Rendre compte au propriétaire n’est pas une option de service : l’article 1993 de l’ancien Code civil l’impose à tout mandataire, et le code de déontologie de l’IPI exige des relevés clairs et détaillés, au moins une fois l’an. Aucun texte n’impose en revanche un rapport mensuel : le rythme se fixe dans le mandat. Le Livre 7 adopté par la Chambre le 16 juillet 2026 reprend cette obligation dans le nouveau contrat de service.

Que dit la loi sur l’obligation de rendre compte ?

L’agence qui gère un bien pour un propriétaire agit comme mandataire, et le Code civil lui impose de rendre compte. L’article 1993 de l’ancien Code civil est court : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration… » Deux obligations s’y lisent. La première est d’expliquer ce qui a été fait. La seconde est de restituer ce qui a été perçu pour le compte du propriétaire. La Cour de cassation en a tiré une conséquence sur la preuve dans un arrêt du 16 juin 2014 (C.13.0527.F). Le mandataire qui invoque la décharge du mandant pour justifier l’exécution de ses obligations doit la prouver selon les règles de preuve du Code civil. L’affaire portait sur une procuration familiale sur des comptes bancaires, pas sur une agence. La règle vaut pourtant pour tout mandataire : c’est à lui de prouver qu’il a rendu compte, pas au propriétaire de prouver le contraire.

Que prévoit le code de déontologie de l’IPI ?

Le code de déontologie approuvé par l’arrêté royal du 29 juin 2018 consacre son titre III aux agents immobiliers administrateurs de biens. L’article 2, 10° range dans cette catégorie le syndic et le régisseur. L’article 69 s’applique donc aussi à l’agence qui gère des biens loués : « les comptes, relevés et états patrimoniaux réalisés par l’agent immobilier administrateur de biens doivent être clairs, détaillés par catégories et types de frais, dépenses et recettes ». Il ajoute que les relevés et états patrimoniaux « doivent être réalisés selon la fréquence conventionnellement ou statutairement prévue, et au minimum une fois l’an ». L’article 30 vise l’intermédiaire ou le régisseur qui perçoit des fonds dont il n’est pas le destinataire final. S’il en est requis, il doit les remettre « sans retard, après décompte, aux ayant-droit ». L’article 71 demande à l’administrateur de formuler « en temps utile » ses conseils et recommandations à son commettant. La base des décisions disciplinaires de l’IPI classe deux décisions, du 2 juillet 2020 et du 18 mai 2021, sous le mot-clé « Décomptes clairs et détaillés ».

Quelles sources fixent le contenu et le rythme ?

Source Ce qu’elle impose Rythme
Ancien Code civil, art. 1993 Rendre compte de la gestion et restituer ce qui a été reçu Non fixé par le texte
Code de déontologie IPI de 2018, art. 69 Comptes, relevés et états clairs, détaillés par catégories et types de frais, dépenses et recettes Fréquence convenue, au minimum une fois l’an
Code de déontologie IPI de 2018, art. 30 Remettre les fonds aux ayants droit, après décompte, s’il en est requis Sans retard
Livre 7 adopté le 16 juillet 2026 (texte de commission, art. 7.4.27) Informer le client de la manière dont le service a été exécuté ; rendre compte des montants gérés et restituer le solde Au moment de la délivrance du service

Le Livre 7 du Code civil change-t-il la donne ?

Pas pour les mandats en cours. La Chambre a adopté le 16 juillet 2026 le Livre 7 « Contrats spéciaux » du Code civil (dossier 56K0743). Dans le texte adopté en commission de la Justice, le mandat devient « un contrat de service » (article 7.4.2). L’article 7.4.27 prévoit que le prestataire « informe le client de la manière dont il a exécuté le service ». Il ajoute : « Le cas échéant, le prestataire rend compte des montants gérés et en restitue le solde au client. » Selon Eubelius, les règles entreront en vigueur le premier jour du douzième mois suivant la publication au Moniteur belge. Elles ne s’appliqueront qu’aux contrats conclus après cette entrée en vigueur. La numérotation citée est celle du texte de commission ; elle peut bouger dans la version publiée. Pour l’agence, le message ne change pas : rendre compte reste le cœur du mandat.

Que doit contenir un décompte propriétaire ?

