Depuis le 1er janvier 2026, une agence doit émettre une facture électronique structurée dès que son client est un assujetti à la TVA belge, et elle doit pouvoir en recevoir. Six mois plus tard, les tolérances sont terminées : ce qui compte désormais, c’est de savoir, facture par facture, qui est le client au sens de la TVA.

Qui doit émettre une facture structurée depuis le 1er janvier 2026 ?

L’obligation figure à l’article 53, § 2bis du Code de la TVA, inséré par la loi du 6 février 2024 et en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Un assujetti établi en Belgique doit émettre une facture électronique structurée, au format Peppol BIS, lorsque son client est un assujetti tenu de communiquer son numéro de TVA pour l’opération. La loi du 10 février 2026 a modifié ce texte sur deux points. Les assujettis non établis sortent du champ. Et une règle de repli s’applique : si le destinataire n’est pas en mesure, pour des raisons techniques, de recevoir une facture structurée, l’émetteur peut envoyer une facture ordinaire. Selon le portail fédéral efacture.belgium.be, l’obligation vaut aussi pour les petites entreprises sous régime de franchise. Le critère n’est donc pas la forme juridique du client, mais son statut TVA et l’opération.

Qui échappe à l’obligation d’émettre ?

Le portail cite quatre exclusions pour l’envoi : les assujettis en faillite, les entreprises qui ne réalisent que des opérations exemptées par l’article 44 du Code de la TVA, les non-établis sans établissement stable, et les assujettis forfaitaires jusqu’au 1er janvier 2028 au plus tard. Il ajoute une règle simple : si l’une des deux parties n’est pas assujettie, l’obligation ne s’applique pas à leurs transactions. Les factures à des clients privés restent donc hors obligation. Mais le portail insiste : même l’entreprise qui ne facture qu’à des particuliers doit être en mesure de recevoir des factures structurées de ses fournisseurs.

Où en sont les tolérances ?

Elles sont terminées. Le SPF Finances avait annoncé le 18 décembre 2025 une tolérance de trois mois, réservée aux entreprises capables de démontrer qu’elles avaient pris des dispositions en temps utile. Il précisait qu’il n’était « absolument pas question d’accorder un report général ». Le même communiqué indiquait que plus d’un demi-million d’entreprises avaient déjà rejoint Peppol. Le 7 avril 2026, le SPF a confirmé la fin de cette tolérance générale. Une tolérance ciblée restait d’application jusqu’au 30 juin 2026 inclus pour l’autofacturation (self-billing). Depuis, l’administration peut encore renoncer à une amende dans des circonstances exceptionnelles, après analyse du dossier, mais le SPF prévient que « cela n’est pas automatique ». La même page rappelle que les petites entreprises sous régime de franchise sont en principe aussi soumises à l’obligation. Le SPF n’a publié aucun nouveau communiqué sur les tolérances depuis cette date.

Quelles amendes l’agence risque-t-elle ?

L’arrêté royal du 8 juillet 2025 a ajouté un barème à l’arrêté royal n° 44 sur les amendes TVA. Il vise la non-disposition des moyens techniques permettant d’émettre et de recevoir une facture électronique structurée : 1 500 euros pour la première infraction, 3 000 euros pour la deuxième, 5 000 euros pour les suivantes. Une infraction ne compte comme deuxième ou suivante que si elle est constatée au moins trois mois après la précédente. Ce barème sanctionne l’absence d’équipement, pas chaque facture irrégulière : les autres manquements de facturation relèvent des barèmes existants. Aucun chiffre public ne dit, à ce jour, combien d’amendes ont été infligées.

Quels flux une agence doit-elle distinguer ?

Flux Client au sens de la TVA Format exigé
Honoraires de gestion Société assujettie (activité taxée, ou option pour la TVA) Facture structurée Peppol
Honoraires de gestion Société qui ne réalise que des opérations exemptées (article 44) Hors obligation, à vérifier au cas par cas
Honoraires de gestion Propriétaire particulier Papier, ou PDF avec l’accord du client
Facture d’artisan L’agence assujettie Facture structurée, que l’agence doit pouvoir recevoir
Facture d’artisan Le propriétaire particulier, l’agence agissant comme mandataire Hors obligation
Facture adressée à une copropriété Association des copropriétaires non assujettie Hors obligation, qualité à vérifier à la BCE

Qui est le client d’une facture d’artisan ?

