Avant l’hiver, un parc locatif belge obéit à trois calendriers de contrôle des chaudières : le gaz tous les deux ans à Bruxelles et en Flandre, tous les trois ans en Wallonie pour les petites chaudières, et le mazout chaque année partout. Le locataire organise en principe le contrôle, le bailleur fournit et remplace les détecteurs de fumée. Voici les règles région par région, et le planning à caler avant octobre.

Quels contrôles de chaudière sont obligatoires dans chaque région ?

Les trois régions imposent un contrôle périodique des chaudières, avec des fréquences qui ne se recouvrent pas. À Bruxelles, l’arrêté du 21 juin 2018 relatif au contrôle et à l’entretien des systèmes de chauffage fixe le rythme en son article 2.2.1 : au minimum tous les deux ans pour les chaudières au gaz, tous les ans pour le combustible liquide ou solide. En Wallonie, l’article 13 de l’arrêté du 29 janvier 2009 prévoit un contrôle annuel pour le solide et le liquide. Pour le gaz, il faut un contrôle tous les trois ans jusqu’à 100 kW de puissance nominale utile, tous les deux ans au-delà. En Flandre, l’article 8 du besluit du 8 décembre 2006 impose un entretien annuel pour le combustible solide, quelle que soit la puissance. À partir de 20 kW, le mazout est annuel et le gaz passe tous les deux ans. Le texte flamand tolère trois mois de dépassement entre deux entretiens.

Comment se comparent les trois régimes ?

Bruxelles Wallonie Flandre
Texte Arrêté du 21 juin 2018, art. 2.2.1 Arrêté du 29 janvier 2009, art. 13 Besluit du 8 décembre 2006, art. 8
Gaz Au minimum tous les 2 ans Tous les 3 ans jusqu’à 100 kW, tous les 2 ans au-delà Tous les 2 ans, à partir de 20 kW
Mazout Au minimum chaque année Chaque année Chaque année, à partir de 20 kW
Combustible solide Au minimum chaque année Chaque année Chaque année, toutes puissances
Qui fait réaliser Le locataire pour la chaudière gaz si un bail écrit ne met pas l’acte à charge du bailleur L’utilisateur de l’installation L’utilisateur de l’appareil
Liste des réparations locatives Entretien et contrôle périodique à charge du preneur Entretien et contrôle des brûleurs confiés par le preneur à un technicien agréé Nettoyage périodique de la chaudière à charge du locataire

Qui commande et paie le technicien ?

En principe le locataire, mais la règle ne se formule pas de la même façon partout. À Bruxelles, l’article 4.1.1 de l’arrêté de 2018 transfère le contrôle PEB au locataire pour les chaudières et chauffe-eau au gaz. La condition : un bail écrit qui ne met pas explicitement cet acte à charge du bailleur. La page de Bruxelles Environnement parle plus largement des « installations de chauffage ». Pour le mazout, le texte ne prévoit pas ce transfert explicite. La liste des réparations locatives de l’arrêté du 23 novembre 2017 met toutefois à charge du preneur le « nettoyage, entretien, contrôle périodique requis par la réglementation ». Le remplacement des éléments défectueux de la chaudière reste au bailleur. Pour une agence bruxelloise, la clause du bail qui désigne celui qui commande le contrôle vaut donc d’être relue avant l’hiver.

En Wallonie, l’arrêté de 2009 vise « l’utilisateur » de l’installation, qui fait réaliser les contrôles et fournit sans délai l’attestation au propriétaire qui la demande. Energie Info Wallonie le traduit ainsi : le contrôle est à charge du locataire, qui fait venir le technicien agréé, le paie et conserve les deux dernières attestations. L’annexe 7 de l’arrêté du 28 juin 2018 sur les réparations locatives laisse au bailleur le remplacement de la chaudière ou du brûleur devenu inutilisable et vétuste.

En Flandre, le besluit de 2006 fait peser l’obligation sur « de gebruiker » de l’appareil. La liste des petites réparations prise en exécution du Woninghuurdecreet range le nettoyage périodique de la chaudière parmi les charges du locataire. Elle précise que l’entretien et le nettoyage sont toujours pour son compte, et qu’on peut toujours y déroger en faveur du locataire.

Et le ramonage ?

Il est surtout réglé par les listes de réparations locatives, souvent avec l’entretien de la chaudière. À Bruxelles, le contrôle périodique PEB comprend l’entretien du dispositif d’évacuation des gaz de combustion (article 2.2.2 de l’arrêté de 2018). La liste locative de 2017 met à charge du locataire un ramonage périodique par un professionnel. Il suit la législation ou, à défaut, la fréquence d’utilisation, « et à tout le moins peu avant sa sortie des lieux loués ». En Wallonie, le corps de l’arrêté de 2009 ne fixe pas de fréquence propre au ramonage. L’annexe 7 de 2018 prévoit un entretien et un contrôle annuels accompagnés d’un ramonage pour le mazout, et un ramonage annuel pour les feux ouverts. Sauf clause contraire, il est à charge du preneur, qui remet l’attestation au bailleur à chaque passage. En Flandre, le nettoyage du conduit précède celui de la chaudière quand il est requis, et la liste locative met le ramonage périodique à charge du locataire.

