In Brussel mag geen woning te huur worden aangeboden zonder geldig EPB-certificaat, en de energieklasse moet in elke advertentie staan. Voor het vastgoedkantoor dat voor een eigenaar verhuurt, is de verplichting rechtstreeks. En de deadline van 1 januari 2033 voor woningen met klasse F en G bereidt u nu al voor.

Wanneer is het EPB-certificaat verplicht bij verhuur?

Het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing (BWLKE) regelt de vraag. Artikel 2.2.13 viseert iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon optreedt. Het geldt voor de verhuring, de overdracht van een huurovereenkomst en de hernieuwing ervan. Die persoon vermeldt ondubbelzinnig, in de bijbehorende publiciteit, de informatie over de energieprestatie van het goed. Hij bezorgt kosteloos, op elk verzoek, een kopie van het EPB-certificaat. Ten slotte zorgt hij ervoor dat die informatie in de akte van de transactie staat. De houder van het recht moet over een geldig EPB-certificaat beschikken op het moment dat de akte tussen partijen wordt ondertekend. Het kantoor is dus geen loutere doorgeefluik van de eigenaar: de tekst viseert het zelf, als tussenpersoon. Concreet hoort een goed zonder certificaat niet in een advertentie. De controle gebeurt dus bij het aannemen van het mandaat, vóór elk bezoek.

Wie bestelt het certificaat en hoe lang is het geldig?

Volgens de pagina van Leefmilieu Brussel over het EPB-certificaat van een woning geldt het voor elke individuele woning van 18 m² of meer. Het moet worden opgesteld voordat het goed op de markt komt. Het is aan de eigenaar om het te laten opstellen en te bezorgen. Het wordt opgesteld door een erkende certificateur, die de eigenaar vrij kiest uit de gewestelijke lijst. Het BWLKE beperkt de geldigheid tot maximaal tien jaar (artikel 2.2.4/1). Met het onlineregister van de certificaten kunt u vanaf een adres nagaan of er al een geldig certificaat bestaat. De prijs is vrij. Ter informatie noemt Leefmilieu Brussel minstens 210 euro btw inbegrepen voor een appartement van 90 m². Wat voor het kantoor telt, ligt elders: de certificateur houdt alleen rekening met wat hij ziet of wat bewezen is. Volgens dezelfde pagina geldt: hoe meer technische bewijzen u voorlegt, hoe beter het resultaat van het certificaat.

Facturen van isolatie en technische fiches van het schrijnwerk en de verwarmingsketel horen dus in het dossier van het goed. In mede-eigendom raadt Leefmilieu Brussel aan die documenten bij de syndicus op te vragen. Is de woning verhuurd, dan wordt de datum van het bezoek met de huurders afgesproken.

Wat vermeldt u in de advertentie en in de huurovereenkomst?

Voor de advertentie vraagt een fiche van Leefmilieu Brussel de energieklasse te vermelden in alle publiciteit: zoekertjes, internet, affiches, etalages van vastgoedkantoren. De voorbeelden tonen eenvoudig “PEB : C+”. Vanaf 1 juli 2028 preciseert het besluit van 3 juli 2025 betreffende het EPB-certificaat de inhoud. De advertentie zal de indicator van het energieverbruik en de indicator van de energieklassen vermelden (artikel 4.1.1).

Voor de huurovereenkomst rekent de Brusselse Huisvestingscode het energieprestatiecertificaat tot de precontractuele informatie. De verhuurder bezorgt die uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst (artikel 217, § 1, 5°). Elke openbare mededeling over een verhuring moet die informatie bevatten. De Gewestelijke Inspectiedienst kan bij een tekortkoming een boete van 50 tot 200 euro opleggen (artikel 217, § 2). Sinds 1 januari 2025 vraagt de registratie van de huurovereenkomst ook het certificeringsniveau en het nummer van het certificaat (artikel 228/3).

Welke sancties als het certificaat ontbreekt?

Wie een van de drie verplichtingen van artikel 2.2.13 niet naleeft, pleegt een strafrechtelijk misdrijf (BWLKE, artikel 2.6.5, 8° tot 10°). De straf verwijst naar artikel 31, § 1, van het Inspectiewetboek. Dat voorziet in een gevangenisstraf van acht dagen tot twee jaar en een geldboete van 50 tot 100.000 euro, of een van die straffen alleen. Als het parket niet vervolgt, kan Leefmilieu Brussel een alternatieve administratieve geldboete opleggen. Die bedraagt 50 tot 62.500 euro en kan bij verzachtende omstandigheden onder het minimum zakken (artikel 45). Leefmilieu Brussel geeft aan dat het controleert of de EPB-gegevens in de advertenties staan. Voor een kantoor is het risico niet theoretisch. Een advertentie zonder energieklasse brengt de aansprakelijkheid van de tussenpersoon in het gedrang, en niet alleen die van de eigenaar.

Wat verandert de deadline van 2033 voor verhuurde woningen?

