Le baromètre de locations 2025 de Federia, fondé sur près de 70 000 baux conclus via des agents immobiliers en Belgique, montre des loyers en hausse dans les trois régions : +3,7 % à Bruxelles, +4,5 % en Flandre, +5,4 % en Wallonie. À Bruxelles, la base du baromètre compte moins de 8 000 nouveaux baux, contre 11 000 en 2021. Voici ce que ces chiffres disent, ce qu’ils ne disent pas, et ce qu’une agence peut en faire.

Que mesure le baromètre de Federia ?

Federia a publié son baromètre de locations 2025 le 11 février 2026. Les données ont été collectées en partenariat avec la CIB et Korfine, un souscripteur agréé par la FSMA actif dans les garanties locatives. La méthodologie vient de l’Université de Gand. Le baromètre porte sur « près de 70.000 baux en Belgique », gérés par des agents immobiliers et signés en 2025. Il exclut donc les locations conclues sans agence. Federia le présente comme « de loin la source la plus représentative ». La CIB publie de son côté son propre baromètre flamand avec Korfine.

Une limite est rappelée par Federia elle-même : ces moyennes portent sur les nouveaux baux, et il « n’est toutefois pas possible d’en déduire le loyer moyen payé par l’ensemble des locataires ».

Quels loyers le baromètre relève-t-il par région ?

Région Loyer moyen 2024 Loyer moyen 2025 Évolution
Bruxelles 1 327 EUR 1 376 EUR +3,7 %
Flandre 924 EUR 966 EUR +4,5 %
Wallonie 842 EUR 888 EUR +5,4 %

Selon Federia, la hausse bruxelloise dépasse l’inflation d’environ un point. Federia lie la hausse wallonne à « la combinaison d’une demande soutenue et d’une offre qui se contracte ».

Quels biens augmentent le plus à Bruxelles ?

Type de bien Loyer moyen 2025 Évolution 2024-2025
Appartement 1 330 EUR +5,1 %
Studio 905 EUR +5,4 %
Maison mitoyenne 2 053 EUR -6,0 %
Moyenne tous biens 1 376 EUR +3,7 %

Federia explique la baisse des maisons mitoyennes par une correction, après +11,1 % en 2023 et +13,7 % en 2024. Ces maisons ne représentent qu’un peu plus de 6 % des locations. Les studios, qui ne pèsent que 5 % du marché, progressent de 5,4 % en moyenne et de 6,3 % en médiane. Federia observe que la baisse du nombre de biens mis en location touche particulièrement les petits logements.

Pourquoi le nombre de nouveaux baux baisse-t-il ?

C’est le chiffre le plus commenté du baromètre, et il demande une lecture précise. À Bruxelles, l’analyse repose « pour la première fois » sur moins de 8 000 nouveaux contrats de location, contre 11 000 en 2021 et 10 000 en 2022 et 2023. Il s’agit du nombre de baux dans la base du baromètre, pas du nombre de logements loués dans la Région. Le recul atteint au moins 27 % en quatre ans, selon notre calcul sur les chiffres de Federia, qui ne donne pas ce pourcentage. Cela représente environ 3 000 nouveaux baux de moins par an qu’en 2021. Ce n’est pas la même chose que 3 000 logements sortis du marché. Federia avance deux explications : une offre plus rare, et une moindre mobilité des locataires, qui « bougent moins ». Le communiqué cite aussi les difficultés de permis et de régularisation pour les petites unités, et la sortie du marché d’appartements anciens et peu performants énergétiquement. Pour une agence, la conséquence est pratique : moins de rotations signifie moins de mandats de mise en location, et des locataires qui restent plus longtemps dans le même bien.

Charlotte De Thaye (Federia) et Patrick Boterbergh (Korfine) le déclarent « d’une même voix » : « L’offre se contracte et les autorités bruxelloises n’agissent pas. Au contraire, les mesures prises ces dernières années par la secrétaire d’État Nawal Ben Hamou ont encore davantage découragé les investisseurs. En l’absence d’un nouveau gouvernement, cette politique se poursuit, alors qu’un changement de cap est pourtant indispensable. » C’est la position d’une fédération professionnelle, pas un constat statistique.

Quels autres facteurs pèsent sur les bailleurs ?