Quelles règles pour les détecteurs de fumée ?

À Bruxelles, l’arrêté du 28 septembre 2023 rend les détecteurs obligatoires dans tous les logements depuis le 1er janvier 2025. Ils doivent être conformes à la norme NBN EN 14604 et ne pas être de type ionique. Il leur faut une batterie incorporée de dix ans ou un raccordement au 220 V avec batterie de secours. À partir de quatre détecteurs obligatoires, ils doivent être interconnectés ou reliés à un système centralisé. Le bailleur qui avait déjà posé des détecteurs conformes à l’arrêté de 2004 avant la publication peut les garder sans interconnexion. Ce délai court jusqu’au remplacement de l’appareil, et au plus tard jusqu’au 1er janvier 2028. Le bailleur paie l’achat et la pose, et remplace le détecteur à la date d’expiration ou s’il est défectueux. Le locataire le prévient par écrit d’une batterie déchargée ou d’un dysfonctionnement. Le bailleur peut contrôler une fois par an.

En Wallonie, la réglementation est en vigueur depuis 2004. L’arrêté du 21 octobre 2004 impose un détecteur par niveau comportant une pièce d’habitation, deux si la superficie utile du niveau dépasse 80 m². Les détecteurs doivent être optiques, conformes à la norme NBN EN 14604 et garantis cinq ans. L’article 4bis du Code wallon de l’habitation durable met l’achat, la pose et le remplacement à charge du propriétaire. L’occupant entretient et prévient sans délai en cas de dysfonctionnement.

En Flandre, les rookmelders sont obligatoires dans tous les logements, y compris les chambres d’étudiant, sur chaque niveau, avec le marquage CE et la norme NBN EN 14604. En location, le bailleur doit les acheter et les placer. S’il choisit des piles remplaçables, le locataire les change à temps. Depuis un arrêté du 14 octobre 2022, un détecteur est aussi requis dans chaque espace à usage partagé.

Quel planning avant octobre pour un parc ?

  1. Classer les lots par région et par combustible, avec la date du dernier contrôle.
  2. Demander les attestations aux locataires : en Wallonie, l’utilisateur doit les fournir sans délai au propriétaire qui les demande.
  3. Relire la clause chauffage des baux bruxellois : sans bail écrit, ou si le bail met le contrôle à charge du bailleur, c’est à lui d’agir.
  4. Inventorier les détecteurs : date de pose, date d’expiration, piles ou batterie de dix ans, interconnexion à Bruxelles.
  5. Prévoir le ramonage de sortie dans les baux bruxellois qui se terminent.

Le ramonage et l’entretien de la chaudière se vérifient aussi à la sortie ; notre article sur l’état des lieux digital détaille ce qu’il vaut comme preuve. Les kots flamands sont visés par l’obligation de détecteurs, comme le rappelle notre comparatif des trois baux kots. Pour les chaudières au mazout wallonnes, voir aussi la feuille de route énergétique wallonne.

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Questions fréquentes

Le locataire doit-il payer l’entretien de la chaudière ?

En règle générale, oui. Les trois listes régionales de réparations locatives mettent l’entretien et le contrôle périodique à charge du preneur. À Bruxelles, le contrôle PEB d’une chaudière au gaz lui incombe si un bail écrit ne le met pas explicitement à charge du bailleur. En Wallonie et en Flandre, les arrêtés visent l’utilisateur de l’installation. Le remplacement d’une chaudière vétuste ou défectueuse reste au bailleur.

À quelle fréquence contrôler une chaudière au gaz en Wallonie ?

Tous les trois ans lorsque la puissance nominale utile est inférieure ou égale à 100 kW, tous les deux ans au-delà. C’est l’article 13 de l’arrêté du 29 janvier 2009. Les chaudières au mazout et au combustible solide doivent être contrôlées chaque année. Le contrôle est réalisé par un technicien agréé, et le locataire conserve les deux dernières attestations.

Qui remplace un détecteur de fumée à Bruxelles ?

Le bailleur. L’arrêté du 28 septembre 2023 lui fait supporter l’achat et l’installation, et le remplacement au plus tard à la date d’expiration indiquée par le fabricant, ou plus tôt si l’appareil est défectueux. Le locataire doit prévenir le bailleur par écrit d’une batterie déchargée prématurément ou d’un dysfonctionnement. La liste locative bruxelloise lui laisse le remplacement des piles si nécessaire.

Le ramonage est-il annuel en Wallonie ?

L’arrêté du 29 janvier 2009 ne fixe pas de fréquence propre au ramonage dans son corps de texte. La liste des réparations locatives de 2018 prévoit un ramonage avec l’entretien annuel des chaudières au mazout, et un ramonage annuel pour les feux ouverts. Sauf clause contraire, il est à charge du preneur, qui remet l’attestation du professionnel au bailleur.

Sources et références

Dernière mise à jour : septembre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.