Depuis l’exercice d’imposition 2026, la déduction des intérêts d’emprunt n’existe plus pour les biens donnés en location. S’y ajoutent un précompte immobilier en hausse dans plusieurs communes bruxelloises et des taxes sur les secondes résidences toujours contestées à la Côte. L’agence ne remplit pas la déclaration de ses propriétaires. Elle doit pourtant savoir expliquer ces trois sujets et orienter vers un comptable ou un conseiller fiscal.

Qu’est-ce qui a changé pour la déduction des intérêts ?

La loi du 18 décembre 2025 portant des dispositions diverses réécrit l’article 14 du Code des impôts sur les revenus 1992. Elle a été publiée au Moniteur belge le 30 décembre 2025. Jusque-là, un propriétaire pouvait déduire les intérêts de dettes « spécifiquement contractées en vue d’acquérir ou de conserver des biens immobiliers ». C’est ce que rappelle la notice du SPF Finances pour les revenus 2024. L’article 2 de la loi remplace cet alinéa. Le nouveau texte ne vise plus que « les redevances et la valeur des charges y assimilées ». Elles concernent un droit d’emphytéose, de superficie ou un droit immobilier similaire. Les intérêts ont disparu de l’article. L’article 14 de la loi rend la modification applicable « à partir de l’exercice d’imposition 2026 », soit les revenus de l’année 2025. La loi a donc été publiée alors que l’année de revenus visée était presque terminée. Elle ne prévoit pas d’exception pour les emprunts conclus avant sa publication.

Comment la déclaration 2026 le traduit-elle ?

Le modèle de déclaration pour l’exercice 2026 a été fixé par un arrêté royal du 17 mars 2026, publié le 23 mars 2026. La notice des revenus 2024 contenait une rubrique pour ces intérêts, au cadre IX. Elle visait les biens ayant produit des revenus immobiliers non exonérés. Cette rubrique n’apparaît plus dans la notice des revenus 2025. Celle-ci l’écrit sans détour : à partir de l’exercice 2026, « la déduction ordinaire d’intérêts fédérale » n’est plus applicable. La même liste cite la fin du bonus-logement fédéral, de la réduction pour épargne-logement et de celle pour les prêts verts.

Où en est le recours devant la Cour constitutionnelle ?

Un recours en annulation doit être introduit dans les six mois de la publication de la loi. C’est l’article 3 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle. Pour une loi publiée le 30 décembre 2025, le délai courait donc jusqu’au 30 juin 2026. Le 26 mai 2026, un contribuable a attaqué l’article 2 de la loi du 18 décembre 2025. L’affaire porte le numéro 8670 du rôle, selon l’avis publié au Moniteur belge. D’autres recours ont suivi jusqu’au 30 juin 2026. La Cour les a joints à l’affaire 8670 : ce sont les numéros 8688, 8692, 8696, 8709, 8713 et 8722, d’après un second avis. Le recours 8722 vise expressément les articles 2 et 14 de la loi. Au 14 octobre 2026, aucun extrait d’arrêt n’a été publié au Moniteur belge dans ces affaires.

Un recours ne suspend pas la loi par lui-même : selon l’article 19 de la loi spéciale, la suspension doit être demandée et décidée par la Cour. En pratique, la déduction reste donc supprimée tant que la Cour ne s’est pas prononcée. Personne ne peut aujourd’hui annoncer l’issue ni sa date. C’est le message le plus honnête à transmettre à un propriétaire qui pose la question.

Que change la fin de la déduction pour l’agence ?

L’agence ne chiffre pas l’impôt de chaque propriétaire : il dépend de toute sa situation personnelle. Elle reste pourtant en première ligne quand la question arrive. Quatre réflexes aident à y répondre :

  1. Parler de rentabilité nette : pour un bien financé à crédit, les intérêts restent une dépense, mais ils n’allègent plus l’impôt. Les attentes de loyer du propriétaire peuvent s’en ressentir.
  2. Rappeler le cadre du bail en cours : un coût fiscal nouveau ne se répercute pas librement sur le locataire. Pour un bail en cours, la marge passe d’abord par l’indexation, dont les règles de l’automne 2026 sont détaillées ici.
  3. Objectiver le loyer de relocation avec des données de marché. Voir notre article sur les loyers du premier semestre 2026 dans les trois régions.
  4. Soigner le rapport de gestion : loyers encaissés, charges payées et honoraires y figurent séparément. Le comptable du propriétaire y trouve une base de travail. Voir notre article sur le rapport de gestion dû au propriétaire.

