Le nouveau code de déontologie de l’IPI, approuvé par arrêté royal du 20 juillet 2026, remplace celui de 2018, abrogé au 1er octobre 2026. Pour une agence de gestion locative, trois blocs comptent au quotidien : l’usage de l’intelligence artificielle, les relevés au propriétaire et les comptes de qualité.

Qu’est-ce qui change au 1er octobre 2026 ?

L’arrêté royal du 20 juillet 2026 portant approbation du code de déontologie de l’Institut professionnel des agents immobiliers a été publié au Moniteur belge le 21 septembre 2026. Son article 1er donne force obligatoire au code reproduit en annexe. Son article 2 abroge l’arrêté royal du 29 juin 2018 « en date du 1er octobre 2026 ». Le texte ne fixe pas d’autre date pour le nouveau code ; DroitBelge annonce son entrée en vigueur au 1er octobre 2026.

Le code a été établi par le Conseil national de l’IPI le 24 juin 2026. Il conserve l’architecture de 2018 : obligations communes, obligations de l’intermédiaire, obligations de l’administrateur de biens. Trois blocs concernent directement le régisseur, c’est-à-dire l’agent qui gère des biens pour le compte de tiers. Un sous-titre entier est consacré à l’intelligence artificielle (articles 43 à 45). Les relevés au propriétaire restent dus au minimum une fois l’an (article 73). Enfin, la directive déontologique sur le compte de tiers est intégrée au code (articles 92 à 94) et, selon le préambule, abrogée comme texte séparé.

Que dit le code sur l’intelligence artificielle ?

Le sous-titre V, « L’agent immobilier et l’intelligence artificielle », tient en trois articles. L’article 43 pose le principe : l’usage d’un système d’IA par l’agent ou par une personne dont il est responsable « ne peut porter atteinte à ses obligations déontologiques et légales ». L’article 44 impose « une évaluation minutieuse et critique des informations ainsi générées ». Il exige aussi la transparence envers les tiers sur l’usage d’un système d’IA, « dans la mesure où cela découle des obligations légales en vigueur ». L’agent doit en outre disposer des compétences suffisantes pour maîtriser ces systèmes. Son second alinéa est le plus concret : « L’agent immobilier ne peut introduire des données à caractère personnel dans un système d’intelligence artificielle ouvert. » L’article 45 interdit d’utiliser l’IA « dans le but de tromper des personnes ». Pour une agence, la conséquence est directe. Un texte de relance, une annonce ou une réponse rédigés par un assistant engagent l’agent comme s’il les avait écrits lui-même.

Ces règles complètent le règlement européen sur l’IA, qui impose ses propres obligations de transparence aux fournisseurs et aux utilisateurs professionnels de certains systèmes. Le code IPI ne le cite pas, mais sa définition du système d’IA, à l’article 5, en est très proche. Ce que le règlement impose déjà aux agences est détaillé dans notre article sur l’AI Act et les agences immobilières.

Qu’est-ce qu’un système d’IA « ouvert » ?

Le code ne le définit pas. Son article 5 définit seulement le « système d’intelligence artificielle ». Tant que l’IPI n’a pas précisé la notion, l’agence doit trancher elle-même, outil par outil. La lecture prudente consiste à traiter comme ouvert tout outil dont l’agence ne maîtrise pas contractuellement la réutilisation des données saisies. C’est le cas des assistants grand public utilisés avec un compte personnel. Un nom de locataire, une adresse, un IBAN, une fiche de paie ou un dossier de candidature n’y ont pas leur place. Cette lecture est la nôtre, pas celle de l’IPI : elle n’a pas d’autre valeur qu’une précaution.

Que doit contenir le relevé adressé au propriétaire ?

