Voor de winter volgt een Belgische huurportefeuille drie kalenders voor het nazicht van verwarmingsketels: gas om de twee jaar in Brussel en Vlaanderen, om de drie jaar in Wallonië voor kleine ketels, en stookolie elk jaar overal. De huurder regelt in principe het nazicht, de verhuurder levert en vervangt de rookmelders. Hier zijn de regels per gewest, en de planning die voor oktober vast moet liggen.
Welk ketelnazicht is in elk gewest verplicht?
De drie gewesten leggen een periodiek nazicht van verwarmingsketels op, met frequenties die niet samenvallen. In Brussel legt het besluit van 21 juni 2018 over de controle en het onderhoud van verwarmingssystemen het ritme vast in artikel 2.2.1: minstens om de twee jaar voor gasketels, elk jaar voor vloeibare of vaste brandstof. In Wallonië voorziet artikel 13 van het besluit van 29 januari 2009 in een jaarlijks nazicht voor vaste en vloeibare brandstof. Voor gas is een nazicht nodig om de drie jaar tot 100 kW nominaal nuttig vermogen, om de twee jaar daarboven. In Vlaanderen legt artikel 8 van het besluit van 8 december 2006 een jaarlijks onderhoud op voor vaste brandstof, ongeacht het vermogen. Vanaf 20 kW is stookolie jaarlijks en komt gas om de twee jaar aan de beurt. De Vlaamse tekst laat drie maanden speling tussen twee onderhoudsbeurten.
Hoe verhouden de drie regelingen zich tot elkaar?
| Brussel | Wallonië | Vlaanderen | |
|---|---|---|---|
| Tekst | Besluit van 21 juni 2018, art. 2.2.1 | Besluit van 29 januari 2009, art. 13 | Besluit van 8 december 2006, art. 8 |
| Gas | Minstens om de 2 jaar | Om de 3 jaar tot 100 kW, om de 2 jaar daarboven | Om de 2 jaar, vanaf 20 kW |
| Stookolie | Minstens elk jaar | Elk jaar | Elk jaar, vanaf 20 kW |
| Vaste brandstof | Minstens elk jaar | Elk jaar | Elk jaar, alle vermogens |
| Wie laat uitvoeren | De huurder voor een gasketel, als een geschreven huurovereenkomst het niet ten laste van de verhuurder legt | De gebruiker van de installatie | De gebruiker van het toestel |
| Lijst van herstellingen voor de huurder | Onderhoud en periodiek nazicht ten laste van de huurder | Nazicht en onderhoud van de branders door de huurder toevertrouwd aan een erkend technicus | Periodieke reiniging van de ketel ten laste van de huurder |
Wie bestelt en betaalt de technicus?
In principe de huurder, maar de regel is niet overal op dezelfde manier geformuleerd. In Brussel draagt artikel 4.1.1 van het besluit van 2018 de EPB-controle over aan de huurder voor gasketels en gasgeisers. De voorwaarde: een geschreven huurovereenkomst die die handeling niet uitdrukkelijk ten laste van de verhuurder legt. De pagina van Leefmilieu Brussel spreekt ruimer over de verwarmingsinstallaties. Voor stookolie voorziet de tekst niet in die uitdrukkelijke overdracht. De lijst van huurherstellingen in het besluit van 23 november 2017 legt wel de reiniging, het onderhoud en het door de regelgeving vereiste periodieke nazicht ten laste van de huurder. De vervanging van defecte onderdelen van de ketel blijft voor de verhuurder. Voor een Brussels kantoor is de clausule die bepaalt wie het nazicht bestelt dus het herlezen waard voor de winter.
In Wallonië beoogt het besluit van 2009 de gebruiker van de installatie, die de controles laat uitvoeren en het attest zonder uitstel bezorgt aan de eigenaar die erom vraagt. Energie Info Wallonie vertaalt dat zo: het nazicht is ten laste van de huurder, die de erkende technicus laat komen, hem betaalt en de laatste twee attesten bewaart. Bijlage 7 van het besluit van 28 juni 2018 over de huurherstellingen laat de vervanging van een onbruikbaar en versleten geworden ketel of brander aan de verhuurder.
In Vlaanderen legt het besluit van 2006 de verplichting bij de gebruiker van het toestel. De lijst van kleine herstellingen ter uitvoering van het Woninghuurdecreet rekent het periodiek laten reinigen van de ketel tot de lasten van de huurder. Ze bepaalt dat onderhoud en reinigen altijd voor rekening van de huurder zijn, en dat altijd van de lijst kan worden afgeweken in het voordeel van de huurder.
