Le 17 septembre 2026, par son arrêt n° 105/2026, la Cour constitutionnelle a rejeté le recours des fédérations immobilières contre l’entrée en vigueur de l’interdiction des loyers abusifs à Bruxelles. Elle l’a fait sans examiner le fond : pour une agence qui reloue, les règles appliquées depuis le 1er mai 2025 restent donc en place, et le dossier de justification du loyer reste la meilleure protection.

Que visait le recours rejeté le 17 septembre ?

Le recours a été introduit le 23 octobre 2025 par sept parties : l’Union professionnelle du secteur immobilier (UPSI), Embuild, la Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB), un syndicat de propriétaires, Federia et deux propriétaires. Il visait l’ordonnance bruxelloise du 10 avril 2025, publiée au Moniteur belge le 30 avril 2025. Ce texte fixe au 1er mai 2025 l’entrée en vigueur des articles 8 à 13 de l’ordonnance du 28 octobre 2021, qui instaure une commission paritaire locative et lutte contre les loyers abusifs. Dix associations sont intervenues du côté des locataires, dont le RBDH, le Syndicat des Locataires et Badala. L’audience s’est tenue le 1er juillet 2026, à la demande des requérants. L’arrêt n° 105/2026 (rôle 8569) a été rendu le 17 septembre 2026. Son dispositif tient en une phrase : « la Cour rejette le recours ».

Pourquoi la Cour n’a-t-elle pas jugé le fond ?

La Cour a écarté le recours pour deux raisons de procédure, sans se prononcer sur le droit de propriété. D’abord, elle se déclare incompétente pour la grille. Les requérants jugeaient la grille « pas fiable ni représentative des prix du marché ». Pour la Cour, cette critique « porte en réalité sur l’arrêté du 19 octobre 2017 » qui règle la grille, modifié en 2022. Un arrêté du Gouvernement échappe à son contrôle (point B.10). Ensuite, les autres griefs visaient le champ de l’interdiction et le manque de clarté des notions d’« éléments de confort substantiels » et de « défauts de qualité substantiels ». Ils sont en réalité dirigés contre l’ordonnance de 2021 elle-même, que le texte de 2025 n’a pas modifiée. Le délai de six mois pour attaquer cette ordonnance étant expiré, ces griefs sont « irrecevable[s] ratione temporis » (point B.11). L’arrêt ne valide donc pas la grille et ne la condamne pas non plus : il laisse le dispositif tel qu’il fonctionne depuis mai 2025.

Qu’est-ce qui reste en vigueur pour vos relocations ?

Trois règles du Code bruxellois du Logement continuent de s’appliquer à chaque nouveau bail d’habitation. Le bail doit mentionner « le loyer de référence du bien visé ou l’intervalle de loyers autour du loyer de référence » (article 218, § 1er, 4bis°). Le loyer est présumé abusif lorsqu’il « dépasse de vingt pour cent son loyer de référence ». Cette présomption tombe si l’écart est justifié par des « éléments de confort substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement » (article 224). Enfin, depuis le 1er mai 2025, « le bailleur est tenu de ne pas proposer un loyer abusif ». À défaut, le preneur peut demander une révision (article 224/1). Il peut saisir la commission paritaire, dont l’avis n’est pas contraignant, ou le juge de paix. La révision prend effet au plus tôt quatre mois avant la demande en justice. Pour l’agence, la conséquence pratique est simple : chaque relocation bruxelloise commence par une simulation du loyer de référence, et chaque loyer au-delà de +20 % doit s’appuyer sur un dossier.

Que dit la Région après l’arrêt ?

Côté Région, la secrétaire d’État au Logement Karine Lalieux a salué une décision qui « sécurise un outil essentiel pour mieux protéger les locataires », selon L’Avenir. À la RTBF, elle annonce une actualisation en deux chantiers : « Nous tablons sur un travail de plusieurs mois pour disposer d’une grille actualisée d’ici deux ans ». Le 22 septembre, sur BX1, elle ajoute : « Il est important de revoir la grille des loyers. Nous devons intégrer des nouveaux éléments et lancer un observatoire des loyers pour voir la hauteur des loyers. » BX1 écrit de son côté que la grille devrait être revue dans le courant de l’année 2027, après un premier rapport de cet observatoire.

Le débat peut-il revenir devant la Cour ?

Oui, par la voie préjudicielle. Lorsqu’une question sur la constitutionnalité d’une ordonnance est soulevée devant une juridiction, celle-ci doit en principe la poser à la Cour constitutionnelle (loi spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle, art. 26). Propriétaires et locataires peuvent ainsi demander qu’une question préjudicielle soit posée à la Cour. C’est la voie qu’avaient suivie deux juges de paix pour le moratoire hivernal, tranché par l’arrêt n° 131/2025 que nous analysons dans notre article sur le moratoire hivernal devant la Cour constitutionnelle.