L’article 73 vise « l’agent immobilier administrateur de biens ». L’article 5 range sous ce terme le syndic et le régisseur : la gestion locative est donc couverte. Le texte exige des comptes, relevés et états patrimoniaux « clairs, détaillés par catégories et types de frais, dépenses et recettes ». Leur fréquence est celle que prévoit la convention, « et au minimum une fois l’an ». Aucune règle n’impose un relevé mensuel : c’est le mandat qui fixe le rythme, avec un plancher annuel. L’article 75 ajoute un devoir d’information : le régisseur informe « en temps utile » son commettant des prescriptions légales relatives au bien et des risques qu’il encourt à ne pas les respecter. Ces deux articles reprennent les articles 69 et 71 du code de 2018. Ils prolongent l’obligation civile de rendre compte, inscrite à l’article 1993 de l’ancien Code civil. Pour l’agence, un relevé annuel sommaire respecte le plancher, mais pas l’exigence de détail par catégorie.

Et le Livre 7 du Code civil ?

La loi du 22 juillet 2026 insérant le Livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil a été publiée au Moniteur belge le 23 septembre 2026. Elle entre en vigueur le premier jour du douzième mois qui suit sa publication, soit le 1er septembre 2027. Elle abroge alors l’article 1993. Le mandat y devient un contrat de service. L’article 7.4.27 prévoit que le prestataire « rend compte des montants gérés et en restitue le solde au client ». Les mandats conclus avant cette date restent soumis aux règles antérieures, sauf accord contraire des parties.

Qu’est-ce qui change pour les comptes de qualité ?

L’article 92 impose à l’agent intermédiaire un ou plusieurs comptes de qualité pour les fonds de tiers. Le régisseur est soumis à la même obligation, avec une seule exception, désormais resserrée. Il n’en est dispensé que s’il exerce exclusivement comme régisseur et si tous ses commettants ont ouvert un compte personnel à cet effet. La convention avec la banque doit prévoir qu’un compte de qualité ne présente jamais de solde débiteur, et qu’il ne supporte ni crédit ni sûreté. Aucune compensation avec les autres comptes de l’agent n’est admise. L’agent communique aussi à l’IPI le numéro de ses comptes de tiers et toute modification. L’article 93 impose de remettre les fonds « sans retard, après décompte » aux ayants droit, lorsque les parties ou un juge le requièrent. L’article 94 exige des opérations « transparentes ». Pour une agence qui encaisse des loyers, la conséquence pratique est double. Il faut vérifier la dispense du régisseur mandat par mandat, et déclarer les comptes à l’IPI.

Le code ne fixe aucun délai chiffré. Les délais viennent de l’article 21/2 de la loi du 11 février 2013 organisant la profession, en vigueur depuis le 1er août 2018. L’agent transfère les fonds à l’ayant droit « dans les plus brefs délais ». S’il ne peut le faire dans les quatre mois de leur réception, il les verse sur un compte rubriqué, sauf si le total ne dépasse pas 2 500 euros. Pour le régisseur, une convention contraire peut écarter le transfert rapide. Les décisions disciplinaires publiées sur le compte de tiers sont détaillées dans notre article sur ce que la Chambre exécutive sanctionne.

Ces manquements sont-ils réellement sanctionnés ?

Le rapport annuel 2025 de l’IPI recense 2 008 dossiers disciplinaires ouverts et 402 décisions, dont 48 radiations et 228 suspensions. Le rapport ne ventile pas ces sanctions par motif. Il n’est donc pas possible de dire quelle part concerne le compte de tiers. En 2019, l’IPI écrivait que la Chambre exécutive venait de sanctionner plusieurs agents « d’une sanction majeure (suspension ou radiation) pour l’absence de compte de tiers ou sa mauvaise gestion ».

Quelle checklist avant le 1er octobre ?

