Het nieuwe reglement van plichtenleer van het BIV, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 20 juli 2026, vervangt dat van 2018, dat op 1 oktober 2026 wordt opgeheven. Voor een vastgoedkantoor dat aan huurbeheer doet, tellen drie blokken in de dagelijkse praktijk: het gebruik van artificiële intelligentie, de opgaven aan de eigenaar en de kwaliteitsrekeningen.

Wat verandert er op 1 oktober 2026?

Het koninklijk besluit van 20 juli 2026 tot goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars werd op 21 september 2026 in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt. Artikel 1 geeft het reglement in de bijlage bindende kracht. Artikel 2 bepaalt dat het koninklijk besluit van 29 juni 2018 “wordt opgeheven op 1 oktober 2026”. De tekst legt geen andere datum vast voor het nieuwe reglement; DroitBelge meldt dat het op 1 oktober 2026 in werking treedt.

Het reglement werd op 24 juni 2026 door de Nationale Raad van het BIV vastgesteld. Het behoudt de structuur van 2018: gemeenschappelijke verplichtingen, verplichtingen van de bemiddelaar, verplichtingen van de beheerder. Drie blokken raken de rentmeester rechtstreeks, dus de makelaar die goederen voor rekening van derden beheert. Een volledige ondertitel gaat over artificiële intelligentie (artikelen 43 tot 45). De opgaven aan de eigenaar blijven minstens één keer per jaar verschuldigd (artikel 73). Tot slot wordt de deontologische richtlijn over de derdenrekening in het reglement opgenomen (artikelen 92 tot 94) en, volgens de aanhef, als afzonderlijke tekst opgeheven.

Wat zegt het reglement over artificiële intelligentie?

Ondertitel V over de vastgoedmakelaar en artificiële intelligentie telt drie artikelen. Artikel 43 legt het principe vast: het gebruik van een AI-systeem door de makelaar of door een persoon voor wie hij verantwoordelijk is, “doet geen afbreuk aan de toepassing van de deontologische en wettelijke verplichtingen”. Artikel 44 vraagt “een zorgvuldige en kritische beoordeling van de op die manier gegenereerde informatie”. Het vraagt ook transparantie tegenover derden over het gebruik van een AI-systeem, “voor zover dit voortvloeit uit geldende wettelijke verplichtingen”. De makelaar moet bovendien voldoende bekwaam zijn om die systemen te beheersen. De laatste zin is het meest concreet: “De vastgoedmakelaar voert in een open systeem voor artificiële intelligentie geen persoonsgegevens in.” Artikel 45 verbiedt AI te gebruiken “op een wijze die ertoe strekt personen te misleiden”. Voor een vastgoedkantoor is het gevolg rechtstreeks. Een herinneringsbrief, een advertentie of een antwoord dat een assistent opstelt, verbindt de makelaar alsof hij het zelf had geschreven.

Die regels vullen de Europese AI-verordening aan, die eigen transparantieverplichtingen oplegt aan aanbieders en professionele gebruikers van bepaalde systemen. Het BIV-reglement verwijst er niet naar, maar zijn definitie van een AI-systeem, in artikel 5, ligt er heel dicht bij. Wat de verordening nu al van kantoren vraagt, leest u in ons artikel over de AI Act en vastgoedkantoren.

Wat is een “open” AI-systeem?

Het reglement definieert het niet. Artikel 5 definieert alleen het systeem voor artificiële intelligentie. Zolang het BIV het begrip niet verduidelijkt, moet het kantoor zelf beslissen, tool per tool. De voorzichtige lezing behandelt elke tool als open wanneer het kantoor het hergebruik van de ingevoerde gegevens niet contractueel beheerst. Dat geldt voor assistenten voor het grote publiek die met een persoonlijk account worden gebruikt. De naam van een huurder, een adres, een IBAN, een loonfiche of een kandidatendossier horen daar niet thuis. Die lezing is de onze, niet die van het BIV: ze is een voorzorg, niets meer.

Wat moet de opgave aan de eigenaar bevatten?

