Quand un locataire demande la fibre optique en copropriété, deux accords coexistent : celui de l’immeuble pour les parties communes, celui du bailleur pour l’appartement. Le syndic ne peut refuser l’installation de la fibre dans l’immeuble que pour trois motifs prévus par la loi. Le reste, des délais à l’état des lieux de sortie, c’est l’agence qui le pilote.

Qui donne l’accord pour la fibre optique en copropriété ?

La demande du locataire touche deux espaces qui n’obéissent pas aux mêmes règles. Les gaines, la cave et la cage d’escalier sont des parties communes. Pour elles, l’article 3.82 du Code civil organise un régime propre. Il vise les copropriétaires individuels et les opérateurs agréés. Ils ont « légalement et à titre gratuit le droit d’installer » des câbles et équipements « dans ou sur les parties communes ». Le locataire n’est pas cité : en pratique, il passe par l’opérateur, ou par son bailleur. L’appartement, lui, relève du bail. Faute d’infrastructure intérieure adaptée à la fibre, le règlement européen sur les infrastructures gigabit permet à l’opérateur d’amener son réseau dans les locaux de l’abonné. C’est « sous réserve de l’accord du propriétaire et/ou de l’abonné, conformément au droit national » (article 11). L’agence obtient donc l’accord écrit du bailleur pour les travaux dans le logement. Elle laisse l’opérateur conduire la procédure des parties communes.

Le syndic peut-il refuser l’installation de la fibre ?

Pas librement. Celui qui veut installer l’infrastructure écrit d’abord au syndic, ou à tous les copropriétaires s’il n’y en a pas. Il envoie, au moins deux mois avant les travaux, un recommandé décrivant les travaux et justifiant l’amélioration attendue. Les copropriétaires ou l’association des copropriétaires peuvent former opposition par recommandé, dans les deux mois de la réception. Après ce délai, ils sont déchus de ce droit. L’opposition doit reposer sur un intérêt légitime, que l’article 3.82 limite à trois situations. Une telle infrastructure existe déjà dans les parties communes concernées. Les travaux causent d’importants dommages à l’apparence de l’immeuble, à l’usage des parties communes, à l’hygiène ou à la sécurité. Ou ils n’améliorent pas l’infrastructure, voire alourdissent la charge financière des autres copropriétaires ou utilisateurs. Un refus de principe n’est donc pas prévu par le texte. Et l’article réserve l’opposition aux copropriétaires ou à leur association, pas au syndic seul.

Ce que le syndic fait, et ce qu’il ne fait pas

Vu depuis l’agence, le rôle du syndic se résume à quelques points tirés de l’article 3.82 :

  • il reçoit le recommandé de l’opérateur ou du copropriétaire, et le délai d’opposition court à partir de cette réception ;
  • il est le partenaire de la concertation : l’installateur s’engage à se concerter de bonne foi avec lui ;
  • il peut à tout moment suivre les travaux et demander des informations à l’opérateur ;
  • il ne réclame pas de redevance pour l’accès : le droit est accordé à titre gratuit ;
  • il n’oppose pas de refus sans l’un des trois motifs légaux.

L’association des copropriétaires peut aussi décider de réaliser elle-même les travaux. Elle doit alors les commencer au plus tard six mois après la réception de son propre recommandé.

Oui, et il ne date pas d’hier. La loi du 21 mars 1991 vise tout opérateur d’un réseau public de communications électroniques. Elle l’autorise à faire usage du domaine public et des propriétés pour établir ses câbles (article 97). Son article 99 lui permet, à titre gratuit, de fixer des supports sur les murs et façades donnant sur la voie publique. Il cherche d’abord un accord avec le propriétaire. À défaut, il envoie un recommandé décrivant l’endroit et la méthode. Le propriétaire dispose alors de huit jours francs pour introduire une réclamation motivée auprès de l’IBPT. Cette réclamation suspend les travaux, et l’IBPT décide dans le mois. Enfin, l’article 100 vise les travaux de raccordement dans les bâtiments. Ils « doivent être tolérés par le propriétaire et l’ayant droit, à moins qu’ils aient accepté de supporter le coût supplémentaire d’une contre-proposition ». Les câbles restent la propriété de l’opérateur, même installés dans les parties communes (article 97, § 2).

