Exit le Plan Air Climat Énergie (PACE) de 2023 : le Gouvernement wallon a arrêté le 11 décembre 2025 une nouvelle feuille de route énergétique imposant des obligations progressives dès 2028. Obligation de rénovation en cas de vente, seuils minimaux pour tout le parc existant, fin progressive du chauffage au mazout : la direction est donnée et les délais sont plus courts qu’on ne le croit. Ce que les propriétaires-bailleurs wallons doivent anticiper maintenant.
Qu’est-ce que la nouvelle feuille de route énergétique wallonne ?
Le cadre général adopté par le Gouvernement wallon le 11 décembre 2025 remplace la trajectoire de rénovation du Plan Air Climat Énergie (PACE) arrêtée en 2023. Attention : le décret dit « PEB4 » n’a été adopté qu’en deuxième lecture et le plan de rénovation reste un projet à calendrier indicatif, soumis à validation européenne. Les échéances ci-dessous ne sont donc pas encore du droit en vigueur. Il définit un cadre progressif d’amélioration des performances énergétiques du bâti wallon, avec un objectif affiché de PEB A en 2050, le label B servant de seuil plancher pour le parc existant.
La réforme s’inspire du modèle flamand, qui a déjà introduit des obligations de rénovation énergétique en cas de vente. Elle va plus loin en fixant des échéances pour l’ensemble du parc existant, pas seulement les transactions. Pour les gestionnaires immobiliers qui gèrent des portefeuilles wallons, c’est un changement de paradigme majeur : la rénovation énergétique n’est plus une option, c’est une obligation croissante dont il faut planifier l’exécution.
Obligation de rénovation en cas de vente : le tableau complet des échéances
Comment fonctionne le dispositif
À partir de 2028, l’acquéreur d’un logement devra améliorer sa performance énergétique jusqu’à un niveau minimal dans les cinq ans suivant l’acte authentique. L’obligation porte sur l’acquéreur, pas sur le vendeur, mais le certificat PEB du bien influence directement son attractivité et sa valeur sur le marché. Le tableau ci-dessous résume l’ensemble des échéances :
| Année | Obligation post-vente (dans 5 ans) | Seuil minimal parc existant |
|---|---|---|
| 2028 | Atteindre PEB D | – |
| 2031 | Atteindre PEB C | PEB F minimum obligatoire |
| 2036 | Atteindre PEB B | PEB E minimum obligatoire |
| 2041 | Atteindre PEB A | PEB D minimum obligatoire |
| 2046 | – | PEB C minimum obligatoire |
| 2050 | – | PEB B comme seuil plancher du parc ; objectif affiché du décret : PEB A |
Ce que ça signifie concrètement pour un portefeuille locatif
Pour un gestionnaire qui administre des biens wallons, ce tableau appelle une lecture à double entrée.
Côté vente : si un bien en portefeuille est susceptible d’être vendu après 2028, son acquéreur sera obligé de le rénover jusqu’au niveau PEB requis dans les 5 ans. Un bien PEB G vendu en 2028 devra atteindre PEB D avant 2033. Cela réduit mécaniquement la valeur du bien et l’attrait de l’investissement, un acheteur intégrera le coût des travaux dans son offre.
Côté location : les seuils minimaux du parc existant s’appliquent indépendamment des transactions. Un bien PEB G qui ne peut pas atteindre PEB F minimum en 2031 sera en infraction. Les sanctions pour non-respect de ces seuils ne sont pas encore définies dans le cadre arrêté en décembre 2025, mais la direction est clairement celle d’une interdiction progressive de louer les biens les plus énergivores.
Chauffage au mazout et au charbon : le compte à rebours est lancé
Les trois dates clés
La réforme énergétique wallonne inclut une interdiction progressive des systèmes de chauffage au mazout et au charbon, déjà en vigueur pour une partie des situations :
- Depuis le 1er janvier 2026 : installation de chaudières au mazout ou au charbon interdite dans les bâtiments neufs.
- Étape suivante annoncée : extension de l’interdiction aux rénovations profondes lorsque le raccordement au gaz naturel est disponible. Le critère retenu porte sur l’ampleur de la rénovation, pas sur l’existence d’un permis d’urbanisme, et le calendrier n’est pas encore arrêté.
- À partir de 2031 : les chaudières existantes au mazout ou au charbon ne pourront plus être remplacées par des systèmes similaires en cas de panne.
Ce dernier point est le plus impactant pour les propriétaires-bailleurs : si une chaudière au mazout tombe en panne après 2031, son remplacement à l’identique sera interdit. Le propriétaire devra obligatoirement passer à une technologie alternative.
Quelles technologies pour remplacer le mazout ?
