune donnent un premier repère de relocation. Le loyer de référence de la grille reste le point de comparaison juridique à Bruxelles, et un écart important doit se justifier : voir notre article sur l’arrêt 105/2026 et les loyers abusifs.
Et en Wallonie ?
Le loyer moyen wallon atteint 910 euros, en hausse de 1,7 % par rapport à l’automne 2025. Le périmètre diffère de celui de Bruxelles : il comprend les maisons à deux, trois et quatre façades et les appartements. Federia calcule qu’il faut compter environ 35 % de moins qu’à Bruxelles, soit 491 euros d’écart mensuel, et environ 10 % de moins qu’en Flandre. Les appartements progressent le plus, de 3,3 %, pour atteindre 843 euros. Le Brabant wallon reste la province la plus chère, à 1 218 euros tous types confondus, mais il est la seule à reculer ce semestre (−1,8 %). Namur enregistre la plus forte progression, +3,8 %, à 895 euros. Pour Federia, la relative stabilité pourrait tenir à une frilosité des ménages face à l’incertitude économique, et l’inflation pourrait peser sur les loyers dans les mois à venir.
Et en Flandre ?
Selon le baromètre CIB-Korfine, le loyer moyen flamand franchit 1 000 euros : 1 006 euros, soit +2,3 % par rapport à l’automne 2025. La médiane atteint 925 euros (+2,8 %). Malgré ce seuil, 60,7 % des locations se font encore sous 1 000 euros, dont deux tiers des appartements loués. Les appartements, qui représentent 66,9 % des locations, coûtent en moyenne 943 euros (+2,4 %). Le Brabant flamand reste la province la plus chère et enregistre la plus forte hausse, de 5,98 %, pour devenir la première province au-delà de 1 200 euros (1 212 euros). Parmi les treize villes centres flamandes, l’agglomération de Louvain est la plus chère pour un appartement, à 1 132 euros ; Gand se situe juste sous 1 000 euros. Le périmètre flamand inclut aussi les villas et maisons isolées : comparer les moyennes régionales entre elles demande donc de la prudence.
Autre fait relevé par Patrick Boterbergh, CEO de Korfine : au printemps 2026, les petits appartements flamands ont augmenté davantage que les grands, à l’inverse des années précédentes. La hausse atteint 3,2 % pour une chambre et 1,5 % pour deux chambres, avec un léger recul de 0,4 % pour trois chambres. Il attend l’automne pour voir si cette anomalie se confirme.
Que valent ces moyennes pour fixer un loyer ?
Elles décrivent les nouveaux baux, pas les loyers en cours. Federia le précise : il s’agit exclusivement de contrats conclus via une agence immobilière, hors logements étudiants, résidences secondaires et sous-locations. On ne peut pas en déduire le loyer moyen payé par l’ensemble des locataires. L’écart avec les loyers en cours est important. Selon l’IWEPS, à partir de l’enquête SILC 2025, les ménages locataires wallons paient en moyenne 659 euros, logements sociaux compris et charges non comprises. Le nouveau bail wallon passé par agence se signe, lui, à 910 euros. Pour un bailleur qui compare son loyer indexé à ces moyennes, la question est donc de savoir quelle série il regarde. Une relocation se positionne face aux nouveaux baux de sa commune et de sa typologie, pas face à la moyenne régionale de tous les locataires.
Le calendrier compte aussi. Patrick Boterbergh, CEO de Korfine, rappelle dans le communiqué de Federia que « ces dernières années, les loyers ont régulièrement accéléré à nouveau à l’automne ». Côté flamand, CIB et Korfine redoutent un nouveau pic d’inflation à l’automne, pas encore visible dans les loyers. Une relocation signée en octobre ne se compare donc pas mécaniquement aux chiffres du printemps.
Quelle lecture pour les relocations de rentrée ?
- Comparer à la bonne série : nouveaux baux de la même commune et de la même typologie, pas la moyenne régionale.
- Lire l’évolution sur un an quand elle est disponible : +0,6 % à Bruxelles, pas +1,5 %.
- Documenter l’écart à Bruxelles entre le loyer demandé et le loyer de référence de la grille.
- Expliquer au bailleur la différence entre loyer de relocation et loyer moyen des locataires en place.
Le baromètre annuel est détaillé dans notre lecture du baromètre Federia 2025. La demande locative et les départs de Bruxelles sont traités dans notre article sur les locataires qui quittent Bruxelles.
Comment Seido aide-t-il à suivre les loyers en cours ?
Vous gérez plusieurs biens ? Seido suit les indexations et les échéances de chaque bail, pour les trois régions. Vous validez, et rien ne passe entre les mailles quand une échéance tombe. Voir comment Seido suit le cadre belge.
Questions fréquentes
Quel est le loyer moyen à Bruxelles en 2026 ?
Selon le baromètre de Federia, 1 401 euros au premier semestre 2026 pour les nouveaux baux conclus via agence, tous types confondus, soit maisons mitoyennes, appartements et studios. Le loyer médian est de 1 250 euros. Un appartement se loue en moyenne 1 366 euros. La hausse est de 1,5 % par rapport au second semestre 2025, et de 0,6 % sur un an.
Pourquoi le loyer moyen wallon de l’IWEPS est-il plus bas que celui de Federia ?
Parce qu’ils ne mesurent pas la même chose. L’IWEPS, à partir de l’enquête SILC 2025, calcule ce que paient tous les ménages locataires wallons, logements sociaux compris : 659 euros en moyenne. Federia ne compte que les nouveaux baux conclus via agence au premier semestre 2026 : 910 euros. L’écart reflète la différence entre loyers en cours et loyers de relocation.
Le loyer moyen flamand dépasse-t-il 1 000 euros ?
Oui, pour la première fois selon le baromètre CIB-Korfine : 1 006 euros au premier semestre 2026, soit 2,3 % de plus qu’à l’automne 2025. La médiane reste à 925 euros, et 60,7 % des locations se font encore sous 1 000 euros. Le Brabant flamand est la province la plus chère, à 1 212 euros.
Quelle commune bruxelloise est la plus chère pour un appartement ?
Woluwe-Saint-Pierre, selon le baromètre de Federia : 1 608 euros en moyenne au premier semestre 2026, première commune au-delà de 1 600 euros. Uccle suit avec environ 1 550 euros, puis Ixelles avec 1 469 euros. Ganshoren ferme le classement, juste au-dessus de 1 000 euros. Ces moyennes portent sur les nouveaux baux conclus via agence.
Sources et références
- Federia, Baromètre de locations, évolution à mi-année 2026, 11 septembre 2026
- CIB, huurbarometer CIB-Korfine, voorjaar 2026, 11 septembre 2026
- IWEPS, Loyers en Wallonie, données SILC 2025 disponibles au 1er septembre 2026
Dernière mise à jour : septembre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.