Le droit européen renforce ce socle. Le règlement (UE) 2024/1309, applicable depuis le 12 novembre 2025, abroge la directive 2014/61/UE. Son article 11 donne à l’opérateur le droit d’accéder à l’infrastructure physique intérieure existante quand la dupliquer est techniquement impossible ou n’est pas économiquement viable. Le titulaire du droit d’utiliser cette infrastructure fait droit aux demandes écrites raisonnables, à des conditions équitables, raisonnables et non discriminatoires.

Quels délais prévoir entre la demande et le raccordement ?

Les délais légaux ne concernent que la procédure. Aucun des textes cités ne fixe de délai pour le raccordement commercial lui-même.

Étape Délai Source
Recommandé au syndic avant les travaux dans les parties communes Au moins 2 mois avant Code civil, art. 3.82
Opposition des copropriétaires ou de l’association 2 mois après réception Code civil, art. 3.82
Travaux réalisés par l’association elle-même Début au plus tard 6 mois après réception de son recommandé Code civil, art. 3.82
Réclamation contre une fixation en façade 8 jours francs Loi du 21 mars 1991, art. 99
Décision de l’IBPT sur la réclamation 1 mois Loi du 21 mars 1991, art. 99

Pour l’agence, la conséquence est simple : si l’immeuble n’est pas encore équipé, le locataire attend au moins deux mois. Mieux vaut le lui dire dès sa demande.

Qui paie l’installation de la fibre dans l’immeuble ?

Pour les parties communes, la loi écarte le coût de la copropriété. L’article 3.82 n’ouvre le droit d’installer que si les autres copropriétaires et l’association n’en supportent pas les charges financières. Celui qui a installé l’infrastructure pour son propre compte en reste propriétaire. Le règlement européen prévoit de son côté que l’opérateur déploie son réseau « à ses frais jusqu’au point d’accès » (article 11). Ce qui se passe ensuite dans l’appartement relève d’abord du contrat entre le locataire et son opérateur. L’agence a pourtant intérêt à régler une question que ce contrat ignore souvent : qui reprend les finitions. Une goulotte, un percement rebouché ou une prise déplacée peuvent opposer bailleur et locataire à la sortie. Le plus sûr est d’inscrire ces points dans l’accord écrit du bailleur. Indiquez le tracé du câble, l’emplacement de la prise et le nombre de percements. Précisez aussi si l’installation reste en place au départ du locataire. Ce document évite de devoir reconstituer, trois ans plus tard, ce qui avait été autorisé.

Que faire en cas de dégâts pendant les travaux ?

L’article 3.82 impose à l’installateur d’exécuter les travaux « de la manière qui engendre le moins de nuisances possible pour les occupants ». Les copropriétaires, les occupants et le syndic peuvent suivre le chantier et demander des informations à l’opérateur. Ni cet article ni les articles 97 à 100 de la loi de 1991 ne prévoient de procédure particulière pour les dégâts. Tout repose donc sur la preuve. L’agence peut :

  • photographier l’appartement avant le passage du technicien, avec le locataire ;
  • demander au syndic des photos datées des parties communes concernées ;
  • signaler tout dommage par écrit à l’opérateur, en copie au bailleur et au syndic ;
  • joindre les photos après travaux au dossier du bien.

Si le bailleur doit réclamer une réparation, ces pièces font la différence. Leur collecte suit la même logique que celle d’un état des lieux digital : des photos datées, rattachées au bon logement.

Que vérifier à l’état des lieux de sortie ?

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement rend les articles 1730 et 1731 du Code civil applicables à tous les baux d’habitation. L’article 1730, § 2, est utile ici. Si des modifications importantes sont apportées aux lieux après l’état des lieux, chaque partie peut exiger un avenant, établi contradictoirement et à frais communs. L’article 1731, § 2, fixe la règle de sortie : le locataire « doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état ». Seuls la vétusté et la force majeure font exception. Sans avenant, une prise fibre et ses percements peuvent donc être discutés comme une modification du logement. Avec un avenant et l’accord écrit du bailleur, la question est réglée d’avance. En Wallonie, ces deux articles sont abrogés pour le bail d’habitation par le décret du 15 mars 2018. Vérifiez donc le texte applicable dans la région du bien. Les litiges de sortie sont détaillés dans notre article sur la fin de bail, les dégâts et les impayés.