De ordonnantie van 7 maart 2024 heeft prestatiedoelstellingen vastgelegd voor alle bestaande gebouwen, of ze nu verkocht worden of niet. Voor woningen is het besluit van 3 juli 2025 betreffende de EPB-indicatoren en -eisen, gepubliceerd op 31 december 2025, precies. Het legt een primair energieverbruik op van ten hoogste 275 kWhEP/m² per jaar op 1 januari 2033 (artikel 2.1.2). Daarna volgt 150 kWhEP/m² per jaar binnen twintig jaar na de inwerkingtreding van de bepaling. Volgens Leefmilieu Brussel stemt de drempel van 275 momenteel overeen met maximaal energieklasse E. Woningen met klasse F en G zullen dus moeten verbeteren. Een ministerieel besluit van 19 februari 2026, gepubliceerd op 9 maart 2026, legt de inwerkingtreding van dat luik vast op 1 juli 2028. De twee besluiten van 3 juli 2025 treden op dezelfde datum in werking.

Twee gevolgen voor het huurbeheer. Ten eerste moet elke houder van een zakelijk recht over een geldig certificaat beschikken, ook zonder verhuring. De termijn bedraagt vijf jaar na de inwerkingtreding, namelijk 1 juli 2033 (artikel 2.2.4/2). Ten tweede ligt de koppeling met de klassen niet vast: Leefmilieu Brussel schrijft “momenteel”, en het besluit over de berekening van de indicatoren geldt vanaf 1 juli 2028. Voor de drempel van 150 vermeldt dezelfde pagina ten vroegste 31/12/2045, een datum die de regering nog moet vastleggen. Het Waalse stappenplan volgt een eigen kalender, toegelicht in ons artikel over het Waalse energieplan.

Hoeveel kost een woning met klasse F of G na 2033?

Artikel 2.6.1/1 van het BWLKE voorziet in een administratieve geldboete wanneer het geldige certificaat aantoont dat de eis niet gehaald wordt. Ze treft de houder van het certificaat en, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars. Ze kan worden opgelegd tot vijf jaar na de vervaldatum. Het hoofdtarief bedraagt 2,5 euro per afwijking van 1 kWh/jaar op het vlak van het totale primaire energieverbruik. Voor woningen wordt de meegerekende afwijking geplafonneerd op 125 kWh/m² per jaar. Neem een appartement van 80 m² met 450 kWh/m² per jaar: de afwijking van 175 kWh/m² wordt teruggebracht tot 125. Volgens onze lezing van het tarief geeft 125 × 80 × 2,5 een bedrag van 25.000 euro. Leefmilieu Brussel kan de boete wel opsplitsen. Een deel, ten hoogste de helft, wordt meteen betaald. De rest is alleen verschuldigd als de overtreder zich niet binnen twee jaar in regel heeft gesteld. De percentages hangen ervan af of de houder de energiekosten van de woning draagt. Een verhuurder van wie de huurder de energie betaalt, valt dus onder een aparte sleutel.

Hetzelfde artikel beschermt één welbepaald geval. Neem een certificaat dat na 1 januari 2017 is opgesteld en aantoont dat de eis gehaald wordt. Het einde van de geldigheid werd later verklaard om een reden die losstaat van de kwaliteitscontrole. De boete voor de deadline van 2033 is dan niet van toepassing. Gunstige certificaten bewaren, ook als ze verlopen zijn, loont dus.

Hoe weegt de EPB op de huurprijs?

Het eerste effect betreft de indexering. Volgens artikel 224/2 van de Brusselse Huisvestingscode vereist een indexering naar boven twee voorwaarden. De schriftelijke huurovereenkomst is geregistreerd, en het EPB-certificaat is aan de huurder voorgelegd. Voor goederen met klasse E, F of G voorziet hetzelfde artikel in een correctiefactor sinds 14 oktober 2023. De berekening ervan staat in ons artikel over de huurindexatie van het najaar 2026.

Het tweede effect raakt de referentiehuurprijs. De officiële simulator loyers.brussels, gepubliceerd door Brussel Huisvesting, vraagt naar het EPB-niveau. Hij vermeldt dat die informatie dient voor de bonussen en malussen op de indicatieve referentiehuurprijs. Hij voegt eraan toe dat u niveau G invult als u het niveau niet kent. Artikel 224 van de Code vermoedt echter dat een huurprijs onrechtmatig is wanneer hij de referentiehuurprijs met twintig procent overschrijdt. Dat vermoeden vervalt als substantiële comfortelementen het verschil verantwoorden. Het EPB-certificaat hoort bij de stukken van dat verantwoordingsdossier. Ons artikel over arrest 105/2026 van het Grondwettelijk Hof herinnert eraan dat die regels blijven gelden.

Wat doet het kantoor als het appartement in mede-eigendom ligt?