Le code IPI fixe l’exigence de clarté et de détail, pas une liste de rubriques. En pratique, un décompte qui répond à l’article 69 sépare les recettes des dépenses, par catégorie. Côté recettes, il liste les loyers attendus et encaissés, avec les retards. Côté dépenses, il détaille les charges du bien, les interventions et leur coût, et les honoraires de l’agence. Aucun texte n’exige que les honoraires figurent dans un poste distinct. Les isoler des charges du bien évite pourtant la question la plus fréquente du propriétaire : combien coûte la gestion. Le solde reversé transite par le compte de tiers, dont les règles sont détaillées dans notre article sur les sanctions de l’IPI. En fin de bail, le décompte suit aussi le sort de la garantie locative : voir notre article sur la garantie en fin de bail.

Les interventions appellent deux règles de plus, que le décompte permet de documenter. Pour commander des travaux ou des services, l’administrateur « réclame à son commettant une provision suffisante » (article 74). Il ne peut pas passer commande à une personne avec laquelle il a un lien familial ou juridique. L’exception : l’autorisation ou la ratification du commettant « dûment informé de ce lien » (article 75).

À quel rythme envoyer le rapport ?

Au rythme convenu dans le mandat, et au moins une fois l’an pour les relevés visés par l’article 69 du code IPI. Aucun texte belge n’impose un rapport mensuel ou trimestriel, et nous n’avons trouvé aucune recommandation de fédération sur ce point. Le choix relève donc du contrat. Un rapport mensuel suit le rythme des loyers et des virements au propriétaire, ce qui facilite le rapprochement. Un rapport trimestriel suffit souvent pour un bien sans incident. L’important est d’écrire le rythme dans le mandat et de le tenir. Le propriétaire qui loue plusieurs biens peut aussi relever d’autres règles, abordées dans notre article sur le bailleur professionnel.

Que gagne l’agence à rendre compte sans y penser ?

  • La preuve : un rapport envoyé et daté documente la reddition de comptes que l’agence devra prouver en cas de litige.
  • Moins de questions : les chiffres qui déclenchent les appels, impayés et interventions, sont donnés avant la question.
  • Le renouvellement du mandat : un propriétaire qui voit le travail fait a moins de raisons de changer d’agence.

Comment Seido aide-t-il à rendre compte ?

Vous gérez plusieurs biens ? Seido compose le rapport de gestion à partir des chiffres de la période. On y trouve chaque loyer attendu et encaissé avec son statut, les charges du bien, les interventions et leur coût, et vos honoraires dans un tableau distinct. Rien ne part tant que vous n’avez pas cliqué sur Envoyer. Le propriétaire le reçoit en PDF, dans sa langue, au rythme mensuel ou trimestriel choisi pour lui. Voir le reporting propriétaire.

Questions fréquentes

Un rapport mensuel au propriétaire est-il obligatoire ?

Non. Aucun texte belge n’impose un rapport mensuel. L’article 1993 de l’ancien Code civil oblige le mandataire à rendre compte, sans fixer de rythme. Le code de déontologie de l’IPI de 2018 exige des relevés selon la fréquence convenue, et au minimum une fois l’an. Le rythme mensuel ou trimestriel est donc un choix à inscrire dans le mandat de gestion.

L’article 69 du code IPI vise-t-il le régisseur ou seulement le syndic ?

Les deux. L’article 69 figure dans le chapitre des dispositions communes à tous les agents immobiliers administrateurs de biens. L’article 2, 10° du code définit l’administrateur de biens comme l’agent qui exerce l’activité de syndic ou celle de régisseur. L’agence qui gère des biens loués doit donc tenir des comptes et relevés clairs, détaillés, au moins annuels.

Le Livre 7 s’applique-t-il aux mandats de gestion en cours ?

Non, selon le texte adopté le 16 juillet 2026 tel que le présente Eubelius. Le Livre 7 ne s’appliquera qu’aux contrats conclus après son entrée en vigueur, fixée au premier jour du douzième mois suivant sa publication au Moniteur belge. Les mandats en cours restent régis par l’ancien Code civil, dont l’article 1993 impose déjà de rendre compte.

Qui doit prouver que l’agence a rendu compte ?

L’agence. Dans son arrêt du 16 juin 2014 (C.13.0527.F), la Cour de cassation juge que le mandataire qui invoque la décharge du mandant doit la prouver selon les règles de preuve du Code civil. Un rapport écrit, daté et envoyé est le moyen le plus simple de documenter cette reddition de comptes.

Sources et références

Dernière mise à jour : juillet 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.