C’est la question qui décide du format, et elle ne se tranche pas en regardant qui paie. L’obligation dépend du cocontractant, c’est-à-dire du client au sens de la TVA. Si l’artisan facture le propriétaire particulier et que l’agence n’intervient que comme mandataire, aucune facture structurée n’est requise. Si l’agence assujettie commande en son nom et devient le client, la facture est structurée, et l’agence doit pouvoir la recevoir sur Peppol. Le libellé du débiteur sur chaque bon de commande devient donc une décision de conformité. Pour une copropriété, la règle générale s’applique : une association des copropriétaires n’est en principe pas assujettie. Aucune page officielle ne la traite nommément, et la refacturation de travaux par l’agence reste une question TVA à valider avec votre comptable. Le cas du propriétaire qui loue beaucoup est abordé dans notre article sur le bailleur professionnel.

Que prépare l’e-reporting ?

Le 18 juillet 2026, sur proposition du ministre des Finances Jan Jambon, le Conseil des ministres a approuvé un avant-projet de loi sur le rapportage électronique des données de facturation. Le fournisseur et son client devront transmettre ces données à l’administration en temps quasi réel. Pour les assujettis concernés, la liste annuelle des clients assujettis disparaîtrait. L’avant-projet est transmis pour avis à l’Autorité de protection des données et au Conseil d’État : ce n’est pas encore une loi. Le communiqué ne donne pas de date d’application. La FAQ officielle renvoie à l’accord de gouvernement, qui vise 2028. Pour une agence, le rapprochement entre facture, intervention et paiement pourrait alors devenir une donnée transmise, et plus seulement une pièce comptable.

Quelle check-list pour l’été ?

  1. Vérifier le statut TVA de chaque propriétaire client : particulier, société assujettie, société qui ne réalise que des opérations exemptées.
  2. Obtenir l’accord écrit des propriétaires particuliers qui reçoivent leurs factures d’honoraires en PDF.
  3. Tester la réception Peppol de l’agence avant les factures d’artisans de juillet à septembre.
  4. Fixer le débiteur sur chaque bon de commande : agence, propriétaire ou copropriété.
  5. Faire valider les refacturations de travaux par le comptable.

Les honoraires retenus sur les loyers transitent par le compte de tiers, dont les règles sont détaillées dans notre article sur les sanctions de l’IPI. Leur présentation au propriétaire est traitée dans notre article sur le rapport au propriétaire.

Comment Seido aide-t-il à relier facture et intervention ?

Vous gérez plusieurs biens ? Avec le portail prestataire de Seido, vos propres artisans reçoivent la mission sur leur téléphone et déposent leur devis et leurs photos dans le dossier de l’intervention, horodatés. Quand la facture arrive, le dossier qui la justifie est déjà constitué. Voir le portail prestataire.

Questions fréquentes

Une agence doit-elle envoyer une facture Peppol à un propriétaire particulier ?

Non. L’obligation ne vise que les opérations entre assujettis : si l’une des deux parties n’est pas assujettie, elle ne s’applique pas. Pour un client privé, le portail officiel admet la facture papier, ou la facture PDF sous réserve du consentement du client. L’agence doit en revanche pouvoir recevoir les factures structurées de ses propres fournisseurs.

Quelle amende pour une agence qui ne peut pas recevoir de factures Peppol ?

L’arrêté royal du 8 juillet 2025 prévoit 1 500 euros pour une première infraction, 3 000 euros pour la deuxième et 5 000 euros pour les suivantes. Il vise le fait de ne pas disposer des moyens techniques d’émettre et de recevoir des factures structurées. Chaque palier suppose une nouvelle constatation, au moins trois mois après la précédente.

La tolérance de l’administration est-elle prolongée ?

Non. La tolérance du premier trimestre 2026 a pris fin le 31 mars, et celle qui visait l’autofacturation le 30 juin 2026. Selon le SPF Finances, l’administration peut encore renoncer à une amende dans des circonstances exceptionnelles, après analyse du dossier, mais cette décision n’est pas automatique. Aucun nouveau communiqué n’a été publié depuis le 7 avril 2026.

Une facture adressée à une copropriété doit-elle passer par Peppol ?

En principe non, car une association des copropriétaires n’est en règle générale pas assujettie à la TVA, et l’obligation ne vaut qu’entre assujettis. Sa qualité se vérifie à la Banque-Carrefour des Entreprises, dans la rubrique des qualités. Aucune source officielle ne traite nommément ce cas : faites valider les refacturations de travaux par votre comptable.

Une société patrimoniale doit-elle recevoir des factures structurées ?

Cela dépend de son statut TVA. Une société qui ne réalise que des opérations exemptées par l’article 44 du Code de la TVA, comme la location résidentielle, figure parmi les exclusions citées par le portail officiel. Si elle a opté pour la TVA sur certaines locations ou exerce une autre activité taxée, c’est un assujetti ordinaire, et les honoraires de l’agence doivent lui parvenir en facture structurée.

Sources et références

Dernière mise à jour : juillet 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.