Un régisseur qui encaisse des loyers manie des fonds de tiers : la loi lui impose de les faire transiter par un compte de tiers qui ne peut jamais être débiteur, et de les reverser sans délai. Les décisions publiées de l’IPI montrent ce que la Chambre exécutive sanctionne en pratique : les virements en bloc vers le compte du bureau, les prélèvements injustifiés et l’absence pure et simple de compte de tiers.

Que dit la loi sur les fonds de tiers ?

L’article 21/2 de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d’agent immobilier s’applique depuis le 1er août 2018 à l’intermédiaire et au régisseur. Il leur impose d’établir « une distinction entre ses fonds propres et les fonds de tiers ». Les fonds reçus au profit de clients ou de tiers sont versés sur un compte ouvert au nom de l’agent, avec mention de sa qualité. L’agent « manie les fonds de clients ou de tiers par l’intermédiaire de ce compte » et demande toujours qu’ils y soient versés. Le texte ne cite pas les loyers, mais un loyer encaissé pour un propriétaire est un fonds reçu au profit d’un client. Ni ce compte de tiers, global, ni le compte rubriqué, ouvert pour un dossier déterminé, ne peuvent être en débit, supporter un crédit ou servir de sûreté, et toute compensation avec les autres comptes est exclue. En pratique, chaque loyer passe par le compte de tiers, jamais par le compte du bureau.

Dans quels délais faut-il reverser ?

Le paragraphe 4 impose de transférer les fonds à l’ayant droit « dans les plus brefs délais ». Si, pour des motifs fondés, l’agent ne peut pas le faire dans les quatre mois de leur réception, il les verse sur un compte rubriqué, sauf si le total ne dépasse pas 2 500 euros par personne, par opération ou par dossier. Pour le régisseur, une convention contraire peut écarter le transfert rapide : elle permet par exemple de fixer un reversement mensuel. Elle ne dispense pas de faire passer les fonds par le compte de tiers. Enfin, les sommes non réclamées dans les deux ans suivant la clôture du dossier sont versées à la Caisse des dépôts et consignations (paragraphe 6).

Que dit la déontologie de l’IPI ?

Le code de déontologie approuvé par l’arrêté royal du 29 juin 2018 est complété par une directive relative au compte de tiers, qui a la même force obligatoire. Elle tient en quatre articles. L’agent est titulaire d’un compte « exclusivement destiné à réceptionner ou transférer » les fonds de tiers. La convention bancaire prévoit que ce compte « ne présente jamais un solde débiteur », qu’aucun crédit ni compensation n’est possible, et que l’assesseur juridique de la Chambre exécutive peut obtenir de la banque copie de toutes les opérations. L’agent indique le numéro du compte de tiers chaque fois qu’il demande des fonds. Le code ajoute deux règles. L’article 66 exige que les opérations sur ce compte soient faites « d’une manière transparente ». L’article 30 impose de remettre les fonds « sans retard, après décompte » aux ayants droit, lorsqu’ils le demandent.

L’agence peut-elle prélever ses honoraires sur le compte de tiers ?

Le point est plus nuancé qu’on ne le dit souvent. L’article 31 du code autorise le prélèvement de la rémunération de l’agent « de l’accord de son commettant », sur des fonds « définitivement acquis au commettant ». La page de l’IPI sur le compte de tiers écrit pourtant que la créance d’honoraires « ne peut être recouvrée sur le compte de tiers ». La lecture prudente combine les deux : un prélèvement d’honoraires n’est défendable qu’avec l’accord écrit du propriétaire, sur un loyer qui lui revient sans contestation, et avec un décompte qui le montre. La décision 4237 de 2022, citée plus bas, sanctionne des honoraires retenus sur une garantie versée par un acheteur.

La même page de l’IPI rappelle que le compte de tiers est obligatoire « en vertu de la déontologie depuis 1999 ». Les fonds de tiers sont couverts par la garantie financière de l’assurance collective, en cas de faillite ou d’insolvabilité de l’agent, « jusqu’à 250 000 euros par sinistre, par an et par agent immobilier ».

Que sanctionne réellement la Chambre exécutive ?

La base des décisions disciplinaires publiée par l’IPI permet de voir ce qui est puni, décision par décision. Le 29 mars 2024, la Chambre exécutive néerlandophone a infligé un blâme à des agents qui avaient viré des fonds de tiers en bloc vers le compte du bureau (décision 4526). Le 1er avril 2022, pour des virements du même type confiés à un comptable externe, elle a prononcé trois mois de suspension et imposé une formation sur le compte de tiers (décision 4168). Elle y précise que le recours à un exécutant n’ôte pas la responsabilité de l’agent. Le 20 mai 2020, des fonds virés sur le compte du bureau sans instruction du commettant ont valu neuf mois de suspension, dont six effectifs (décision 3685). Le 4 juin 2021, des transferts « pour un moment » du compte de tiers vers une société ont conduit à la radiation (décision 3959).