Plusieurs facteurs sont avancés par les organisations de bailleurs, sans être chiffrés par le baromètre. Un syndicat de propriétaires cite dans une note relayée par la DH le 4 janvier 2026 la fin de la déduction des intérêts pour les crédits finançant des biens loués et la hausse du précompte immobilier dans de nombreuses communes. S’y ajoute un cadre réglementaire plus exigeant. À Bruxelles, l’interdiction des loyers abusifs s’applique depuis le 1er mai 2025. Aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 15 mars, sauf dérogation motivée du tribunal ; l’indemnité d’occupation reste due et, impayée, peut être présentée au Fonds régional de solidarité.

Qui sont les bailleurs belges ?

Selon le communiqué de Federia, 76 % des propriétaires bailleurs belges sont des petits investisseurs, des particuliers qui n’ont pas plus de un à quatre biens. Federia cite une étude de l’IWEPS de 2023, fondée sur les données du recensement de 2011 : le chiffre est donc ancien. Pour une agence, ce profil a une conséquence directe. La plupart des mandants ne sont pas des professionnels de l’immobilier : ils attendent de l’agence qu’elle suive pour eux les règles, les échéances et les chiffres du marché.

Patrick Boterbergh, CEO de Korfine, résume ainsi la situation bruxelloise : « En surface, le marché locatif bruxellois donne l’impression de se normaliser. Mais structurellement, tous les signaux sont au rouge : moins d’offres, moins d’investissements et des prix qui restent élevés. Sans changement de cap politique, ce problème risque de s’inscrire dans la durée. »

Que peut en faire une agence de gestion ?

Fixer un loyer de relocation

Les nouveaux baux bruxellois de 2025 ont été conclus en moyenne 3,7 % plus cher qu’en 2024, 5,1 % pour les appartements et 5,4 % pour les studios. Ces moyennes donnent un repère pour une relocation. Elles ne s’appliquent pas à un bail en cours : pendant le bail, seule l’indexation est permise, sauf accord des parties ou révision judiciaire. À Bruxelles, le nouveau loyer reste soumis au loyer de référence de la grille et à la présomption d’abus au-delà de +20 %, détaillées dans notre article sur l’écart entre la grille et le marché.

Informer les propriétaires

Un propriétaire qui hésite à relouer ou à vendre a besoin de chiffres sourcés, pas d’impressions. Le baromètre, cité avec ses limites, et l’historique réel des loyers de son bien sont les deux bases d’un conseil honnête. Sur la fiscalité et les obligations propres aux bailleurs, voir aussi notre article sur le bailleur « professionnel ».

Suivre les éditions suivantes

Federia publie aussi un point à mi-année. Comparer les éditions sur la même base, nouveaux baux via agence, permet de repérer les tendances sans mélanger les périmètres. Pour les indexations en cours de bail, notre guide pour calculer l’indexation donne les règles par région.

Vous gérez plusieurs biens ? Seido conserve pour chaque lot le loyer pratiqué, son historique et les indexations appliquées, et compose un rapport de gestion par propriétaire. Voir comment fonctionne le reporting propriétaire de Seido.

Questions fréquentes

Le baromètre Federia couvre-t-il tout le marché locatif ?

Non. Il porte sur près de 70 000 baux conclus via des agents immobiliers en 2025, dans les trois régions. Les locations conclues directement entre bailleur et locataire n’y figurent pas. Federia le présente comme la source la plus représentative disponible, mais le RBDH, association bruxelloise pour le droit à l’habitat, le qualifie de photographie d’un segment particulier du marché. Il reste un repère utile pour les baux d’agence.

Peut-on augmenter un loyer en cours de bail en invoquant le baromètre ?

Non. En cours de bail, seule l’indexation annuelle est permise, sauf accord des parties ou révision judiciaire dans les cas prévus par la loi. Les moyennes du baromètre concernent les nouveaux baux et servent de repère lors d’une relocation. À Bruxelles, même à la relocation, le loyer doit rester justifiable au regard du loyer de référence de la grille.

La CIB co-publie-t-elle le baromètre de Federia ?

Non. Selon le communiqué, Federia publie son baromètre en partenariat avec la CIB et Korfine pour la collecte des données. La CIB publie de son côté son propre baromètre flamand avec Korfine, le même jour. Les deux documents ne portent pas sur le même périmètre et ne doivent pas être confondus lorsqu’on cite un chiffre.

Sources et références

Dernière mise à jour : septembre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.