Pour les propriétaires qui louent un grand nombre de biens, une autre question peut surgir : celle du bailleur professionnel au sens du Code de droit économique. Là encore, l’agence oriente vers un conseiller.

Qui paie le précompte immobilier d’un bien loué ?

Le précompte immobilier est un impôt régional annuel calculé sur le revenu cadastral indexé. À Bruxelles, il est dû par le propriétaire, le possesseur, l’emphytéote, le superficiaire ou l’usufruitier au 1er janvier, selon la page de Bruxelles Fiscalité. Pour un logement loué, les trois régions interdisent de le reporter sur le locataire, chacune dans son propre texte :

Région Texte Règle
Bruxelles Code bruxellois du Logement, art. 226 Interdit pour le bail de résidence principale, étudiant, de colocation ou glissant
Wallonie Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 59, 73 et 83 Interdit pour le bail de résidence principale, de colocation ou étudiant
Flandre Vlaams Woninghuurdecreet, art. 36, § 1er Interdit : « kan niet ten laste van de huurder worden gelegd »

Bruxelles ajoute une obligation active, à l’article 226. Certains ménages ont droit à une réduction de précompte, prévue par l’article 257 du Code des impôts sur les revenus. Le bailleur la sollicite dès la première demande du locataire, une fois les informations utiles reçues. Il en fait profiter le ménage « soit d’une réduction de loyer équivalente, soit d’un versement séparé ». Pour l’agence, c’est une tâche concrète : recevoir la demande, la transmettre et suivre le remboursement au locataire.

Pourquoi le précompte bruxellois augmente-t-il en 2026 ?

À Bruxelles, le montant égale le revenu cadastral indexé multiplié par un taux global, explique Bruxelles Fiscalité. Ce taux additionne la part régionale de 1,25 %, la part de l’agglomération de 12,3625 % (989 centimes additionnels) et la part communale. La part communale dépend des centimes votés par chaque commune : 3 850 à Anderlecht, soit 48,125 %. Dans l’exemple officiel, un bien d’Anderlecht au revenu cadastral indexé de 1 500 euros paie 926,10 euros. Pour 2026, la Région cite trois causes de hausse. L’index s’élève à 2,3, soit 2,47 % de plus que l’année précédente. Certaines communes ont augmenté leurs centimes additionnels. Enfin, le revenu cadastral peut être revu après des travaux. Deux exemples communaux sont documentés. Watermael-Boitsfort est passée de 3 090 à 3 390 centimes, selon la délibération du 16 décembre 2025. Saint-Josse-ten-Noode a fixé 4 090 centimes pour 2026, une hausse que la commune présente comme la première depuis 2002.

Un point surprend souvent le bailleur. La prime BE HOME, de 164 euros en 2026, exige d’être domicilié dans le bien. Elle ne réduit donc pas le précompte d’un logement donné en location. Le propriétaire qui compare la facture de sa maison à celle de son bien loué constate un écart : il s’explique souvent par là.

Où en sont les taxes sur les secondes résidences à la Côte ?

Les communes du littoral lèvent des taxes sur les secondes résidences, et leur légalité est débattue jusqu’en cassation. Le 21 décembre 2023, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la commune de La Panne (arrêt F.22.0138.N). La cour d’appel avait jugé que résidents permanents et propriétaires de secondes résidences profitent également des services communaux. Il n’y avait donc pas de motif raisonnable d’en faire supporter le coût aux seuls propriétaires de secondes résidences. La Cour de cassation a jugé cette décision légalement justifiée.