Du côté francophone, des prélèvements injustifiés (décision 1881, 2021) et une absence de compte de tiers avec des garanties locatives versées sur le compte professionnel (décision 1978, 2022) ont été poursuivis. Leurs résumés publiés ne précisent pas la sanction.

À l’échelle de la profession, le rapport annuel 2025 de l’IPI recense 2 008 dossiers disciplinaires ouverts et 402 décisions, dont 48 radiations et 228 suspensions, pour 11 004 agents inscrits. Il fait état de 621 contrôles de dossiers menés dans les agences. Le rapport ne ventile pas les sanctions par motif : il n’est pas possible de dire quelle part concerne le compte de tiers. En 2019, l’IPI écrivait que la Chambre exécutive venait de sanctionner plusieurs agents « d’une sanction majeure (suspension ou radiation) pour l’absence de compte de tiers ou sa mauvaise gestion ».

Quelle procédure interne mettre en place ?

Les décisions publiées dessinent une procédure que chaque agence de gestion peut formaliser :

  1. Un compte de tiers dédié, avec la convention bancaire prévue par la directive, et son numéro sur chaque appel de loyer.
  2. Aucun loyer sur le compte du bureau, même temporairement : c’est le premier grief des décisions 4526, 4168 et 3685.
  3. Un rythme de reversement écrit dans chaque mandat de gestion, puisque la loi n’admet une dérogation au transfert rapide que par convention.
  4. Un rapprochement régulier entre le solde du compte de tiers et la somme des montants dus à chaque propriétaire.
  5. Des honoraires prélevés seulement avec accord écrit, sur des loyers acquis au propriétaire, et un décompte qui les montre.
  6. Un suivi des fonds anciens : compte rubriqué au-delà de quatre mois et de 2 500 euros, Caisse des dépôts et consignations après deux ans.
  7. Une supervision des délégations : confier la comptabilité à un tiers ne transfère pas la responsabilité.

Cette procédure a aussi une valeur commerciale. Un propriétaire qui hésite entre l’autogestion et un mandat peut vérifier que ses loyers transitent par un compte protégé, contrôlable par l’IPI et couvert par une garantie. Sur les obligations des bailleurs eux-mêmes, voir notre article sur le bailleur « professionnel ». Pour les garanties locatives, qui obéissent à des règles propres, voir notre article sur la garantie locative en Wallonie.

Comment Seido aide-t-il à suivre les loyers encaissés ?

Vous gérez plusieurs biens ? Seido se connecte aux comptes existants de l’agence (ING, Belfius, KBC, BNP Paribas Fortis) par l’open banking, sans changer de banque. Chaque loyer reçu est rapproché automatiquement du bon lot et du bon locataire, et les retards sont signalés. Le rapprochement du compte de tiers part ainsi d’une liste à jour. Voir comment fonctionnent les paiements et l’open banking dans Seido.

Lorsqu’un loyer reste impayé et que le dossier va au contentieux, notre article sur la fin de bail, les dégâts et les impayés détaille les étapes.

Questions fréquentes

Un régisseur peut-il encaisser les loyers sur le compte de son agence ?

Non. La loi du 11 février 2013 impose au régisseur de verser les fonds reçus au profit de ses clients sur un compte de tiers ouvert à son nom avec mention de sa qualité, et de manier ces fonds par ce seul compte. Plusieurs décisions de la Chambre exécutive sanctionnent des fonds de tiers virés sur le compte du bureau, du blâme à la radiation selon la gravité. Le compte de l’agence ne doit recevoir que les honoraires, une fois acquis.

Faut-il un compte rubriqué par propriétaire ?

Pas en principe. Le compte de tiers est un compte global, suffisant pour des reversements réguliers. La loi impose un compte rubriqué, ouvert pour un dossier ou un client, lorsque des fonds ne peuvent pas être transférés dans les quatre mois de leur réception pour des motifs fondés. Cette obligation ne joue pas si le total ne dépasse pas 2 500 euros par personne, par opération ou par dossier.

Le reversement mensuel des loyers est-il permis ?

Oui, s’il est prévu dans la convention avec le propriétaire. La loi impose le transfert « dans les plus brefs délais », sauf, pour le régisseur, convention contraire. Un mandat qui fixe un reversement mensuel, avec un décompte, permet donc de regrouper les loyers. Sans clause, l’agence s’expose au reproche de conserver des fonds sans justification. Le contenu de ce décompte est détaillé dans notre article sur le rapport au propriétaire.

Que couvre la garantie de l’IPI en cas de faillite de l’agence ?

Selon l’IPI, les fonds de tiers sont couverts par la garantie financière de la police d’assurance collective, qui rembourse les garanties et acomptes en cas de faillite ou d’insolvabilité de l’agent. Elle s’applique jusqu’à 250 000 euros par sinistre, par an et par agent immobilier. Pour une agence, c’est un argument à expliquer au propriétaire, avec son plafond.

Sources et références

Dernière mise à jour : juillet 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier ou l’IPI.