En het schoorsteenvegen?
Dat wordt vooral geregeld door de lijsten van huurherstellingen, vaak samen met het onderhoud van de ketel. In Brussel omvat de periodieke EPB-controle het onderhoud van de afvoer van de verbrandingsgassen (artikel 2.2.2 van het besluit van 2018). De lijst van 2017 legt een periodieke veegbeurt door een vakman ten laste van de huurder. Die volgt de wetgeving of, bij gebrek daaraan, de gebruiksfrequentie, en in elk geval kort voor hij het gehuurde goed verlaat. In Wallonië legt de hoofdtekst van het besluit van 2009 geen eigen frequentie voor het vegen vast. Bijlage 7 van 2018 voorziet in een jaarlijks onderhoud en nazicht met veegbeurt voor stookolieketels, en een jaarlijkse veegbeurt voor open haarden. Tenzij anders overeengekomen, is die ten laste van de huurder, die het attest bij elke beurt aan de verhuurder bezorgt. In Vlaanderen wordt het rookgasafvoerkanaal gereinigd voor de ketel wanneer dat vereist is, en de lijst van kleine herstellingen legt het periodiek vegen bij de huurder.
Welke regels gelden voor rookmelders?
In Brussel maakt het besluit van 28 september 2023 rookmelders sinds 1 januari 2025 verplicht in alle woningen. Ze moeten voldoen aan de norm NBN EN 14604 en mogen niet van het ionische type zijn. Ze hebben een ingebouwde batterij van tien jaar nodig, of een aansluiting op 220 V met een noodbatterij. Vanaf vier verplichte rookmelders moeten ze onderling verbonden zijn of aangesloten op een gecentraliseerd systeem. De verhuurder die voor de publicatie al rookmelders plaatste die aan het besluit van 2004 voldeden, mag ze zonder koppeling houden. Die termijn loopt tot de vervanging van het toestel, en uiterlijk tot 1 januari 2028. De verhuurder betaalt aankoop en plaatsing, en vervangt de rookmelder op de vervaldatum of als hij defect is. De huurder meldt een lege batterij of een storing schriftelijk aan de verhuurder. De verhuurder mag een keer per jaar controleren.
In Wallonië is de regelgeving van kracht sinds 2004. Het besluit van 21 oktober 2004 legt een melder op per bouwlaag met een woonvertrek, twee als de nuttige oppervlakte van die bouwlaag meer dan 80 m² bedraagt. De melders moeten optisch zijn, voldoen aan de norm NBN EN 14604 en vijf jaar gewaarborgd zijn. Artikel 4bis van de Waalse Code voor duurzaam wonen legt aankoop, plaatsing en vervanging bij de eigenaar. De bewoner onderhoudt de melders en meldt een storing zonder uitstel.
In Vlaanderen zijn rookmelders verplicht in alle woningen, ook in studentenkamers, op elke bouwlaag, met CE-markering en conform de norm NBN EN 14604. Bij verhuring moet de verhuurder ze aankopen en plaatsen. Kiest hij voor vervangbare batterijen, dan vervangt de huurder die tijdig. Sinds een besluit van 14 oktober 2022 is ook een rookmelder vereist in elke ruimte voor gedeeld gebruik.
Welke planning voor een portefeuille voor oktober?
- De huurpanden indelen per gewest en per brandstof, met de datum van het laatste nazicht.
- De attesten opvragen bij de huurders: in Wallonië moet de gebruiker ze zonder uitstel bezorgen aan de eigenaar die erom vraagt.
- De verwarmingsclausule herlezen in Brusselse huurovereenkomsten: zonder geschreven huurovereenkomst, of als die het nazicht bij de verhuurder legt, moet de verhuurder handelen.
- De rookmelders inventariseren: plaatsingsdatum, vervaldatum, vervangbare batterijen of batterij van tien jaar, koppeling in Brussel.
- De veegbeurt bij vertrek plannen in Brusselse huurovereenkomsten die aflopen.
Schoorsteenvegen en ketelonderhoud worden ook bij het vertrek nagekeken; ons artikel over de digitale plaatsbeschrijving legt uit wat die als bewijs waard is. Vlaamse koten vallen onder de verplichting voor rookmelders, zoals onze vergelijking van de drie kothuurovereenkomsten in herinnering brengt. Voor Waalse stookolieketels, zie ook het Waalse energieplan.
