Un parc de kots réparti entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre relève de trois régimes différents : durée, garantie, préavis de l’étudiant et fin du bail n’y obéissent pas aux mêmes règles. Le point commun est la garantie, plafonnée à deux mois de loyer. Voici les trois baux étudiants côte à côte, et les dates qu’une agence doit tenir avant la rentrée.
Quel régime s’applique à un kot selon la région ?
Les trois régions ont chacune un régime propre au logement étudiant, mais il ne s’applique pas de la même façon. À Bruxelles, le chapitre du Code bruxellois du Logement consacré au bail de logement étudiant (articles 253 à 256) ne s’applique que si les parties consentent à ce régime et si le preneur prouve son inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 définit le bail étudiant comme le bail d’un bien loué par ou pour le compte d’un étudiant « dans le cadre de l’accomplissement de ses études ». Est étudiant la personne « régulièrement inscrite » dans l’enseignement secondaire ou supérieur. En Flandre, le titre III du Vlaams Woninghuurdecreet s’applique d’office dès que l’étudiant ne fait pas du kot sa résidence principale, et ses règles sont impératives. Pour une agence, la première question est donc simple : à Bruxelles, le bail mentionne-t-il expressément le régime étudiant ? Sans cet accord, ce sont les règles ordinaires qui s’appliquent.
Comment se comparent les trois baux étudiants ?
| Bruxelles | Wallonie | Flandre | |
|---|---|---|---|
| Texte | Code bruxellois du Logement, art. 253 à 256 | Décret du 15 mars 2018, art. 78 à 82/1 | Woninghuurdecreet, titre III (art. 53 à 64) |
| Application | Si les parties y consentent et si l’étudiant prouve son inscription | Bail conclu par ou pour un étudiant régulièrement inscrit | D’office si le kot n’est pas la résidence principale ; règles impératives |
| Preuve d’inscription | Dans les 2 mois de l’entrée en jouissance | À la signature (attestation ou demande), preuve dans les 6 mois, prorogeable de 2 mois | Condition de la définition : être inscrit dans un établissement qui offre un enseignement à temps plein |
| Durée | 12 mois sauf durée inférieure ; au-delà de 12 mois, hors régime | 1 an sauf durée inférieure ; prorogé d’un an si l’étudiant reste sans opposition du bailleur | Aucune durée légale : celle du contrat |
| Garantie locative | 2 mois de loyer maximum (baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024) ; caution personnelle cumulable | 2 mois de loyer maximum (depuis le 1er juin 2023) | 2 mois de loyer maximum, versés au plus tôt 3 mois avant l’entrée en vigueur |
| Résiliation par l’étudiant | À tout moment, préavis de 2 mois ; baux de 3 mois ou moins non résiliables anticipativement | Préavis de 2 mois et indemnité de 3 mois ; pas de préavis après le 15 mars, sauf décès d’un parent | Seulement en cas de fin d’études ou de décès d’un parent, préavis de 2 mois |
| Fin du bail | Le bailleur donne congé au moins 3 mois avant l’échéance | Fin de plein droit au terme convenu | Fin automatique au terme ; toute clause de reconduction tacite est réputée non écrite |
Quelles dates une agence doit-elle tenir ?
Trois échéances structurent le calendrier d’un parc de kots. En Wallonie, l’étudiant ne peut plus donner préavis après le 15 mars. L’article 81 du décret prévoit un préavis de deux mois et une indemnité de trois mois de loyer. L’indemnité n’est pas due en cas de refus d’inscription ou d’abandon d’études attesté, de cession agréée par le bailleur ou de décès d’un parent. Seul le décès permet encore un préavis après le 15 mars. À Bruxelles, le bailleur qui veut récupérer le kot à l’échéance doit donner congé au moins trois mois avant, soit fin mai pour un bail qui se termine fin août. En Flandre, le bail prend fin automatiquement au terme convenu.
Avant l’entrée dans les lieux, les règles diffèrent aussi. En Flandre, l’étudiant peut le résilier avant son entrée en vigueur : sans indemnité s’il le fait plus de trois mois avant, avec une indemnité de deux mois de loyer en deçà. À Bruxelles, une résiliation avant l’entrée reste possible jusqu’à un mois avant, pour de justes motifs, contre une indemnité d’un mois de loyer. Pour une agence, ces dates se traduisent en alertes par bail : congés bruxellois de mai, fenêtre wallonne du 15 mars, et signatures flamandes à moins de trois mois de l’entrée.
Quelle garantie demander ?