Het certificaat van het appartement blijft de zaak van de eigenaar. Vanaf 1 juli 2028 voegt artikel 2.2.4/3 van het BWLKE verplichtingen toe voor de vereniging van mede-eigenaars. Ze stelt een EPB-deskundige aan, die een certificaat opstelt voor elke privatieve kavel zonder geldig certificaat. De deskundige schrijft een syntheseverslag met aanbevelingen voor werken en bezorgt het aan Leefmilieu Brussel. Viseert dat verslag gemeenschappelijke delen, dan rust de plicht tot werken ook op de vereniging (artikel 2.2.4/5). Wordt de eis niet gehaald, dan wordt de vereniging van mede-eigenaars vermoed in haar verplichting te zijn tekortgeschoten. Ze kan dat vermoeden weerleggen door haar zorgvuldigheid te bewijzen. Een mede-eigenaar te goeder trouw kan de boete voor de gemeenschappelijke werken ontlopen. Hij moet aantonen dat hij alles in het werk heeft gesteld om de nodige werken door de vereniging te laten goedkeuren (artikel 2.6.1/1). Hij blijft aansprakelijk voor het deel dat aan zijn privatieve deel verbonden is.

Voor het kantoor dat de eigenaar van een appartement adviseert, volgen daaruit drie reflexen. De syndicus vragen naar de technische documenten die nodig zijn voor het certificaat. De energiewerken schriftelijk op de agenda van de algemene vergadering laten zetten. De verzoeken, notulen en stemmingen bewaren: dat zijn de bewijzen van de goede trouw. Leefmilieu Brussel waarschuwt op zijn pagina over de EPB in mede-eigendom dat het syntheseverslag nog niet bestaat. Een mede-eigendom kan dus nog niet aan die verplichting voldoen.

Welke checklist voor een verhuurd goed in Brussel?

  1. Bij het aannemen van het mandaat: in het register nagaan of er een geldig certificaat is, met datum en klasse.
  2. Vóór de advertentie: het certificaat verkrijgen en de energieklasse op elk medium vermelden.
  3. Bij de huurovereenkomst: het certificaat in de precontractuele informatie vermelden, het aan de huurder bezorgen en het nummer bij de registratie invullen.
  4. Bij de indexering: nagaan of het certificaat aan de huurder is voorgelegd vóór u de aanpassing vraagt.
  5. Voor 2033: de kavels met klasse F en G in de portefeuille opsporen en de eigenaar een gedateerd werkplan voorstellen.
  6. Na werken: het certificaat laten overdoen met de facturen en de technische fiches.

Het onderhoud van verwarmingsketels valt onder een andere EPB-controle, besproken in ons artikel over het onderhoud van ketels en rookmelders per gewest.

Hoe helpt Seido om die deadlines voor te bereiden?

Beheert u meerdere panden? In Seido detailleert het beheerverslag de interventies en hun kostprijs. De indexeringen staan in bijlage, met de oude en de nieuwe huurprijs. De eigenaar ziet zo wat er aan zijn goed gebeurd is, in elk maandelijks of driemaandelijks verslag. Dat is een concrete basis om met hem de werken te bespreken die vóór 2033 nodig zijn. Bekijk hoe de geautomatiseerde eigenaarsrapportering werkt.

Veelgestelde vragen

Mag het kantoor de advertentie publiceren in afwachting van het certificaat?

Nee. Artikel 2.2.13 van het BWLKE viseert uitdrukkelijk wie als tussenpersoon optreedt. Die persoon moet de informatie over de energieprestatie in de publiciteit vermelden, wat een bestaand certificaat veronderstelt. Leefmilieu Brussel preciseert dat het certificaat moet worden opgesteld voordat het goed op de markt komt. Een advertentie zonder energieklasse stelt het kantoor bloot aan de strafsanctie van het Inspectiewetboek, of aan een alternatieve administratieve geldboete.

Mag een woning met klasse G in 2026 nog verhuurd worden?

Ja. Geen van de hier aangehaalde bepalingen verbiedt vandaag de verhuur van een woning met klasse G. De deadline van 1 januari 2033 legt een prestatieniveau op, geen verhuurverbod. Na die datum wordt de niet-naleving bestraft met een administratieve geldboete. De klasse weegt wel al op de huurprijs: ze telt mee in de simulator van de referentiehuurprijs en bepaalt sommige indexeringsregels.

Wie betaalt de boete van 2033 in een gebouw in mede-eigendom?

De boete treft de houder van het certificaat en, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars. De vereniging wordt vermoed in fout te zijn wanneer de eis niet gehaald wordt en het syntheseverslag gemeenschappelijke delen viseerde. Een mede-eigenaar te goeder trouw kan worden vrijgesteld voor gemeenschappelijke werken als hij bewijst dat hij alles deed om ze te laten goedkeuren. Hij blijft aansprakelijk voor werken die alleen van zijn privatieve deel afhangen.

Moet een oud EPB-certificaat vóór een nieuwe verhuring worden overgedaan?

Is het minder dan tien jaar oud en nog geldig, dan volstaat het om te verhuren. Leefmilieu Brussel raadt toch aan het te actualiseren na werken, als nieuwe technische bewijzen opduiken, of als het van vóór 2017 dateert. Een gunstiger certificaat verbetert de advertentie en het huurprijsdossier. Na werken is het ook dat certificaat dat zal aantonen dat de eis van 2033 gehaald is.

Bronnen en referenties

Laatst bijgewerkt: oktober 2026. Dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen juridisch advies. Raadpleeg voor elke specifieke situatie een professional in vastgoedrecht.