Le 15 janvier 2026, deux arrêts ont tranché autrement pour Knokke-Heist (F.23.0106.N) et Koksijde (F.24.0048.N). Leurs règlements présentent la taxe comme une « forfaitaire weeldebelasting op het gebruik van een luxegoed », une taxe forfaitaire sur l’usage d’un bien de luxe. Selon la Cour, il n’est pas déraisonnable d’admettre qu’un logement sans inscription au registre de la population est en règle une seconde propriété. Ses titulaires disposent alors en règle de moyens suffisants. La cour d’appel de Gand exigeait la preuve que chaque contribuable a des moyens suffisants : à tort. Les deux arrêts d’appel sont cassés, en tout ou en partie. Les affaires vont à la cour d’appel d’Anvers, qui doit rejuger.

La leçon pour une agence est simple : tout dépend de la justification écrite dans chaque règlement communal. D’après la description qu’en fait la Cour, les deux règlements visent un logement qui ne sert de résidence principale ni au propriétaire ni au locataire. Un logement où personne n’est inscrit au registre de la population au 1er janvier est présumé dans ce cas. Pour un bien loué à l’année à un locataire domicilié, la question se pose donc autrement que pour une location saisonnière. L’agence qui gère à la Côte peut conserver les avertissements-extraits de rôle, les dates de bail et les preuves de paiement. Elle renvoie la contestation éventuelle vers un avocat ou un conseiller fiscal.

Comment Seido aide-t-il à rendre compte au propriétaire ?

Vous gérez plusieurs biens ? Dans Seido, le rapport de gestion détaille chaque loyer attendu et encaissé avec son statut. Il reprend aussi les charges du bien, vos honoraires, les interventions et leur coût. Les indexations et les régularisations de charges figurent en annexe. Le propriétaire le reçoit en PDF, dans sa langue, sans compte à créer. Il dispose ainsi de chiffres clairs à remettre à son comptable. Voir comment fonctionne le reporting propriétaire automatisé.

Questions fréquentes

Que répondre à un propriétaire qui demande ce que la réforme lui coûte ?

Que la réponse dépend de toute sa déclaration, et pas seulement du bien géré par l’agence. L’agence peut lui donner les éléments qu’elle connaît : loyers encaissés, charges payées, honoraires, travaux. Elle peut aussi lui rappeler les faits vérifiables : la loi du 18 décembre 2025, l’exercice 2026 et le recours pendant sous le numéro 8670. Le calcul de l’impôt et les choix de déclaration relèvent de son comptable ou de son conseiller fiscal. L’agence l’y renvoie explicitement.

Le recours devant la Cour constitutionnelle suspend-il la suppression ?

Non. Selon l’article 19 de la loi spéciale du 6 janvier 1989, la Cour peut suspendre une loi attaquée. Il faut une demande de la partie requérante et une décision motivée. Les avis publiés au Moniteur belge pour les affaires 8670 et 8722 portent sur des recours en annulation. La notice de la déclaration 2026 indique que la déduction ordinaire d’intérêts fédérale n’est plus applicable. Tant que la Cour n’a pas statué, c’est ce régime qui s’applique.

Le bail peut-il mettre le précompte immobilier à charge du locataire ?

Pas pour un bail de résidence principale, dans aucune des trois régions. À Bruxelles, l’article 226 du Code du logement vise aussi le bail étudiant, la colocation et le bail glissant. En Wallonie, le décret de 2018 répète l’interdiction pour la résidence principale, la colocation et le bail étudiant. En Flandre, l’article 36 du Woninghuurdecreet l’interdit pour le bien loué. Une clause contraire ne permet donc pas de récupérer cette charge auprès du locataire.

Un appartement loué à l’année à la Côte est-il une seconde résidence ?

Cela dépend du règlement de la commune. Tels que les décrit la Cour de cassation, les règlements de Knokke-Heist et de Koksijde visent un logement précis. Il ne sert de résidence principale ni au propriétaire ni au locataire. Ils retiennent l’absence d’inscription au registre de la population au 1er janvier. Un locataire domicilié dans le bien change donc la donne, alors qu’une location saisonnière reste en principe visée. Vérifiez toujours le texte du règlement de l’année concernée.

Sources et références

Dernière mise à jour : octobre 2026. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Pour toute situation spécifique, consultez un comptable, un conseiller fiscal ou un avocat.