Que montrent les chiffres de la commission paritaire locative ?

Le rapport d’activité 2025 de Bruxelles Logement donne la mesure du dispositif sur sa première année complète. La commission paritaire locative, opérationnelle depuis octobre 2024, a reçu 124 demandes en 2025 et rendu 71 décisions. Elle a jugé le loyer abusif dans 14 cas, soit 11 % des demandes et 20 % des décisions. Dans ces 14 dossiers, le loyer moyen réel était de 1 697 euros pour un loyer de référence moyen de 1 147 euros, soit 48 % d’écart. Les fédérations, dans leur communiqué, avancent le chiffre de 22 % de loyers « jugés abusifs » ; il ne correspond pas exactement aux décomptes du rapport. Pour une agence, ces chiffres donnent un ordre de grandeur utile. Les dossiers qui aboutissent à un constat d’abus concernent en moyenne des écarts importants, bien au-delà du seuil de 20 %. La commission a par ailleurs jugé 33 loyers non abusifs, et 16 dossiers n’ont pas trouvé d’unanimité.

Notre article sur l’écart entre la grille et le marché détaille ces chiffres et les compare aux analyses d’annonces.

Quelle checklist pour justifier un loyer au-delà de +20 % ?

Le seul motif légal qui renverse la présomption est un confort substantiel propre au logement ou à son environnement. La justification tient donc en pièces, pas en arguments de marché :

  1. La simulation du loyer de référence, datée, avec l’intervalle retenu et les caractéristiques encodées : superficie, nombre de chambres, état, certificat PEB.
  2. La liste des éléments de confort qui expliquent l’écart : terrasse, jardin, garage, ascenseur, équipements de cuisine et de salle de bain, isolation.
  3. Les preuves de ces éléments : factures de travaux, certificat PEB, photos datées, plan.
  4. L’état des lieux d’entrée, qui fixe l’état réel du logement au début du bail.
  5. Le loyer de référence reporté dans le bail, conformément à l’article 218, § 1er, 4bis°.

Cette liste ne garantit pas le résultat, puisque la commission et le juge apprécient. Elle évite en revanche de devoir reconstituer un dossier après coup, quand le locataire a déjà introduit sa demande. Pour le calendrier de l’actualisation de la grille, voir notre article sur le report de l’actualisation.

Comment Seido aide-t-il à conserver cette justification ?

Vous gérez plusieurs biens ? Seido conserve sur la fiche de chaque lot le loyer pratiqué, son historique et les indexations appliquées, avec les documents du bail. Les pièces qui justifient un loyer restent attachées au lot, et non dispersées dans des boîtes mail. Voir comment Seido suit les échéances et obligations du cadre belge.

Questions fréquentes

L’arrêt 105/2026 rend-il la grille des loyers plus contraignante ?

Non. L’arrêt ne modifie aucune règle. Il rejette un recours qui aurait pu annuler l’entrée en vigueur de l’interdiction des loyers abusifs. La portée de la grille reste celle fixée par le Code bruxellois du Logement depuis le 1er mai 2025 : loyer de référence obligatoire dans le bail, présomption d’abus au-delà de 20 %, révision possible à la demande du locataire. La Cour ne s’est pas prononcée sur la fiabilité de la grille elle-même.

Faut-il revoir les baux conclus depuis mai 2025 ?

Pas à cause de l’arrêt, qui ne change rien au droit applicable. En revanche, un bail conclu depuis mai 2025 à un loyer supérieur de plus de 20 % au loyer de référence peut faire l’objet d’une demande de révision. Vérifier que chacun de ces baux mentionne le loyer de référence et dispose d’un dossier de justification reste une bonne pratique, surtout pour les biens les plus éloignés de la grille.

Quand la nouvelle grille entrera-t-elle en vigueur ?

Aucune date n’est fixée. Le 17 septembre 2026, Karine Lalieux a annoncé une grille actualisée « d’ici deux ans », en deux chantiers. BX1 évoque une révision dans le courant de 2027, après un premier rapport d’un observatoire des loyers. D’ici là, la grille actuelle reste la seule référence légale pour les baux bruxellois.

Un propriétaire peut-il contester la grille devant un juge de paix ?

Un juge de paix saisi d’un litige locatif peut poser une question préjudicielle à la Cour constitutionnelle sur le dispositif (loi spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle, art. 26). Cela suppose un litige individuel en cours, par exemple une demande de révision de loyer. C’est le juge qui apprécie si la question doit être posée : la loi prévoit des exceptions. Pour une agence, ce n’est pas une stratégie de gestion, mais un élément à connaître si un mandant veut aller en justice.

Sources et références

Dernière mise à jour : septembre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.