Les alternatives disponibles et reconnues dans le cadre wallon sont :
- Pompe à chaleur air-eau ou géothermique : la solution la plus performante énergétiquement, mais avec un coût d’installation élevé (10 000 à 20 000 EUR selon le système et la surface).
- Chaudière à condensation au gaz naturel : solution de transition, toujours autorisée après 2031 selon les dernières indications, mais sur une trajectoire d’interdiction future.
- Réseau de chaleur urbain : disponible dans certaines communes, avec raccordement subventionné.
- Systèmes hybrides (pompe à chaleur et gaz) : reconnus comme solution de transition.
Pour les propriétaires dont les biens sont encore équipés au mazout, l’anticipation est la clé : attendre la panne pour agir, c’est subir l’urgence et payer le prix fort. Planifier le remplacement maintenant, c’est choisir le bon moment, maximiser les aides et préparer les locataires sereinement.
Aides financières : ce qui change en 2026
La prime Habitation disparaît au 1er octobre 2026
La prime Habitation actuelle, qui subventionne une large gamme de travaux énergétiques (isolation, vitrage, toiture, chauffage), devrait disparaître le 1er octobre 2026. Les demandes restent possibles jusqu’au 30 septembre 2026 pour les travaux déjà réalisés ou en cours.
Pour les gestionnaires qui ont des travaux énergétiques planifiés en 2026, c’est une date butoir à ne pas manquer : les travaux entamés avant cette date peuvent encore bénéficier de l’aide existante.
Le nouveau mécanisme : prime et prêt
En remplacement de la prime Habitation, le gouvernement wallon annonce un nouveau mécanisme combinant prime et prêt. Les modalités exactes ne sont pas encore arrêtées, mais l’orientation est la suivante : la prime sera davantage ciblée sur les améliorations réelles de performance (sauts de classe PEB) plutôt que sur les travaux isolés, et le prêt à taux réduit sera davantage intégré pour les ménages qui ne peuvent pas avancer les fonds.
Le Renopack reste mais évolue
Le Renopack (prêt à 0 % pour la rénovation énergétique) est maintenu. Il sera cependant recentré sur les travaux qui améliorent effectivement la classe PEB, plutôt que sur tout type de rénovation. Cela signifie qu’un remplacement de fenêtre seul ne suffira plus à déclencher l’éligibilité : il faudra inscrire les travaux dans un plan global d’amélioration énergétique.
Pourquoi anticiper plutôt que subir
L’effet de marché est déjà visible
Même avant l’entrée en vigueur des obligations, le marché intègre déjà la performance énergétique dans les valorisations. Plusieurs indicateurs convergent :
- Les biens PEB A-B se vendent plus rapidement et à des prix supérieurs aux biens équivalents en PEB E-G.
- Les locataires, de plus en plus sensibles aux charges énergétiques, privilégient les logements performants.
- Les financements bancaires tendent à favoriser les biens économes en énergie (green mortgages, conditions préférentielles).
Attendre les obligations légales, c’est rater la fenêtre d’avance sur le marché, et subir à terme la double pénalité de la perte de valeur et du coût des travaux en urgence.
La stratégie pour les gestionnaires de portefeuilles wallons
Pour un gestionnaire qui administre plusieurs dizaines de biens wallons, une approche structurée s’impose :
- Audit PEB du portefeuille : identifier les classes PEB actuelles de chaque bien, les sources de chauffage, et les années de remplacement prévisibles des équipements. Un tableau de bord énergétique par bien est indispensable.
- Priorisation par urgence : les biens PEB F et G sont dans le viseur de 2031 (seuil minimal obligatoire). Ceux équipés au mazout sont dans le viseur de 2031 pour les remplacements. Ce sont les priorités.
- Planification des travaux : coordonner les travaux sur plusieurs années, en profitant des aides encore disponibles (prime Habitation jusqu’en septembre 2026, Renopack maintenu).
- Communication avec les locataires : les travaux de rénovation énergétique en location occupée exigent une communication en amont : information sur les dates, les nuisances temporaires, les bénéfices attendus sur les charges.
- Archivage des preuves : conserver les certificats PEB avant et après travaux, les factures, les rapports de réception. Ces documents sont indispensables en cas de contrôle et valorisent le patrimoine lors de futures transactions.
Sources et références
- « Rénovation du bâti wallon : un cadre global pour atteindre la PEB A en 2050 », Wallonie.be
- « Interdiction des chaudières au mazout : quelles sont les mesures prévues », Wallonie.be
- « Les primes Habitation, régime de soutien temporaire 2025-2026 », Logement.wallonie.be
- « Nouvelles obligations PEB et réforme des aides en Wallonie », Certinergie, 16 décembre 2025