Voici les points à régler, dans l’ordre où ils se contrôlent le plus facilement :

  1. Inventorier les outils d’IA utilisés sur des dossiers : qui s’en sert, pour quoi, avec quelles données, et ce que le contrat du fournisseur dit de la réutilisation des données saisies.
  2. Écrire une consigne à l’équipe : aucune donnée à caractère personnel dans un outil que l’agence ne maîtrise pas contractuellement.
  3. Relire toute sortie d’IA avant envoi : l’évaluation « minutieuse et critique » de l’article 44 suppose une relecture humaine.
  4. Vérifier les compétences des personnes qui utilisent ces outils, et documenter la formation.
  5. Relire les mandats de gestion : fréquence des relevés, catégories de dépenses et de recettes, rythme de reversement.
  6. Déclarer les comptes de tiers à l’IPI, puis vérifier la dispense du régisseur mandat par mandat.
  7. Contrôler les soldes anciens : fonds conservés plus de quatre mois au-delà de 2 500 euros, à placer sur un compte rubriqué.

Le nouveau code élargit aussi la question de la preuve. Une consigne écrite, une trace de relecture et un relevé détaillé sont les pièces qu’un contrôle de la Chambre exécutive pourrait demander. Sur les obligations propres aux professionnels, voir aussi notre article sur le bailleur « professionnel » au sens du Code de droit économique.

Où se situe Seido face à ces règles ?

Vous gérez plusieurs biens ? Seido compose le rapport de gestion de chaque propriétaire à partir des loyers, des charges, des honoraires en poste distinct et des interventions. Le rythme se règle par propriétaire, mensuel ou trimestriel, et rien ne part avant votre validation. Côté IA, Seido trie les demandes entrantes et propose une catégorie, une priorité et un prestataire : vous décidez. Vos obligations au titre de l’article 44 restent les vôtres, et c’est à l’agence de classer chaque outil dans son inventaire. Voir le reporting propriétaire de Seido.

La question des données de candidats, particulièrement sensible, est traitée dans notre article sur la sélection des locataires. Pour la preuve numérique, voir aussi l’état des lieux digital.

Questions fréquentes

Le nouveau code s’applique-t-il au régisseur ou seulement au syndic ?

Aux deux, et à l’intermédiaire. Les règles sur l’IA (articles 43 à 45) figurent dans les obligations communes à tous les agents immobiliers. L’article 73 sur les relevés vise tous les administrateurs de biens, définis à l’article 5 comme le syndic et le régisseur. Les articles 92 à 94 sur les comptes de qualité visent l’intermédiaire et le régisseur. Le syndic y échappe, mais relève de son propre article 81, qui impose des comptes distincts par association de copropriétaires.

Faut-il informer les locataires qu’un texte a été rédigé avec l’IA ?

L’article 44 impose d’informer les tiers de l’utilisation d’un système d’IA « dans la mesure où cela découle des obligations légales en vigueur ». Le code ne crée donc pas une obligation générale d’étiqueter chaque courrier. Il renvoie aux textes qui imposent déjà une information, comme le règlement européen sur l’IA pour certains systèmes. En pratique, l’agence doit identifier ces cas et les documenter dans sa consigne interne.

Un relevé annuel suffit-il ?

Il respecte le minimum de l’article 73, à condition d’être clair et détaillé par catégories et types de frais, de dépenses et de recettes. Mais la fréquence est d’abord celle que prévoit le mandat : si celui-ci promet un relevé trimestriel, c’est ce rythme qui s’impose. L’obligation civile de rendre compte (article 1993 de l’ancien Code civil) s’ajoute à cette règle déontologique. Beaucoup d’agences choisissent un rythme plus court pour limiter les questions des propriétaires.

Qu’est-ce qu’un compte rubriqué ?

C’est un compte individualisé, ouvert pour un dossier ou un client déterminé, selon l’article 21/2 de la loi du 11 février 2013. Le compte de tiers, lui, est un compte global. L’agent qui ne peut pas transférer des fonds à l’ayant droit dans les quatre mois de leur réception doit les verser sur un compte rubriqué. L’obligation ne joue pas lorsque le total par personne, par opération ou par dossier ne dépasse pas 2 500 euros.

Sources et références

Dernière mise à jour : septembre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier ou l’IPI.