À Bruxelles, aucun logement ne se met en location sans certificat PEB valide, et sa classe énergétique doit figurer dans chaque annonce. Pour l’agence qui loue pour un propriétaire, l’obligation est directe. Et l’échéance du 1er janvier 2033 pour les logements F et G se prépare dès maintenant.

Quand le certificat PEB est-il obligatoire pour une location ?

Le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie (COBRACE) règle la question. Son article 2.2.13 vise quiconque agit « pour son compte ou à titre d’intermédiaire ». Il couvre la mise en location, la cession de bail et le renouvellement d’un bail. Cette personne indique « sans équivoque, dans la publicité y relative » les informations de performance énergétique du bien. Elle fournit gratuitement, à toute demande, une copie du certificat PEB. Elle s’assure enfin que ces informations figurent dans l’acte de transaction. Le titulaire du droit doit disposer « d’un certificat PEB valide au moment de la signature de l’acte entre parties ». L’agence n’est donc pas un simple relais du propriétaire : le texte la vise elle-même, en tant qu’intermédiaire. Concrètement, un bien sans certificat ne devrait pas être annoncé. La vérification se fait donc à la prise du mandat, avant toute visite.

Qui commande le certificat et combien de temps vaut-il ?

Selon la page de Bruxelles Environnement consacrée au certificat PEB d’un logement, il vise toute habitation individuelle de 18 m² ou plus. Il « doit être établi avant la mise sur le marché du bien. C’est au propriétaire de le faire établir et de le transmettre ». Il est établi par un certificateur agréé, que le propriétaire choisit librement dans la liste régionale. Le COBRACE limite sa validité : elle « est au maximum de dix ans » (article 2.2.4/1). Le registre en ligne des certificats permet de vérifier, à partir d’une adresse, si un certificat valide existe déjà. Le prix est libre. Bruxelles Environnement cite à titre informatif au moins 210 euros TVA comprise pour un appartement de 90 m². Le point qui compte pour l’agence est ailleurs : le certificateur ne retient que ce qu’il voit ou ce qui est prouvé. Selon la même page, « plus vous présentez de preuves techniques, meilleur sera le résultat du certificat ».

Les factures d’isolation, les fiches techniques des châssis et de la chaudière font donc partie du dossier du lot. En copropriété, Bruxelles Environnement conseille : « demandez ces documents au syndic ». Si le logement est loué, la date de visite se convient avec les locataires.

Que mettre dans l’annonce et dans le bail ?

Pour l’annonce, une fiche de Bruxelles Environnement demande de « communiquer la classe énergétique dans toute publicité (petite annonce, Internet, affiche, vitrine d’agence immobilière,…) ». Ses exemples affichent simplement « PEB : C+ ». À partir du 1er juillet 2028, l’arrêté du 3 juillet 2025 relatif au certificat PEB précise le contenu. L’annonce reprendra l’indicateur de consommation énergétique et l’indicateur de classes énergétiques (article 4.1.1).

Pour le bail, le Code bruxellois du Logement range « le certificat de performance énergétique » parmi les informations précontractuelles. Le bailleur les communique au plus tard à la conclusion du bail (article 217, § 1er, 5°). Toute communication publique de mise en location doit reprendre ces informations. Le Service d’inspection régionale peut infliger une amende de 50 à 200 euros en cas de manquement (article 217, § 2). Depuis le 1er janvier 2025, l’enregistrement du bail demande aussi le niveau de certification énergétique et le numéro du certificat (article 228/3).

Quelles sanctions si le certificat manque ?

Ne pas respecter l’une des trois obligations de l’article 2.2.13 est une infraction pénale (COBRACE, article 2.6.5, 8° à 10°). La peine renvoie à l’article 31, § 1er, du Code de l’inspection. Il prévoit « un emprisonnement de huit jours à deux ans et d’une amende de 50 à 100.000 euros, ou d’une de ces peines seulement ». Si le parquet ne poursuit pas, Bruxelles Environnement peut infliger une amende administrative alternative. Son montant « est de 50 à 62.500 euros » et peut descendre sous le minimum en cas de circonstances atténuantes (article 45). Bruxelles Environnement indique effectuer des contrôles pour vérifier que les données PEB figurent dans les annonces. Pour une agence, le risque n’est pas théorique. Une annonce publiée sans classe énergétique engage la responsabilité de l’intermédiaire, et pas seulement celle du propriétaire.

Que change l’échéance de 2033 pour les logements loués ?