Artikel 73 viseert de vastgoedmakelaar-beheerder. Artikel 5 brengt onder die term zowel de syndicus als de rentmeester: huurbeheer valt er dus onder. De tekst vraagt rekeningen, opgaven en vermogenstaten die “duidelijk en gespecificeerd, per categorie en soort van kosten, uitgaven en ontvangsten” zijn. Ze worden opgemaakt “met de bedongen of statutair voorziene frequentie en minstens één keer per jaar”. Geen enkele regel legt een maandelijkse opgave op: de beheersovereenkomst bepaalt het ritme, met een jaarlijks minimum. Artikel 75 voegt een informatieplicht toe: de beheerder informeert de opdrachtgever “ten gepaste tijde” over de wettelijke voorschriften betreffende het goed en over de risico’s als hij ze niet naleeft. Die twee artikelen nemen de artikelen 69 en 71 van het reglement van 2018 over. Ze verlengen de burgerrechtelijke plicht om rekenschap af te leggen, vastgelegd in artikel 1993 van het oud Burgerlijk Wetboek. Voor het kantoor voldoet een summiere jaarlijkse opgave aan het minimum, maar niet aan de eis van een uitsplitsing per categorie.

En Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek?

De wet van 22 juli 2026 tot invoeging van Boek 7 “Bijzondere overeenkomsten” in het Burgerlijk Wetboek werd op 23 september 2026 in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt. Ze treedt in werking op de eerste dag van de twaalfde maand na haar bekendmaking, dus op 1 september 2027. Ze heft dan artikel 1993 op. De lastgeving wordt een dienstenovereenkomst. Artikel 7.4.27 bepaalt dat de dienstverlener rekenschap aflegt over de beheerde bedragen en het saldo aan de klant teruggeeft. Lastgevingen die vóór die datum zijn gesloten, blijven onder de vroegere regels vallen, tenzij de partijen anders overeenkomen.

Wat verandert er voor de kwaliteitsrekeningen?

Artikel 92 verplicht de vastgoedmakelaar-bemiddelaar tot een of meer kwaliteitsrekeningen voor gelden van derden. De rentmeester heeft dezelfde verplichting, met één uitzondering, die nu enger is. Hij is alleen vrijgesteld als hij uitsluitend als rentmeester werkt en al zijn opdrachtgevers daarvoor een eigen rekening openen. De overeenkomst met de bank moet bepalen dat een kwaliteitsrekening “nooit een debetsaldo vertoont” en geen krediet of waarborg draagt. Geen enkele compensatie met de andere rekeningen van de makelaar is toegestaan. De makelaar deelt het BIV ook het nummer van zijn derdenrekeningen en elke wijziging mee. Artikel 93 verplicht de makelaar de gelden “na afrekening, onverwijld” af te geven aan de rechthebbenden, wanneer de partijen of een rechter dat eisen. Artikel 94 vraagt verrichtingen “op transparante wijze”. Voor een kantoor dat huur int, is het praktische gevolg dubbel. De vrijstelling van de rentmeester moet per beheersovereenkomst worden gecontroleerd, en de rekeningen moeten bij het BIV worden aangegeven.

Het reglement legt geen becijferde termijn vast. De termijnen komen uit artikel 21/2 van de wet van 11 februari 2013 tot organisatie van het beroep, van kracht sinds 1 augustus 2018. De makelaar maakt de gelden zo snel mogelijk over aan de rechthebbende. Lukt dat niet binnen vier maanden na ontvangst, dan stort hij ze op een gerubriceerde rekening, tenzij het totaal niet hoger is dan 2.500 euro. Voor de rentmeester kan een andersluidende overeenkomst de snelle overschrijving opzijzetten. De gepubliceerde tuchtbeslissingen over de derdenrekening staan in ons artikel over wat de Uitvoerende Kamer bestraft.

Worden die tekortkomingen echt bestraft?

Het jaarverslag 2025 van het BIV telt 2.008 geopende tuchtdossiers en 402 beslissingen, waaronder 48 schrappingen en 228 schorsingen. Het verslag splitst die sancties niet op per grond. Welk deel over de derdenrekening gaat, valt dus niet te zeggen. In 2019 schreef het BIV dat de Uitvoerende Kamer kort daarvoor meerdere makelaars een zware sanctie, schorsing of schrapping, had opgelegd omdat ze geen derdenrekening hadden of die slecht beheerden.

Welke checklist vóór 1 oktober?

