L’actualisation de la grille des loyers bruxelloise, annoncée pour 2026, a été reportée au printemps. Le 17 septembre 2026, la Cour constitutionnelle a rejeté le recours des fédérations du secteur, sans se prononcer sur la grille elle-même. Résultat : la grille actuelle et l’interdiction des loyers abusifs restent en vigueur, et une grille actualisée est annoncée « d’ici deux ans ».

Sur quelles données repose la grille actuelle ?

La grille indicative des loyers a été instituée par un arrêté du Gouvernement bruxellois du 19 octobre 2017, modifié par des arrêtés du 30 juin 2022 et du 6 octobre 2022. Ces dates figurent dans l’arrêt n° 105/2026 de la Cour constitutionnelle. Selon la RTBF, elle repose sur des chiffres de 2017 à 2020. Les requérants devant la Cour invoquaient un dernier Observatoire des loyers réalisé entre 2019 et 2020. Le Code bruxellois du Logement définit le loyer de référence comme « le loyer médian » repris dans la grille. C’est donc la médiane du modèle de la grille, pas celle du marché actuel.

Le 12 janvier 2026, la secrétaire d’État au Logement Nawal Ben Hamou annonçait une actualisation préparée « cette année ». La RTBF relevait alors que plus de 17 000 baux avaient été enregistrés via IRISRent depuis janvier 2025.

Pourquoi l’actualisation a-t-elle été reportée ?

Selon La Libre du 18 juin 2026, la nouvelle secrétaire d’État au Logement, Karine Lalieux, a refusé d’actualiser la grille, et un syndicat de propriétaires a réagi en publiant sa propre grille. Ce syndicat était partie au recours devant la Cour constitutionnelle. Karine Lalieux conteste sa démarche : « Les références sont de facto biaisées puisque l’échantillon utilisé n’est pas représentatif du marché locatif privé. »

La critique centrale des bailleurs porte sur la localisation : la grille la pondérerait trop peu. Devant la Cour, les requérants, citant l’IGEAT, estimaient que la localisation ne pèse que 3 %. Le Gouvernement bruxellois répondait que les différences de localisation sont suffisamment prises en compte.

Qu’a décidé la Cour constitutionnelle le 17 septembre 2026 ?

Le 17 septembre 2026, par son arrêt n° 105/2026, la Cour constitutionnelle a rejeté le recours des fédérations immobilières contre l’ordonnance du 10 avril 2025, qui a fait entrer en vigueur l’interdiction des loyers abusifs au 1er mai 2025. Elle s’est déclarée incompétente pour la grille elle-même, qui relève d’un arrêté du Gouvernement, et a jugé les autres griefs tardifs. Pour une agence, rien ne change au quotidien : le loyer de référence reste obligatoire dans le bail, la présomption d’abus au-delà de +20 % s’applique, et la commission paritaire reste saisissable. Nous analysons l’arrêt en détail dans notre article sur ce que l’arrêt 105/2026 change pour vos relocations.

Le même jour, Karine Lalieux a annoncé, selon la RTBF, une actualisation en deux chantiers. Le premier consistera en une actualisation du modèle de la grille sur la base des données actuelles. Le second reposera sur la collecte de nouvelles données élargies. « Nous tablons sur un travail de plusieurs mois pour disposer d’une grille actualisée d’ici deux ans », a-t-elle déclaré.

Que dit la loi sur un loyer supérieur à la grille ?

La grille n’est pas un plafond automatique, mais elle n’est plus seulement indicative. Le bail doit mentionner le loyer de référence du bien (article 218, § 1er, 4bis°). Au-delà de 20 % au-dessus de ce loyer, le loyer est présumé abusif (article 224). Seuls des « éléments de confort substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement » peuvent renverser cette présomption. Le « marché local » ou le loyer de biens comparables ne figurent pas parmi ces éléments. Depuis le 1er mai 2025, le bailleur ne peut pas proposer un loyer abusif (article 224/1). Le locataire peut demander un avis non contraignant à la commission paritaire locative, puis la révision au juge de paix, ou saisir directement le juge.

Que peuvent faire les gestionnaires maintenant ?

Simuler et consigner le loyer de référence de chaque bail

La grille actuelle reste la seule référence légale, avec son âge. Chaque nouveau bail bruxellois doit donc partir d’une simulation datée sur l’outil régional, reportée dans le bail et conservée dans le dossier du lot. Les coefficients publiés par des organisations de bailleurs n’ont aucune valeur légale.

Documenter ce qui justifie un écart

Si le loyer dépasse de plus de 20 % le loyer de référence, le dossier doit contenir les éléments de confort substantiels qui le justifient : équipements, extérieurs, rénovations, performance énergétique, avec les factures et le certificat PEB. Notre article sur l’écart entre la grille et le marché détaille cette documentation.

Suivre l’actualisation annoncée

La nouvelle grille est annoncée en deux étapes, sans date précise. Chaque version changera les loyers de référence, donc le seuil de 20 %, pour les nouveaux baux. Une agence qui conserve la simulation utilisée pour chaque bail saura toujours quelle référence s’appliquait à sa date de signature.

Comment Seido aide-t-il à suivre ces loyers ?

Vous gérez plusieurs biens ? Seido conserve sur la fiche de chaque lot le loyer pratiqué, son historique et les indexations appliquées, avec les documents du bail. Quand le cadre bouge, les données de chaque lot sont déjà réunies. Voir comment Seido suit les échéances et obligations du cadre belge.

Pour le calcul des indexations en cours de bail, voir aussi notre guide pour calculer l’indexation du loyer.

Questions fréquentes

L’arrêt 105/2026 valide-t-il la grille des loyers ?

Non, il ne se prononce pas sur elle. La Cour constitutionnelle s’est déclarée incompétente pour les critiques visant la grille, qui relève d’un arrêté du Gouvernement et non d’une ordonnance. Elle a jugé les autres griefs tardifs. Le recours est rejeté, ce qui laisse en vigueur l’interdiction des loyers abusifs depuis le 1er mai 2025.

Quand la nouvelle grille sera-t-elle disponible ?

Aucune date précise n’est fixée. Le 17 septembre 2026, Karine Lalieux a annoncé un travail en deux chantiers, d’abord une actualisation du modèle, puis une collecte de données élargies, pour disposer d’une grille actualisée « d’ici deux ans ». Jusque-là, la grille actuelle reste la référence légale pour chaque nouveau bail bruxellois.

Les baux en cours sont-ils concernés ?

Oui. Depuis le 1er mai 2025, le locataire peut demander la révision d’un loyer abusif ; cela vaut aussi pour les baux en cours (La Libre, 18 juin 2026). L’effet rétroactif est limité : la révision prend effet au plus tôt quatre mois avant la date de la demande en justice. Des délais minimaux s’appliquent aussi en début de bail, selon sa durée.

Sources et références

Dernière mise à jour : septembre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.