La mode, si l’on peut dire, est aux arnaques de toute nature. Les développements technologiques, dont certains sont très bénéfiques, servent aussi les escrocs. Les mises en garde sont nombreuses mais, malgré cela, certains bailleurs continuent à se faire rouler dans la farine. Certes, le phénomène reste marginal et il ne faut jamais généraliser les cas particuliers. Mais il importe de séparer le bon grain de l’ivraie, et de prendre les bons renseignements avant la signature d’un contrat ou même la remise irrégulière d’un bien.
En matière de bail : quatre types d’arnaques au dossier locataire
Les bailleurs sérieux ne parlent ici ni de leurs locataires ni d’autres intervenants honnêtes : ce sont les cas marginaux qui posent problème. Mais ces cas marginaux peuvent coûter des années de revenus locatifs et des procès longs et incertains.
1. La fausse garantie locative bancaire
La garantie locative est très réglementée par la loi belge. Pourtant, certains propriétaires se voient présenter de fausses garanties locatives bancaires, qu’ils ne découvrent que le jour où elles devraient être mises en œuvre, c’est-à-dire trop tard.
La protection passe par la connaissance : la garantie locative en Belgique prend uniquement trois formes légales (compte bancaire individualisé au nom du locataire, garantie bancaire pure, ou intervention du CPAS). Toute autre formule présentée comme « garantie bancaire » doit éveiller l’attention.
La vérification minimale : contactez directement la banque émettrice par le numéro public que vous trouvez vous-même, jamais celui que vous donne le candidat, pour confirmer l’existence et le montant de la garantie.
2. Les fausses fiches de paie
Les fausses fiches de paie circulent massivement, générées par des outils en ligne qui produisent des documents d’apparence professionnelle. Les indicateurs de fraude :
- Montants ronds suspects (un salaire réel n’est presque jamais un nombre rond après précompte)
- Cohérence interne défaillante : ONSS qui ne correspond pas au brut, totaux cumulés qui ne s’additionnent pas
- Mise en page générique ne correspondant pas au modèle du secrétariat social ou de l’employeur déclaré
- Police de caractère unique dans tout le document (les vrais bulletins mélangent souvent plusieurs polices)
La vérification minimale : demandez une attestation employeur récente (moins de 30 jours), avec le numéro de téléphone direct du service RH. Appelez ce numéro indépendamment (vérifiez d’abord qu’il s’agit bien de l’employeur via la Banque-Carrefour des Entreprises).
3. Le faux employeur
Il s’agit ici de deux variantes distinctes :
- Soit purement et simplement d’un faux en écriture : l’employeur existe, mais l’attestation a été fabriquée à son insu.
- Soit d’un faux employeur qui n’existe pas et qui s’avère en réalité complice du candidat-locataire malhonnête.
Bien sûr, ce sont des cas rares, mais ils existent, au même titre que les fausses fiches de paie. Il faut donc bien vérifier, de même que les attestations d’anciens propriétaires qui n’existent parfois que dans l’imagination fertile de certains candidats-locataires.
La vérification minimale : vérifiez l’existence de l’employeur via la Banque-Carrefour des Entreprises (kbopub.economie.fgov.be), confirmez son adresse, et appelez le numéro principal, pas celui figurant sur l’attestation.
4. Les fausses attestations d’anciens propriétaires
Plus rares mais existantes : le candidat présente une attestation élogieuse de son ancien bailleur certifiant qu’il a toujours payé son loyer à temps et entretenu le bien.
Le test simple : appelez l’ancien propriétaire au numéro que vous trouvez (registre des baux, annuaire), pas celui inscrit sur l’attestation. Si le numéro correspond à une boîte vocale générique ou si la personne semble décontenancée par votre appel, l’attestation est suspecte.
En matière de corps de métier : la nouvelle frontière des arnaques
Très souvent, et heureusement, les propriétaires immobiliers ont leurs corps de métier habituels et leur font confiance. Les problèmes arrivent quand ils sont forcés de faire appel à de nouveaux prestataires trouvés par des boîtes à lettres, des publicités dans certains journaux gratuits, ou pire, qui s’installent sur les marchés ou qui viennent sonner chez vous « après avoir examiné votre toiture depuis la rue », vos châssis, vos vitrages.
Les signaux d’alerte
| Indicateur | Risque |
|---|---|
| Démarchage spontané à domicile | Élevé |
| Acompte prohibitif demandé (> 30 %) | Élevé |
| Pas de devis écrit détaillé | Élevé |
| Pression pour signer immédiatement | Élevé |
| Pas d’adresse fixe vérifiable | Critique |
| Pas de numéro TVA fonctionnel | Critique |
| Garantie de 10 ans verbale uniquement | Critique |
Dans ces cas, les acomptes demandés sont prohibitifs, ne sont jamais revus, pas plus que les solliciteurs eux-mêmes qui disparaissent une fois la somme empochée.
Les protections légales
- Droit de rétractation de 7 jours pour les contrats conclus à domicile (loi du 21 décembre 2013, Code de droit économique, livre VI)
- Devis écrit systématiquement demandé et conservé avant tout engagement
- Vérification du numéro d’entreprise via la BCE pour tout prestataire
- Vérification d’assurance professionnelle (responsabilité civile professionnelle, décennale pour les gros travaux)
Ces protections n’aident que si vous les invoquez avant de payer. Une fois l’acompte versé, les recouvrer suppose des procédures judiciaires longues et incertaines.
Recommandations concrètes pour les bailleurs
Au stade de la candidature locative
- Croiser au moins deux sources pour chaque élément déclaré (fiche de paie et attestation employeur, garantie et confirmation banque).
- Vérifier l’employeur dans la BCE.
- Appeler les références au numéro que vous trouvez, pas celui que le candidat fournit.
- Demander un avis du fisc (formulaire 276.2) pour les dossiers importants.
- Ne jamais céder à l’urgence : un bon locataire préfère un bailleur prudent. Une pression à la signature est en soi un signal d’alerte.
Au stade des travaux et interventions
- Toujours travailler avec vos prestataires habituels pour les opérations courantes.
- Pour un nouveau prestataire, demander 2 à 3 références vérifiables et un devis écrit détaillé.
- Ne jamais accepter un démarchage spontané à domicile sans vérification préalable.
- Vérifier la BCE pour confirmer l’existence et la situation de l’entreprise.
- Étalez les acomptes en fonction de l’avancement des travaux, jamais plus de 30 % à la signature.
L’équilibre à trouver : vigilance sans paranoïa
Ce phénomène reste marginal. Il ne faut jamais généraliser les cas particuliers ni traiter chaque candidat-locataire ou chaque artisan comme un escroc potentiel. La grande majorité des locataires sont honnêtes, la grande majorité des corps de métier sont sérieux.
Mais il importe de séparer le bon grain de l’ivraie, et de prendre les bons renseignements avant de signer un contrat. Quelques minutes de vérification systématique en amont évitent des mois, voire des années, de procédures judiciaires en aval.
Ce phénomène semble se multiplier, notamment en France où il fait l’objet d’émissions télévisées spécifiques. La Belgique n’est pas à l’abri de cette évolution. La vigilance préventive, pas la méfiance systématique, est la meilleure protection.
Pour aller plus loin, consultez également notre article sur les fausses fiches de paie et l’annulation du bail, un cas de jurisprudence emblématique.