Dit zijn de punten om te regelen, in de volgorde waarin ze het makkelijkst te controleren zijn:

  1. Inventariseer de AI-tools die op dossiers worden gebruikt: wie gebruikt ze, waarvoor, met welke gegevens, en wat zegt het contract van de leverancier over hergebruik van de ingevoerde gegevens.
  2. Schrijf een instructie voor het team: geen persoonsgegevens in een tool die het kantoor niet contractueel beheerst.
  3. Herlees elke AI-output vóór verzending: de zorgvuldige en kritische beoordeling van artikel 44 veronderstelt een menselijke controle.
  4. Controleer de bekwaamheid van wie die tools gebruikt, en documenteer de opleiding.
  5. Herlees de beheersovereenkomsten: frequentie van de opgaven, categorieën van uitgaven en ontvangsten, ritme van de doorstortingen.
  6. Geef de derdenrekeningen aan bij het BIV, en controleer daarna de vrijstelling van de rentmeester per beheersovereenkomst.
  7. Controleer oude saldi: gelden die langer dan vier maanden boven 2.500 euro worden aangehouden, horen op een gerubriceerde rekening.

Het nieuwe reglement verbreedt ook de vraag van het bewijs. Een schriftelijke instructie, een spoor van nalezing en een gedetailleerde opgave zijn de stukken die een controle door de Uitvoerende Kamer zou kunnen opvragen. Over de verplichtingen van professionals, zie ook ons artikel over de “professionele” verhuurder volgens het Wetboek van economisch recht.

Waar staat Seido tegenover die regels?

Beheert u meerdere panden? Seido stelt het beheersrapport van elke eigenaar op uit de huurgelden, de lasten, de erelonen als aparte post en de interventies. Het ritme stelt u per eigenaar in, maandelijks of per kwartaal, en niets vertrekt vóór uw goedkeuring. Aan de AI-kant sorteert Seido de binnenkomende aanvragen en stelt een categorie, een prioriteit en een vakman voor: u beslist. Uw verplichtingen onder artikel 44 blijven de uwe, en het is aan het kantoor om elke tool in zijn inventaris in te delen. Bekijk de eigenaarsrapportering van Seido.

De bijzonder gevoelige vraag van kandidatengegevens behandelen we in ons artikel over huurdersselectie. Over digitaal bewijs, zie ook de digitale plaatsbeschrijving.

Veelgestelde vragen

Geldt het nieuwe reglement voor de rentmeester of alleen voor de syndicus?

Voor beiden, en voor de bemiddelaar. De AI-regels (artikelen 43 tot 45) staan bij de verplichtingen die voor alle vastgoedmakelaars gelden. Artikel 73 over de opgaven viseert alle vastgoedmakelaars-beheerders, in artikel 5 gedefinieerd als de syndicus en de rentmeester. De artikelen 92 tot 94 over de kwaliteitsrekeningen viseren de bemiddelaar en de rentmeester. De syndicus valt erbuiten, maar is onderworpen aan zijn eigen artikel 81, dat afzonderlijke rekeningen per vereniging van mede-eigenaars oplegt.

Moet u huurders melden dat een tekst met AI is opgesteld?

Artikel 44 verplicht derden te informeren over het gebruik van een AI-systeem “voor zover dit voortvloeit uit geldende wettelijke verplichtingen”. Het reglement creëert dus geen algemene plicht om elke brief te labelen. Het verwijst naar teksten die al een informatieplicht opleggen, zoals de Europese AI-verordening voor bepaalde systemen. In de praktijk moet het kantoor die gevallen opsporen en in zijn interne instructie vastleggen.

Volstaat een jaarlijkse opgave?

Ze voldoet aan het minimum van artikel 73, op voorwaarde dat ze duidelijk en gespecificeerd is per categorie en soort van kosten, uitgaven en ontvangsten. Maar de frequentie is eerst die van de beheersovereenkomst: belooft die een driemaandelijkse opgave, dan geldt dat ritme. De burgerrechtelijke plicht om rekenschap af te leggen (artikel 1993 van het oud Burgerlijk Wetboek) komt bovenop die deontologische regel. Veel kantoren kiezen een korter ritme om de vragen van eigenaars te beperken.

Wat is een gerubriceerde rekening?

Een geïndividualiseerde rekening, geopend voor een bepaald dossier of een bepaalde klant, volgens artikel 21/2 van de wet van 11 februari 2013. De derdenrekening is daarentegen een globale rekening. Een makelaar die gelden niet binnen vier maanden na ontvangst aan de rechthebbende kan overmaken, moet ze op een gerubriceerde rekening storten. Die verplichting geldt niet wanneer het totaal per persoon, per verrichting of per dossier niet hoger is dan 2.500 euro.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: september 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht of het BIV.