Comment l’agence suit-elle la demande de bout en bout ?

  1. Recevoir la demande par écrit, sur un canal traçable. Notre article sur WhatsApp et les locataires rappelle les limites des messageries.
  2. Vérifier l’immeuble : coordonnées du syndic, infrastructure déjà présente, recommandé éventuellement reçu.
  3. Obtenir l’accord écrit du bailleur pour les travaux privatifs : tracé, prise, percements, sort de l’installation au départ.
  4. Informer le locataire des délais, dont les deux mois de la procédure des parties communes.
  5. Documenter avant et après : photos datées du logement et, via le syndic, des parties communes.
  6. Clôturer : avenant à l’état des lieux, dossier du bien complété, propriétaire informé dans son rapport de gestion.

Les immeubles neufs seront-ils prêts pour la fibre ?

Progressivement. L’article 10 du règlement (UE) 2024/1309 vise les bâtiments neufs et les rénovations de grande ampleur. Il s’applique quand la demande de permis est introduite après le 12 février 2026. Ils doivent être équipés d’une infrastructure physique intérieure adaptée à la fibre et d’un câblage intérieur en fibre optique. Les immeubles collectifs concernés reçoivent en plus un point d’accès. En Belgique, une loi du 11 mars 2026 a inséré un article 28/1 dans la loi du 13 juin 2005. En vigueur depuis le 6 avril 2026, il charge le Roi de définir les spécifications techniques. À la mi-juin 2026, l’IBPT publiait encore une proposition d’arrêté royal.

Comment Seido aide-t-il à suivre une demande de fibre ?

Vous gérez plusieurs biens ? Dans Seido, la demande du locataire devient une intervention suivie étape par étape, du signalement à la clôture. Le locataire voit où en est sa demande sans vous appeler. Les photos avant et après restent sur la fiche, utiles le jour de l’état des lieux de sortie. Voir comment fonctionne le suivi d’intervention en temps réel.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il refuser la fibre dans son appartement ?

Pour les travaux dans le logement, son accord compte. Le règlement européen subordonne le raccordement dans les locaux de l’abonné à l’accord du propriétaire et/ou de l’abonné, conformément au droit national. Pour les parties communes, en revanche, l’opposition suit l’article 3.82. Elle se forme dans les deux mois, pour l’un des trois motifs légaux. L’agence a donc intérêt à présenter au bailleur une demande précise : tracé, prise, percements.

Faut-il un vote de l’assemblée générale ?

L’article 3.82 du Code civil ne prévoit pas de vote préalable. Il organise une notification par recommandé, au moins deux mois avant les travaux, puis un délai d’opposition de deux mois. L’opposition doit reposer sur un intérêt légitime limité à trois situations. Sans opposition dans ce délai, les copropriétaires et l’association sont déchus de leur droit de s’y opposer.

Les câbles posés appartiennent-ils à la copropriété ?

Non. Selon l’article 3.82, celui qui a installé l’infrastructure pour son propre compte en reste propriétaire, même si elle se trouve dans les parties communes. La loi du 21 mars 1991 le confirme pour l’opérateur : ses câbles restent sa propriété, même installés dans les parties communes d’un bâtiment. La copropriété n’en supporte pas non plus les charges financières.

Le locataire doit-il retirer la fibre en partant ?

Tout dépend de ce qui a été convenu. À Bruxelles, le locataire doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux, sauf vétusté ou force majeure. Une installation autorisée par écrit et inscrite dans un avenant à l’état des lieux ne pose pas de difficulté. Sans trace écrite, prise et percements peuvent être discutés à la sortie. D’où l’intérêt de régler ce point dès l’installation.

Sources et références

Dernière mise à jour : octobre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.