Deux mois de loyer au maximum dans les trois régions. En Wallonie, l’article 82/1 du décret plafonne la garantie du bail étudiant à deux mois depuis le 1er juin 2023. En Flandre, l’article 62 du Woninghuurdecreet fixe le même plafond, avec un versement au plus tôt trois mois avant l’entrée en vigueur du bail. À Bruxelles, l’article 248 du Code limite la garantie à deux mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, et précise que la caution personnelle peut s’y ajouter « pour le bail étudiant ». Une réserve : l’article 248 figure parmi les règles du bail de résidence principale, que l’article 255 ne rend applicables au kot que s’il est la résidence principale de l’étudiant. Sa mention expresse du bail étudiant montre toutefois que le législateur vise aussi le kot. La brochure juridique de la Région reprend ces deux mois.
Que dit l’offre de logements étudiants à Bruxelles ?
Le premier monitoring du logement étudiant de perspective.brussels, réalisé en décembre 2025 et publié en janvier 2026, recense 11 305 unités de logement spécifiquement destinées aux étudiants dans la Région. Plus de 137 000 étudiants y étaient inscrits en 2022-2023. Les acteurs privés d’intérêt commercial gèrent 52,77 % de ces unités, soit 5 966 ; les acteurs privés d’intérêt public en gèrent 42,20 %, soit 4 771. Rapportées aux quelque 37 200 étudiants qui cherchent un logement, ces unités couvrent 30,4 % de la demande ; rapportées à l’ensemble des inscrits, 8,2 % seulement. Ces chiffres ne comptent que les logements destinés aux étudiants, pas l’ensemble des appartements qu’ils louent sur le marché. Pour une agence, ils confirment une demande structurellement supérieure à l’offre dédiée. À Bruxelles, les biens destinés aux étudiants peuvent obtenir un label spécifique (article 254 du Code). En Wallonie, l’article 78 du décret permet au Gouvernement de créer un label « logement étudiant de qualité ».
Quelle check-list pour la rotation d’été ?
- Vérifier le régime de chaque bail : accord des parties sur le régime étudiant à Bruxelles, résidence principale ou non en Flandre.
- Collecter les preuves d’inscription dans les délais : 2 mois à Bruxelles, 6 mois en Wallonie.
- Plafonner la garantie à deux mois de loyer partout.
- Planifier les congés bruxellois trois mois avant l’échéance.
- Enchaîner états des lieux de sortie et d’entrée sur les kots qui changent d’occupant.
Les modèles de bail gratuits posent des problèmes propres, détaillés dans notre article sur les baux types gratuits. La valeur d’un état des lieux numérique est traitée dans l’article sur l’état des lieux digital. Pour la sélection des candidats, voir l’article sur les pièces autorisées par région.
Comment Seido aide-t-il à suivre ces échéances ?
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Questions fréquentes
Un étudiant peut-il quitter son kot en avril en Wallonie ?
En principe non. L’article 81 du décret wallon interdit à l’étudiant de donner préavis après le 15 mars. La seule exception est le décès d’un parent ou de la personne qui pourvoit à son entretien, sur preuve. Avant le 15 mars, il peut résilier à tout moment avec un préavis de deux mois et une indemnité de trois mois de loyer, sauf refus d’inscription, abandon d’études attesté ou cession acceptée par le bailleur.
Le régime étudiant s’applique-t-il automatiquement à Bruxelles ?
Non. L’article 253 du Code bruxellois du Logement exige que les parties consentent à l’application de ce régime et que le preneur prouve son inscription dans un établissement d’enseignement. Si le bail ne le prévoit pas, les règles générales s’appliquent. À l’inverse, en Flandre, le titre III du Woninghuurdecreet s’applique d’office dès que le kot n’est pas la résidence principale de l’étudiant.
Un bail kot flamand se renouvelle-t-il tacitement ?
Non. L’article 63 du Woninghuurdecreet prévoit que le bail prend fin à l’expiration de la durée convenue, et répute non écrite toute clause de reconduction tacite en l’absence de congé. L’agence qui veut garder l’étudiant l’année suivante doit donc conclure un nouveau bail. La durée elle-même n’est pas fixée par le décret : c’est celle du contrat.
Quelle garantie pour un kot loué à un étudiant bruxellois ?
Deux mois de loyer au maximum, selon l’article 248 du Code bruxellois du Logement, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Le même article permet de cumuler une caution personnelle avec la garantie pour le bail étudiant. La brochure juridique de la Région confirme ces deux mois. Pour un kot qui n’est pas la résidence principale de l’étudiant, l’application repose sur cette mention expresse du bail étudiant.
Sources et références
- Code bruxellois du Logement, art. 248 et 253 à 256, texte consolidé, Justel
- Brochure juridique « bail d’habitation », Région de Bruxelles-Capitale, janvier 2025
- Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 2, 78 à 82/1, Justel
- Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, titre III, art. 53 à 64, Codex Vlaanderen
- Monitoring du logement étudiant en Région de Bruxelles-Capitale, n° 1, perspective.brussels, janvier 2026
Dernière mise à jour : août 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.