L’ordonnance du 7 mars 2024 a fixé des objectifs de performance pour tous les bâtiments existants, qu’ils soient vendus ou non. Pour les logements, l’arrêté du 3 juillet 2025 relatif aux indicateurs et exigences PEB, publié le 31 décembre 2025, est précis. Il impose une consommation d’énergie primaire « au 1er janvier 2033, qui est inférieure ou égale à 275 kWhEP/m2 par an » (article 2.1.2). Il fixe ensuite 150 kWhEP/m² par an « dans les vingt ans de l’entrée en vigueur de la présente disposition ». Selon Bruxelles Environnement, le seuil de 275 « correspond actuellement à une classe énergétique E maximum ». Les logements classés F et G devront donc progresser. Un arrêté ministériel du 19 février 2026, publié le 9 mars 2026, fixe l’entrée en vigueur de ce volet au 1er juillet 2028. Les deux arrêtés du 3 juillet 2025 entrent en vigueur à la même date.

Deux conséquences pour la gestion locative. D’abord, chaque titulaire d’un droit réel devra disposer d’un certificat valide, même sans location. Le délai est de cinq ans après l’entrée en vigueur, soit le 1er juillet 2033 (article 2.2.4/2). Ensuite, la correspondance avec les classes n’est pas figée : Bruxelles Environnement écrit « actuellement », et l’arrêté sur le calcul des indicateurs s’applique à partir du 1er juillet 2028. Pour le seuil de 150, la même page indique « au plus tôt le 31/12/2045 (le gouvernement doit encore fixer cette date) ». La feuille de route wallonne suit son propre calendrier, détaillé dans notre article sur la feuille de route énergétique wallonne.

Combien coûtera un logement F ou G après 2033 ?

L’article 2.6.1/1 du COBRACE prévoit une amende administrative quand le certificat valide montre que l’exigence n’est pas atteinte. Elle frappe le titulaire du certificat et, le cas échéant, l’association des copropriétaires. Elle peut être infligée « jusqu’à cinq ans après la date d’échéance ». Le barème principal est de « 2,5 euros par écart de 1 kWh/an dans le domaine de l’énergie primaire totale ». Pour les logements, l’écart pris en compte est plafonné à 125 kWh/m² par an. Prenons un appartement de 80 m² à 450 kWh/m² par an : l’écart de 175 kWh/m² est ramené à 125. Selon notre lecture du barème, 125 × 80 × 2,5 donne 25 000 euros. Bruxelles Environnement peut toutefois scinder l’amende. Une partie, au plus la moitié, est payée directement. Le reste n’est dû que si le contrevenant ne s’est pas mis en conformité dans les deux ans. Les pourcentages dépendent du fait que le titulaire supporte ou non les coûts énergétiques du logement. Un bailleur dont le locataire paie l’énergie relève donc d’une clé distincte.

Le même article protège un cas précis. Prenons un certificat établi après le 1er janvier 2017, qui montre que l’exigence est respectée. Sa fin de validité a ensuite été déclarée pour un motif étranger au contrôle de sa qualité. L’amende liée à l’échéance de 2033 ne s’applique alors pas. Conserver les certificats favorables, même périmés, a donc un intérêt.

Comment le PEB pèse-t-il sur le loyer ?

Le premier effet concerne l’indexation. Selon l’article 224/2 du Code bruxellois du Logement, une indexation à la hausse suppose deux conditions. Le bail écrit a été enregistré, et « le certificat PEB a été produit au locataire ». Pour les biens classés E, F ou G, le même article prévoit un facteur de correction depuis le 14 octobre 2023. Son calcul est détaillé dans notre article sur l’indexation d’automne 2026.

Le deuxième effet touche le loyer de référence. Le simulateur officiel loyers.brussels, publié par Bruxelles Logement, demande le niveau PEB. Il précise que ces informations « seront utiles dans le cadre des bonus / malus à appliquer au loyer indicatif de référence ». Il ajoute : « Si vous ne connaissez pas ce niveau, veuillez indiquer le niveau G ». Or l’article 224 du Code présume abusif un loyer qui « dépasse de vingt pour cent son loyer de référence ». La présomption tombe si des éléments de confort substantiels justifient l’écart. Le certificat PEB fait partie des pièces de ce dossier de justification. Notre article sur l’arrêt 105/2026 de la Cour constitutionnelle rappelle que ces règles restent en place.

Que doit faire l’agence quand l’appartement est en copropriété ?