Hoe helpt Seido om die beurten te organiseren?
Beheert u meerdere panden? Seido stuurt de opdracht naar uw eigen verwarmingstechnicus, op zijn telefoon, zonder app te installeren. Hij aanvaardt, stelt een tijdslot voor en laadt zijn offerte en foto’s op. Elk stuk komt met tijdstempel terug in het dossier van het huurpand, en u volgt op zonder te moeten herinneren. Bekijk het dienstverlenersportaal.
Veelgestelde vragen
Moet de huurder het ketelonderhoud betalen?
Als algemene regel, ja. De drie gewestelijke lijsten van huurherstellingen leggen onderhoud en periodiek nazicht bij de huurder. In Brussel valt de EPB-controle van een gasketel ten laste van de huurder als een geschreven huurovereenkomst ze niet uitdrukkelijk bij de verhuurder legt. In Wallonië en Vlaanderen beogen de besluiten de gebruiker van de installatie. De vervanging van een versleten of defecte ketel blijft voor de verhuurder.
Hoe vaak moet een gasketel in Wallonië worden nagekeken?
Om de drie jaar als het nominaal nuttig vermogen 100 kW of minder bedraagt, om de twee jaar daarboven. Dat staat in artikel 13 van het besluit van 29 januari 2009. Ketels op stookolie en vaste brandstof moeten elk jaar worden nagekeken. Het nazicht gebeurt door een erkend technicus, en de huurder bewaart de laatste twee attesten.
Wie vervangt een rookmelder in Brussel?
De verhuurder. Het besluit van 28 september 2023 legt aankoop en plaatsing bij hem, en de vervanging uiterlijk op de door de fabrikant vermelde vervaldatum, of eerder als het toestel defect is. De huurder moet de verhuurder schriftelijk verwittigen van een voortijdig lege batterij of een storing. De Brusselse lijst van huurherstellingen laat de vervanging van de batterijen indien nodig aan de huurder.
Is schoorsteenvegen in Wallonië jaarlijks?
Het besluit van 29 januari 2009 legt in zijn hoofdtekst geen eigen frequentie voor het vegen vast. De lijst van huurherstellingen van 2018 voorziet in een veegbeurt bij het jaarlijkse onderhoud van stookolieketels, en een jaarlijkse veegbeurt voor open haarden. Tenzij anders overeengekomen, is die ten laste van de huurder, die het attest van de vakman aan de verhuurder bezorgt.
Bronnen en referenties
- Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 21 juni 2018 betreffende de controle en het onderhoud van verwarmings- en airconditioningsystemen, art. 2.2.1, 2.2.2 en 4.1.1, Justel
- Installations techniques : les contrôles et entretiens PEB (EPB-controles en -onderhoud), Leefmilieu Brussel, bijgewerkt op 4 december 2025
- Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 23 november 2017, lijst van huurherstellingen, Belgisch Staatsblad van 8 december 2017
- Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 28 september 2023, art. 2 tot 6 (rookmelders), Justel
- Besluit van de Waalse Regering van 29 januari 2009, art. 10 en 13 (periodiek ketelnazicht), Wallex
- Qui doit organiser et payer le contrôle périodique de la chaudière ? (wie regelt en betaalt het periodiek ketelnazicht), Energie Info Wallonie
- Besluit van de Waalse Regering van 28 juni 2018, bijlage 7, huurherstellingen, Belgisch Staatsblad van 31 augustus 2018
- Besluit van de Waalse Regering van 21 oktober 2004, art. 2 (branddetectoren), Justel
- Disposer de détecteurs incendie dans votre logement (branddetectoren in uw woning), Waalse Overheidsdienst, bijgewerkt op 23 juli 2026
- Waalse Code voor duurzaam wonen, art. 4bis, Wallex
- Besluit van de Vlaamse Regering van 8 december 2006 betreffende het onderhoud en het nazicht van centrale stooktoestellen, art. 8, Justel
- Besluit van de Vlaamse Regering ter uitvoering van het Vlaams Woninghuurdecreet, bijlage 1, lijst van kleine herstellingen, Codex Vlaanderen
- Rookmelders, Vlaamse overheid
Laatst bijgewerkt: september 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.