Le certificat de l’appartement reste l’affaire de son propriétaire. À partir du 1er juillet 2028, l’article 2.2.4/3 du COBRACE ajoute des obligations à l’association des copropriétaires. Elle désigne un expert PEB, qui établit un certificat pour chaque lot privatif qui n’en a pas de valide. L’expert rédige un rapport de synthèse avec des recommandations de travaux et le transmet à Bruxelles Environnement. Si ce rapport vise des éléments en parties communes, l’obligation de travaux pèse aussi sur l’association (article 2.2.4/5). Quand l’exigence n’est pas atteinte, « l’association des copropriétaires est présumée avoir manqué à son obligation ». Elle peut renverser cette présomption en prouvant sa diligence. Un copropriétaire de bonne foi peut échapper à l’amende pour les travaux communs. Il doit démontrer « avoir mis tous les moyens en oeuvre pour faire approuver par l’association » les travaux nécessaires (article 2.6.1/1). Il reste responsable de la part liée à sa partie privative.

Pour l’agence qui conseille le propriétaire d’un appartement, trois réflexes en découlent. Demander au syndic les documents techniques utiles au certificat. Faire inscrire les travaux énergétiques à l’ordre du jour de l’assemblée générale, par écrit. Conserver les demandes, les procès-verbaux et les votes : ce sont les preuves de la bonne foi. Bruxelles Environnement prévient, dans sa page sur la PEB en copropriété, que le rapport de synthèse n’existe pas encore : « Il n’est donc pas encore possible pour une copropriété de répondre à cette obligation ».

Quelle checklist pour un bien loué à Bruxelles ?

  1. À la prise de mandat : vérifier dans le registre l’existence d’un certificat valide, sa date et sa classe.
  2. Avant l’annonce : obtenir le certificat, puis afficher la classe énergétique sur chaque support.
  3. Au bail : mentionner le certificat dans l’information précontractuelle, le remettre au locataire et encoder son numéro à l’enregistrement.
  4. À l’indexation : contrôler que le certificat a bien été produit au locataire avant de demander l’adaptation.
  5. Pour 2033 : repérer les lots F et G du portefeuille et proposer au propriétaire un plan de travaux daté.
  6. Après travaux : faire refaire le certificat avec les factures et les fiches techniques.

L’entretien des chaudières relève d’un autre contrôle PEB, présenté dans notre article sur l’entretien des chaudières et des détecteurs par région.

Comment Seido aide-t-il à préparer ces échéances ?

Vous gérez plusieurs biens ? Dans Seido, le rapport de gestion détaille les interventions et leur coût. Les indexations figurent en annexe, avec l’ancien et le nouveau loyer. Le propriétaire voit ainsi ce qui a été fait sur son bien, à chaque rapport mensuel ou trimestriel. C’est une base concrète pour discuter avec lui des travaux à prévoir avant 2033. Voir comment fonctionne le reporting propriétaire automatisé.

Questions fréquentes

L’agence peut-elle publier l’annonce en attendant le certificat ?

Non. L’article 2.2.13 du COBRACE vise expressément la personne qui agit à titre d’intermédiaire. Elle doit indiquer les informations de performance énergétique dans la publicité, ce qui suppose un certificat existant. Bruxelles Environnement précise que le certificat doit être établi avant la mise sur le marché du bien. Une annonce sans classe énergétique expose l’agence à la sanction pénale prévue par le Code de l’inspection, ou à une amende administrative alternative.

Un logement classé G peut-il encore être loué en 2026 ?

Oui. Aucune disposition citée ici n’interdit aujourd’hui la location d’un logement G. L’échéance du 1er janvier 2033 impose un niveau de performance, pas une interdiction de louer. Après cette date, le non-respect est sanctionné par une amende administrative. En revanche, la classe pèse déjà sur le loyer : elle entre dans le simulateur du loyer de référence et conditionne certaines règles d’indexation.

Qui paie l’amende de 2033 dans un immeuble en copropriété ?

L’amende vise le titulaire du certificat et, le cas échéant, l’association des copropriétaires. L’association est présumée en faute quand l’exigence n’est pas atteinte et que le rapport de synthèse visait des parties communes. Un copropriétaire de bonne foi peut être exonéré pour les travaux communs s’il prouve avoir tout fait pour les faire approuver. Il reste responsable des travaux qui dépendent de sa seule partie privative.

Faut-il refaire un certificat PEB ancien avant de relouer ?

S’il a moins de dix ans et reste valide, il suffit pour louer. Bruxelles Environnement recommande toutefois de l’actualiser après des travaux, si de nouvelles preuves techniques sont retrouvées, ou s’il date d’avant 2017. Un certificat plus favorable améliore l’annonce et le dossier de loyer. Après travaux, c’est aussi lui qui montrera que l’exigence de 2033 est atteinte.

Sources et références

Dernière mise à jour : octobre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit immobilier.